4月中下旬，上海首輪土拍的火熱再度了點燃公眾對土地市場的關注。

據貝殼財經記者不完全統計，今年以來，已有北上廣深等一線城市及成都、南京、杭州等總計15個核心熱門城市完成首輪土拍，拍地總地塊達130塊，拍地總金額約為1842.65億元。

諸葛找房數據研究中心觀點認為，近期，隨著各地陸續開啟土拍，重點城市的土拍市場表現較好，熱度較高，如杭州、成都等溢價率均處于較高水平，上海首場土拍高調收官，再次為土地市場加溫，其實，熱點城市土拍表現火熱，不僅表明樓市穩健的城市更受房企青睞，還反映出房地產市場的信心在提升，房企拓展情緒有所好轉。

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土拍市場在復蘇中分化：上海、成都競拍激烈 長春、鄭州“遇冷”

今年以來，土拍市場正逐漸復蘇，據貝殼財經記者不完全統計顯示，截至4月27日，北上廣深及成都、南京、杭州等總計15個核心熱門城市已完成首輪土拍，拍地總金額約為1842.65億元。

其中，上海是首輪土拍的“大戶”，一次性推出19幅涉宅用地，總計賣出近519億元，平均溢價率約為7.33%。本次上海土拍共吸引了超50家房企競拍，為近6年來最多，歷時4天，最終4宗地塊以底價成交，15宗地塊進入一次性報價（即溢價購買），其中，全場最貴的閔行梅隴地塊被萬科&中鐵聯合體收入囊中，總價達75億元。

北京土拍也“不甘示弱”，今年北京首次土拍僅推出了2宗住宅用地，其中，位于北京市昌平區朱辛莊一住宅用地備受歡迎，這一地塊土地面積約為1.47萬平方米，掛牌出讓起始價為11.3億元，每次最小遞增幅度為600萬元，經歷30次報價，最終被大華集團大連華旅置業有限公司以約13億元的上限價格拍下。

同為一線城市的深圳土拍熱度也很高。深圳首批5宗地塊中，3宗封頂、1宗溢價成交、1宗底價成交，總攬金72億元，成交樓面均價約1.52元/平方米，平均溢價率約為10.13%。

廣州首輪土拍熱度則“遜色”一些，其掛牌的8宗地塊中有一半達到封頂價，以15%的溢價率成交，3宗底價成交，1宗撤銷掛牌。

除了一線城市外，成都等核心熱門城市土拍市場競爭也非常激烈，首批推出的3宗宅地全部觸頂成交，均由房企搖號競得，平均溢價率高達14.5%。

不過，不同城市土地市場“冷熱不均”的情況也比較突出。長春、鄭州等地土拍市場相對“較冷”，如鄭州在首輪土拍中推出11宗地塊，最終10宗以底價成交，1宗流拍；長春推出了8宗地塊，最終7宗以底價成交，1宗終止成交。

58安居客研究院院長張波對貝殼財經記者表示，長春和鄭州土地低迷代表了目前房企拿地相對謹慎的兩類市場。其一是東北地區房地產開發投資在去年明顯減少，2022年全年，全國房地產開發投資同比減少10%，但東北地區同比降幅高達25%，同時，去年東北地區商品房銷售金額同比下降約41%，這兩組數據表明東北房地產市場的疲軟和恢復難度偏大，加上還有大量待售庫存，導致房企在東北地區拿地會偏于謹慎，即使在長春、沈陽等二線城市也持相同態度。

張波進一步表示，其二是市場降溫明顯的新一線城市，尤其是在保交樓層面曾經出現過問題的城市，房企也會保持一定的克制。鄭州是為數不多2022年房價總體水平低于疫情前的新一線城市，去年在保交樓方面也面臨著一定壓力，雖然目前市場總體有所改善，項目交付也在有序推進，但市場信心恢復所需時間也會偏長。

民企拿地意愿提升，央國企仍是拍地“主角”

今年民企拿地意愿也在提升，特別是二線熱門城市。以杭州為例，據克而瑞統計，杭州首次土拍民企參與熱情有所提升，參拍地塊總數達20宗，與國企不相上下，此外，此次土拍還出現了多家新面孔，既有武漢地產、廈門國貿（600755）等國企，又有維科、中浙房地產等民企。

不過，在熱門城市的土拍中，央國企仍是拍地的“主角”。

以最典型的上海土拍為例，雖然超50家參拍企業中有近20家民企，3家為混合所有制企業，但最終19宗地塊中，就有14宗地都被央國企和地方國資競得，占比超7成，中鐵建、保利發展（600048）、象嶼、金地等均競得2宗地塊。

張波認為，目前，國央企仍是拍地的主要力量，尤其是一二線城市的熱門地塊更是頻現國央企的身影。“雖然不少民企的債務問題已經得到了有效化解，但‘彈藥’的充裕程度依然不能與國央企相比。”

北京收緊競拍標準，有利于促進市場公平競爭

諸葛找房數據研究中心觀點認為，近期熱點城市土拍表現火熱，不僅表明房企更青睞樓市穩健的城市，還反映出房地產市場的信心在提振，房企拓展情緒有所好轉。

不過，在市場升溫之下，個別城市如北京也收緊了競拍標準，4月中旬，北京市規劃和自然資源委員會便發布了“北京市豐臺區青塔街道青塔村棚戶區改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地等2宗國有建設用地使用權出讓公告的補充公告”（簡稱“補充公告”），這一補充公告將出讓公告中“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”調整為“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地”；聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地競買。這意味著“中建兄弟”的房企們將不得再同時競買同一宗地。

對此，北京市規劃和自然資源委員會的相關負責人表示，調整后的競買人資格要求較之前更為嚴格，更有利于促進市場公平競爭。

展望后市，“分化”或將成為土拍市場的關鍵詞，信達證券（601059）研報稱，供給收縮可能帶動部分區域回暖，但土拍市場分化趨勢或將加大，從高頻指標來看，當前市場熱度僅限于部分高能級城市，三四線城市的土地市場難有較大起色。

易居研究院研究總監嚴躍進則表示，近期部分重點城市土地市場明顯升溫，這種升溫不是簡單的土地交易規模的上升，而是部分地塊明顯出現競價企業數量增多的現象，各地要在土地供應、競拍規則調整等方面積極做優化，以更好促進土地市場的平穩健康發展。

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