張守營這幾年，房地產(chǎn)市場似乎一直都處于一種跌宕起伏的狀態(tài)，但無論如何變幻，路還是要一步一步走。2022年早已結束，2023年也已過半，只有在很好總結過去一年的經(jīng)驗教訓后，我們接下來的路才會越走越寬。回首2022年，房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策背景以穩(wěn)為主，注重風險防范，寬松的政策基調(diào)貫穿全年。在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場供需兩端面臨沖擊和壓力，房地產(chǎn)企業(yè)投資與開發(fā)持續(xù)下行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿低迷。首先，政策的穩(wěn)定性和風險防范是2022年房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心目標。隨著中國經(jīng)濟進入新發(fā)展階段，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控更加注重風險防范，避免房地產(chǎn)泡沫的形成，防范金融風險的發(fā)生。因此，政策的基調(diào)更加穩(wěn)健，不會出現(xiàn)過度放松的情況，以保持市場的平穩(wěn)運行。其次，供需兩端面臨沖擊和壓力。一方面，供應端受限制，土地供應收緊，開發(fā)企業(yè)面臨項目庫存的消化困境，投資意愿低迷。另一方面，需求端受到政策調(diào)控和購房者觀望心態(tài)的影響，購房需求減弱。因此，供需兩端的壓力進一步加大，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成一定的阻力。再次，房地產(chǎn)企業(yè)投資與開發(fā)持續(xù)下行。在政策調(diào)控和市場需求下滑的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)投資與開發(fā)的意愿低迷。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資難題，銀行信貸政策收緊，債務壓力加大，這使得企業(yè)對于新項目的投資積極性下降。另一方面，房地產(chǎn)市場競爭加劇，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間，進一步抑制了企業(yè)的投資動力。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿低迷。盡管政府出臺了一系列鼓勵政策，如支持租賃市場發(fā)展、加大共有產(chǎn)權住房的供應等，但這些政策的效果仍然有限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨市場不確定性和風險，對于投資的信心不足。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著土地成本上升、勞動力成本增加等因素的挑戰(zhàn)，這也使得投資意愿低迷。2022年房地產(chǎn)市場的發(fā)展顯示，保交樓取得實質(zhì)性進展后，消費者對購買新房的觀望情緒將得到緩解，這將推動2023年新房成交量略高于新房的需求中樞。保交樓的實質(zhì)性進展將使消費者對于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展更加樂觀，消除了延遲購買的不確定性。這將釋放2022年積壓的部分需求，為2023年的成交量增長提供動力。然而，考慮到目前房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控和金融緊縮，成交量增長可能會相對有限，不會出現(xiàn)大幅度反彈。預計2023年全國房地產(chǎn)市場的成交量基本穩(wěn)定，但區(qū)域結構進一步分化，頭部市場占據(jù)更高份額。在區(qū)域?qū)用嫔希煌鞘兄g的發(fā)展差異將進一步加大。一線城市和部分強二線城市將繼續(xù)成為房地產(chǎn)市場的熱點，吸引更多購房者和投資者的關注。這些城市具有較高的人口密度和經(jīng)濟活力，市場需求相對較強，因此將占據(jù)更高的市場份額。與之相對應的是，三四線城市和部分弱二線城市的市場需求相對較弱，成交量增長的空間相對有限。此外，城市內(nèi)部的分化也將繼續(xù)。核心區(qū)域相對非核心區(qū)域擁有更堅實的人口和產(chǎn)業(yè)支撐，具有更高的市場份額和價格走勢表現(xiàn)。這是因為核心區(qū)域集中了大量的優(yōu)質(zhì)資源，例如商業(yè)中心、教育資源、交通樞紐等，吸引了更多人口和資金的聚集。相比之下，非核心區(qū)域的市場份額和價格走勢相對較弱，需要更多政策支持和發(fā)展機會。在未來的發(fā)展中，政府應繼續(xù)加強對區(qū)域發(fā)展的引導和支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)和健康發(fā)展。