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文丨程強

2月25日，人民銀行、銀保監會公布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱住房租賃“金融17條”）。住房租賃“金融17條”圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，從信貸融資、債權融資和股權融資等方面全方位地提出金融支持住房租賃市場發展的系列政策。住房租賃“金融17條”重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，力圖為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。相較于2022年11月23日發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱“金融16條”），住房租賃“金融17條”聚焦住房租賃市場，針對性更強，對于住房租賃市場具體主體的覆蓋范圍更廣。

▍住房租賃“金融17條”提出加大對租賃住房開發建設和經營的信貸支持力度。

2022年2月發布的《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》提出，加強對保租房建設運營的金融支持。住房租賃“金融17條”進一步將金融支持的范圍擴大至市場化長租房，實現了政策對保障性和市場化租賃住房的全覆蓋。相較于“金融16條”，住房租賃“金融17條”明確提出對長期租賃住房的開發建設和經營均加大信貸支持力度，對信貸支持的對象和資金用途作出了更明確的指引。此外，住房租賃“金融17條”在總結相關金融機構實踐經驗的基礎上，在資本金、貸款期限和貸款額度等方面給出較明確的引導和規范。上述政策利好租賃住房開發商和經營商，便于其獲取信貸支持，緩解其流動性壓力，尤其利好“微利運營”的輕資產住房租賃企業，助力其降本減負。

▍住房租賃“金融17條”提出“團體批量購買租賃住房信貸”。

此項信貸產品是首次提出，主要面向兩類主體，一是對于企業和符合條件的事業單位批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房的，二是專業化規模化住房租賃企業批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業性租賃住房長期持有經營的。其貸款期限最長可達30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。這一創新信貸產品將租賃住房的機構類供給方和企業類型的租賃住房需求方進行了有機聯結，利好企業類型的租賃住房需求方。此外，該政策鼓勵符合條件的機構市場化批量收購存量閑置住房，在擴大租賃住房供給的同時也能緩解房地產市場庫存壓力，利好房地產開發企業，達成“雙贏”。

▍住房租賃“金融17條”提出創新住房租賃擔保債券（Covered Bond）。

住房租賃“金融17條”從商業銀行（支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款的投放）和債券融資渠道（支持住房租賃企業發行債務融資工具、公司債券、企業債券，專項用于租賃住房建設、購買和經營）兩個角度細化了“金融16條”中對住房租賃企業債權融資支持政策，并創造性地提出住房租賃企業可將持有運營的租賃住房抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券，并將住房租賃擔保債券納入債券管理框架。該項政策利好商業銀行拓寬對住房租賃企業信貸資金的來源渠道，利好住房租賃企業拓寬債券融資渠道。由于擔保債券對于投資人具有優先權屬性，同時對于入池的租賃住房資產在資質、品質、運營的規范性和穩定性方面有著嚴格的要求，對投資者資金安全將形成一定保護，也將對行業的高品質發展起到激勵與約束并重的作用。

▍住房租賃“金融17條”提出穩步發展房地產投資信托基金（REITS），并劃定了部分人口凈流入的大城市為REITs試點區域。

“金融16條”中已經提出穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。此次住房租賃“金融17條”進一步劃定了雄安新區、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點區域，明確為利用集體建設用地和企事業單位自有空閑土地建設和運營長期租賃住房的企業提供資金支持。這對于利用集體建設用地建設的租賃住房項目來說是重大政策利好，特別是對于擁有眾多城中村等集體建設用地的深圳等城市，有利于促進相關房企降低負債率，注重長期穩定經營，減少短期炒作，從而促進住房租賃市場的高質量發展。

關鍵詞： 租賃企業 擔保債券 信貸支持