房地產利好政策不斷，但市場低迷產生的連鎖反應仍在繼續。

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近日，A股市場房地產板塊集中發布2022年業績預告，根據金融終端，截至1月31日，已有40家主營業務包括住宅物業開發的房企披露去年全年的盈虧情況，虧損面進一步擴大。

統計獲悉，共有24家房企在2022年度發生虧損，虧損總額最低預計984.09億元，最高或達1262.58億元，每家房企虧損金額為數億元到數百億不等，虧損最大者幾乎吞掉了數年的凈利潤。

實現盈利的房企一共16家，但盈利水平出現了大幅倒退的現象，個別房企全年只賺了數百萬元，甚至不及北上廣深一套房子的價值。

房企業績大滑坡，泛海控股存退市風險

出現虧損的24家房企類型多樣，既有民企，也有國、央企，既有發生流動性危機的，也有財務狀況健康的。其中，共有8家房企在2022年由盈轉虧，包括大悅城（000031）、首開股份（600376）、格力地產（600185）、北辰實業（601588）、金科股份（000656）、珠江股份（600684）、鳳凰股份（600716）和大龍地產（600159）。

梳理業績預告可知，發生虧損的原因主要包括幾大方面：一是受行業形勢持續低迷和疫情的影響，成交規模下降或項目結算周期延長，導致結算規模下降；二是結轉項目毛利率水平下降侵蝕了利潤空間；三是受市場情況變化及疫情影響，房地產項目存在減值跡象，報告期內預計計提資產減值準備同比增加。

虧損最大的房企是榮盛發展（002146），相較2021年亦擴大了虧損幅度，該房企在發生首次債務違約之后流動性緊張持續升級。根據榮盛發展業績預告，2022年預計實現歸母凈利潤虧損190億元至250億元，扣除非經常性損益后的凈利潤虧損193億元至253億元。

針對歸母凈利潤相較2021年進一步擴大虧損的原因，榮盛發展解釋稱主要受市場情緒持續低迷、資產減值及新冠疫情等因素影響，同時由于2022年度結轉的開發項目利潤率下降，從而導致毛利潤同比出現較大幅度下降。

榮盛發展連續兩年的虧損，幾乎吞掉了此前4年的利潤。了解到，榮盛發展在2021年實現的歸母凈利潤虧損49.55億元，與2022年一起合計實現的最大虧損或將達到299.55億元，幾乎相當于2017年至2020年賺到的利潤總和。公告顯示，2017年至2020年，榮盛發展實現的年度歸母凈利潤分別為57.6億元、75.65億元、91.2億元、75.01億元。

由于虧損巨大，深交所向榮盛發展下發了關注函，要求其就業績預告的三大問題做出書面說明，其中，深交所要求榮盛結合所處行業環境、公司經營情況、同行業可比公司情況等，說明公司業績虧損同比大幅增加的原因及合理性，以及收入、凈利潤的變動趨勢是否偏離同行業可比公司情況。

了解到，目前除了榮盛發展，還有宋都股份（600077）、泛海控股（000046）因為發生虧損收到了關注函或問詢函。

其中，泛海控股2022年實現的歸母凈利潤虧損約70億元至100億元，2021年同期虧損約112.54億元；扣除非經常性損益后的凈利潤虧損在57億元至87億元，2021年同期虧損約99.24億元。盡管虧損幅度縮小，但泛海控股的凈資產卻由正轉負，根據業績預告，2022年末泛海控股歸屬于母公司的所有者權益預計為-6億至-36億，而2021年年末為正值57.85億元。

泛海控股在一則提示性公告中表示，根據《深圳證券交易所股票上市規則》第9.3.1條的規定，若公司2022年度經審計后的歸屬于上市公司股東的凈資產為負值，公司股票交易將在公司2022年年度報告披露后被實施退市風險警示。

盈利房企縮水，個別全年最高只賺500萬

截至1月31日，A股地產板塊2022年預計盈利的房企僅有16家，但大多數房企的盈利水平出現較大幅度的下滑。盈利規模最小的房企為亞通股份（600692），2022年預計實現的歸母凈利潤僅約420.00萬元到500.00萬元，2021年則為4561.09萬元，該公司的主營業務為房地產開發、通信管網施工及運維、建筑鋼材貿易等，其中，房地產開發業務以商品房和保障房為主，商品住宅項目均在上海市崇明區。

此外，還有3家房企扭虧為盈，包括華夏幸福（600340）、冠城大通（600067）和大名城（600094）。

根據業績預告，2022年華夏幸福預計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元到16億元，扣非后凈虧損為168億元到173億元。2021年這兩數字為虧損390.30億元和虧損329.49億元。

華夏幸福方面表示，業績較上年同期實現扭虧為盈，主要系公司債務重組取得重大進展，基于債務重組進展而確認的債務重組收益所致，該收益為非經常性損益，扣除前述債務重組收益等非經常性損益影響后，經營業績仍為虧損。

目前，房地產利好政策對市場發揮的作用逐漸釋放，防疫政策調整后，旅游、餐飲、電影等多個行業快速回暖，部分城市春節期間成交表現已有升溫跡象。盡管如此，此前市場低迷產生的連鎖反應仍然繼續。

“房企業績預虧是預料之中的事情，這是房地產風險漸進釋放，或者用住建部部長的話來講，叫‘慢撒氣’的體現，我們并不回避企業的虧損”，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向表示，在房地產風險處置和保交樓的過程中，部分房企退出市場、行業進行結構性調整是正常現象。

不過，李宇嘉認為，在穩定行業和市場的大政策方針之下，2023年房企的經營狀況會有一定好轉，但在房地產行業向新模式轉型的過程中，肯定還會有企業遭遇虧損，然后重組、收縮甚至被收并購，房企的洗牌仍會繼續。

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