廣州多區放開限購的首個周末，房地產經紀人周晨倍感忙碌。

周六（9月23日）上午，周晨驅車將客戶帶到番禺區看新房，現場看房者比以往的周末多兩倍。他勉強在沙盤邊占到位置，拿到光標筆為客戶講解區域前景、樓盤布局和配套設施。當天下午，周晨從番禺趕回海珠，一個下午接待了3批二手房客戶。周日（9月24日），周晨的行程表安排得滿滿當當，先去與業主商定底價，再與買家溝通了解購房意向，一筆交易有望撮合成功。

(資料圖片)

周晨預期中平淡冷清的周末，被一則政策改變了節奏。

9月20日傍晚，廣州市人民政府辦公廳發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱《通知》），對廣州市住房限購政策進行調整，多區放開住房限購，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年縮短至2年。同時，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

多名從業人員對記者表示，番禺區不再限購后，看房熱度明顯增加；二手房增值稅“5改2”后，業主掛牌積極性明顯提升，掛牌量顯著增長。

廣州樓市熱度回升，成為政策利好下全國樓市的“金九”寫照。

9月前后，北上廣深先后落地“認房不認貸”、存量房貸款利率全線下調、超30城局部或全面放開限購政策……政策組合拳相繼落地，為購房者降低置業成本，支持合理購房需求。

政策效果立竿見影。據平安證券監測，9月16日至9月22日，全國新房與二手房成交分別環比升34%、12%。隨著樓市寬松政策逐步落地，疊加“金九銀十”推盤量加大，短期成交有望延續改善。

展望后市，東興證券發布研報稱，核心城市限購政策正迎來普遍放開，隨著政策預期的改善和政策效果的逐步顯現，樓市在“金九銀十”的旺季有望迎來筑底回暖。重點布局一二線城市的優質房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。

政策組合拳落地

市場期待已久的下調存量房貸利率政策，終于落地執行。

9月25日起，各家銀行開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率。根據多家銀行此前的公告，對于執行LPR定價的浮動利率首套房貸款，不需要主動申請，銀行于2023年9月25日統一對滿足條件的貸款進行利率批量調整。

存量房貸利率下調，將為廣大業主節省一筆可觀的成本。據記者測算，以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設借款人和銀行協商將房貸利率調降至4.3%，可節約利息支出每年超5000元。

東方金誠研究人員認為，存量房貸利率下調可以節約購房者的利息支出，有利于擴大消費和投資。另一方面，降低存量首套住房貸款利率為新房貸款利率下調打開了政策空間，對于穩定樓市預期同樣具有重要意義。

下調存量房貸款利率之外，政策還從降低交易稅費、減少中介交易點數等方面出發，鼓勵有改善需求的購房者“賣一買一”，帶動樓市成交鏈條轉動。

以廣州為例，《通知》指出，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年，有效地刺激置換需求，市場掛牌量明顯增加。

本輪利好組合拳中，最受關注的為多城優化住房限購政策。據記者統計，截至9月25日，南京、沈陽、鄭州、東莞、濟南、青島、合肥、蘇州、長沙、廣州等近30個城市不同程度地優化限購政策。

其中，廣州多區放開限購，打響一線城市限購放松“第一槍”。易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次廣州多區放開限購政策信號意義非常強。限購政策的放開本身就是認房不認貸以后全國各地的重要趨勢。廣州開始放開限購，也就意味著限購政策從二線城市的放開，開始進入到一線城市。此外，增值稅政策做了調整，對降低二手房的交易成本有益。現在二手房掛牌量比較多，很多人急于換房，成本降低后，則有助于進一步促進二手房交易的活躍。

此次一線城市廣州優化限購政策，業內認為這意味著在房地產市場供求關系發生了重大變化的當下，限制性政策均有望逐漸優化調整，以更好地支持合理住房需求釋放。

中指研究院認為，短期核心一二線城市有望繼續優化限購等政策，部分二線城市短期以優化非核心區限購為主，未來或逐漸向核心區過渡優化。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪對記者表示，從政策角度來看，放開限購、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動市場活力有著重要意義。

關榮雪同時提到，核心二線城市放開限購所產生的市場效果或將明顯大于其他低能級城市。因此，像濟南、青島、南京這類核心二線城市全面放開限購政策，對于當前房地產市場而言意義重大。

市場熱度回升

8月末9月初核心一二線城市不同程度的利好政策扎堆頒布，為“金九銀十”市場熱度的回升做好鋪墊。

克而瑞調研數據顯示，9月全國28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1085萬平方米，環比上升13%，同比下降44%。從各產品檔次分布來看，剛需、改善、高端占比結構為43%、46%和11%，剛需、改善二分天下；從各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為56%、29%和14%，9月供應量質齊增。

具體到城市方面。北京9月供應較8月有了穩步回升，且主城區和改善產品占比均在6成以上，加之“認房不認貸”利好新政落地，市面上已經出現二手房掛牌量穩中有增、部分樓盤開盤火爆的現象，克而瑞指出，在各類積極預期之下，北京9月成交或將隨供應帶動有所回升。

深圳多個新開盤項目也取得不錯的去化成績。9月16日，位于深圳福田的金地環灣城開盤，推出401套房，銷售286套，去化率約71%，收金46.9億元。同一天入市的綠景白石洲舊改，推出826套房，銷售527套，去化率約64%，銷售額約61億元。中海、華潤置地旗下項目在認籌期間發起“24小時不打烊”活動，積極蓄客。

克而瑞認為，9月供應環比穩中有增，但從絕對量層面仍處低位震蕩，供給對成交的約束作用更加明顯。考慮到核心一二線諸如北上廣深漢等城市“認房不認貸”相繼落地，對整體購買力的釋放有積極的推進作用，因而預期9月成交有望止跌企穩，環比穩中有增，同比降幅或將收窄。

10月即將到來，根據記者觀察，多家房企積極備戰，搶收“銀十”。

9月25日-10月6日期間，中海發起“放心買中海 十惠海購節”活動，在全國的在售項目推出萬套特惠房源，購房可省10萬元，車位與住宅同購部分立減萬元，成交可抽取家電、景點門票等禮品。

招商蛇口（001979）東莞公司在中秋、國慶雙節期間，五盤聯動，推出領券購房享額外98折、成交贈送2年物管費、成交贈送家電禮包、認購住宅即送車位現金抵用券等優惠措施。招商蛇口深圳公司一剛需項目推出準時簽約可享VIP專享折扣、老帶新最高可得傭金10萬元、成交贈送華為手機等多重優惠。

華潤置地深圳片區推出“雙節搶先購 給利更給力”活動，促銷手段包括限量一口價房源、全民營銷傭金限時加碼等。

克而瑞認為，“金九銀十”傳統營銷旺季，房企積極蓄力，供給無論從量還是質的層面都將穩步提升。已有部分城市部分項目以低價吸睛，促進成交，預期整體營銷力度加大的背景下，對于成交的助推作用還將持續加大。

持續效力幾何

“客觀講，需求確實在修復。處于門檻上的那部分急迫需求，比如不買房就不結婚，在臨門一腳的政策助推下上了車，但這個需求的體量，支撐不起龐大的樓市。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

戴德梁行研究院副院長張曉端持相似觀點。她表示，近期接連發布的優化政策，對市場成交有一定的提振效果，新盤去化表現優于政策前，二手房成交量亦有所回升，“但是恢復的趨勢沒有持續往上走，恢復進程不及預期。”

根據張曉端的觀察，政策后釋放的需求，主要是前期積壓的需求，“有些政策一出，市場很快就動了，但這些需求不是現在立刻去看房買房，而是之前已經看了一段時間了，趁著政策利好釋放出來，因此政策的持續效力欠佳。”

中指研究院統計數據顯示，截至9月23日，一線城市成交面積環比小幅回升，上漲4.17%。

北京環比漲幅最大，為26.9%；廣州環比漲幅次之，為15.0%；上海、深圳環比仍持續下降，跌幅分別為6.1%和18.1%。

△ 一線城市成交面積同環比情況，圖源：中指研究院

張曉端認為，從已經出臺放松限購政策的城市來說，調整方式有所不同，針對局部區域、購房人群、住房面積等方面做了優化，“如果接下來其他三個一線城市在限購政策上做調整，可能還是以局部調整為方向的可能性大一些，不會是全面放開。”

“調整限購政策，短期來看是因為市場處于調整期，優化限購令到市場增加信心，讓受影響的合理需求得到釋放。長期來看，在一個健康的市場環境之下，這種限制性政策應該適時地取消。”張曉端認為，行政干預和限制手段慢慢撤出，可以通過此類調整讓房地產行業回歸到平穩健康發展的過程當中去。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿向記者表示，近期的樓市利好政策有明顯的信號意義，說明房地產進入一個相對寬松的政策時期。

“新政落地還需時間消化，市場信心恢復需要一個過程，且很多潛在購買力在政策上尚待有效釋放。政策面拐點已經出現，但市場面拐點有待觀察。不少購房者仍處在觀望狀態，市場需要更強有力的組合政策來重建信心。”吳睿說。

中指研究院認為，核心城市隨著優化政策進一步落地，房地產市場銷售規模有望逐漸回升，市場企穩恢復可期，但對于普通二線和三四線城市來說，房地產市場短期調整壓力仍較大，市場修復仍需要時間。

“這次政策組合拳，必會釋放部分需求，疊加傳統的‘金九銀十’，11-12月開發商促銷沖業績，年底的市場行情將得到修復。考慮到2022年底因疫情導致的低基數，全年的商品房銷售會持平或略好于2022年。”李宇嘉表示。

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