征求意見稿明確，“商品房經(jīng)營者應當以顯著方式進行明碼標價，根據(jù)不同交易條件實行不同價格的，應標明交易條件及對應價格。商品房經(jīng)營者同時通過線上、線下兩種方式銷售商品房的，應當依法分別明碼標價；通過網(wǎng)絡等方式銷售商品房的，應當通過網(wǎng)絡頁面，以文字、圖像等方式進行明碼標價。”

本報綜合報道 為進一步規(guī)范商品房銷售明碼標價行為，10月7日，北京市市場監(jiān)督管理局開始就商品房銷售明碼標價新規(guī)公開征求意見。征求意見稿明確，商品房經(jīng)營者通過網(wǎng)絡等方式銷售商品房的，應當通過網(wǎng)絡頁面，以文字、圖像等方式進行明碼標價。此外，征求意見稿中也列出了各個主體應當明確標示的信息，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當明確標示的與價格密切相關的信息包括套內建筑面積每平方米單價。

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有專家分析認為，此次新規(guī)將促進互聯(lián)網(wǎng)平臺后續(xù)房屋銷售的規(guī)范和健康發(fā)展，也有助于減少一些大公攤得房率低的“貓膩”操作。

規(guī)范網(wǎng)絡售房

10月7日，北京市市場監(jiān)督管理局發(fā)布《關于對<北京市商品房銷售明碼標價規(guī)定實施細則>（征求意見稿）公開征求意見的公告》，其中顯示，市市場監(jiān)管局在原規(guī)定的基礎上，研究起草了《北京市商品房銷售明碼標價規(guī)定實施細則》（征求意見稿）（以下簡稱“征求意見稿”），現(xiàn)向社會公開征求意見，公開征集意見時間為2023年10月7日至11月6日。

征求意見稿還提到，商品房經(jīng)營者實行明碼標價，應當遵循公開、公平、誠實信用的原則，不得利用價格手段侵犯消費者和其他經(jīng)營者的合法權益、擾亂市場價格秩序。商品房銷售明碼標價應當根據(jù)行業(yè)特點等實際情況，做到真實準確、貨簽對位、標識醒目。

實際上，早在2011年3月，國家發(fā)展改革委就發(fā)布了關于《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的通知（發(fā)改價格〔2011〕548號），此次北京意見稿的實施細則是在該規(guī)定基礎上修訂的。

在該意見稿發(fā)布之前，北京市市場監(jiān)管局還組織召開了座談會，邀請了北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會以及9家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、2家房地產(chǎn)中介服務機構等參會，聽取有關方面的意見和建議。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次征求意見稿的發(fā)布部門是市場監(jiān)管部門，這也說明和近期的房地產(chǎn)調控政策是有差異的。“其出發(fā)點在于，過去關于房價方面有一些消費者投訴，北京從落實《明碼標價和禁止價格欺詐規(guī)定》等角度出發(fā)，對商品房價格方面出臺了相關的政策內容，有助于穩(wěn)定房價和市場秩序”。

隨著網(wǎng)絡普及和技術進步，不少商品房經(jīng)營者紛紛進駐電商平臺，推出“直播售樓”“線上VR看房”等業(yè)務。在征求意見稿中，有關網(wǎng)絡售房的內容被多次提及。例如，征求意見稿第五條顯示，網(wǎng)絡交易平臺經(jīng)營者等交易場所提供者應當依法配合市場監(jiān)督管理部門對平臺內（場所內）商品房經(jīng)營者開展價格監(jiān)督管理工作，發(fā)現(xiàn)其有違反明碼標價規(guī)定行為的，應當依法采取刪除、屏蔽、斷開鏈接、終止交易和服務等必要處置措施，保存有關信息記錄，依法承擔相應義務和責任。其中第十條提到，商品房經(jīng)營者同時通過線上、線下兩種方式銷售商品房的，應當依法分別明碼標價。商品房經(jīng)營者通過網(wǎng)絡等方式銷售商品房的，應當通過網(wǎng)絡頁面，以文字、圖像等方式進行明碼標價。

在嚴躍進看來，有關網(wǎng)絡售房的內容也是此次征求意見稿中會更受關注的部分。對比發(fā)改委2011年時候的政策，可以看出，當前房屋銷售和互聯(lián)網(wǎng)以及各類平臺的關系較大。“就最近幾年來看，互聯(lián)網(wǎng)平臺的房價公示不透明，也產(chǎn)生了很多侵害消費者權益的情況。此次意見稿對于此類互聯(lián)網(wǎng)平臺是有約束的，同時也將促進互聯(lián)網(wǎng)平臺后續(xù)房屋銷售的規(guī)范和健康發(fā)展”。

解題公攤“貓膩”

明碼標價，到底該如何標？

征求意見稿提出，商品房經(jīng)營者應當以顯著方式進行明碼標價，根據(jù)不同交易條件實行不同價格的，應標明交易條件及對應價格。標價信息發(fā)生變動時，商品房經(jīng)營者應當及時公示調整后的標價。同時，征求意見稿要求，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加價，不得收取任何未予標明的費用。標價信息發(fā)生變動時，商品房經(jīng)營者應當及時公示調整后的標價。

“這次政策除了直接的房價管控外，也涉及到房屋銷售以及其他價格的內容。”嚴躍進表示，“比如在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當明確標示7種與價格密切相關的信息中，提及的‘套內建筑面積每平方米單價’，這個價格公示非常重要。這樣做，有助于減少一些大公攤得房率低的‘貓膩’操作。”

嚴躍進指出，過去一些房產(chǎn)項目看似房價低，但是得房率也低，所以實際的購房成本很高。“而現(xiàn)在必須公布套內建筑面積的房價，這樣就使得各類大公攤的戶型面臨壓力，或者說貓膩會減少。而且所謂‘群眾的眼睛是雪亮的’，此類價格公示，將規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)建設和銷售行為”。

同時，中介服務機構房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當明確標示的與價格密切相關的信息包括：房源具體區(qū)域位置、結構、戶型、建筑面積或套內建筑面積、銷售單價及總價；優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。

合碩機構首席分析師郭毅表示，開發(fā)商在新房銷售中可能存在標價與實際銷售價格不一致的問題，因為開發(fā)商需要根據(jù)不同購房人的需求度靈活調整價格，包括給予折扣和推出特價房等營銷方式。因此，在價格表已經(jīng)展示完成的情況下，開發(fā)商需要針對實際銷售價格重新調整價格表。

郭毅強調，開發(fā)商需要更多地應用電子化的手段，將福利和折扣在案場充分展示。同時對于已售房源的實際成交價格的標示，也能夠給予買房人同戶型更清晰的價格指引。“然而，在實操的執(zhí)行和管理層面上，如何確保開發(fā)商執(zhí)行到位對市場監(jiān)管部門提出更高的要求”。

北京市市場監(jiān)管局表示，將推動修訂后的《實施細則》盡快出臺，進一步規(guī)范商品房銷售明碼標價行為，保護消費者經(jīng)營者合法權益，促進房地產(chǎn)市場公平競爭和健康發(fā)展。

值得注意的是，近期在“認房不認貸”等樓市利好政策的激勵下，北京樓市活躍度明顯提升。

新房方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，9月份北京共成交4335套，同比增長5.81%，環(huán)比增長19.72%；成交面積約540277平方米，同比增長2.28%，環(huán)比增長23.92%；總成交金額約351.29億元，同比增長14.43%，環(huán)比增長29.53%。

二手房方面，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手住宅網(wǎng)簽量為14262套，環(huán)比8月上漲了30.1%，逼近榮枯線1.5萬套。這也是今年以來北京二手房成交自3月份達到高峰后的再次回暖。

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