李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新的70城房?jī)r(jià)指數(shù)。3月份，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.44%，這是自2021年9月份以來(lái)連續(xù)16個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)之后，連續(xù)2個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中，一二三線城市3月份新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)0.33%、0.56%和0.35%，一二線城市均連續(xù)3個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)。值得注意的是，二線、三四線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯大于一線城市。

(資料圖)

主要原因在于，去年四季度以來(lái)，在調(diào)控政策松綁、需求端紓困方面，二三線城市對(duì)商品房市場(chǎng)的扶持力度均較一線城市大。比如，多數(shù)二線城市退出或收縮了限購(gòu)政策的范圍，按揭利率下調(diào)幅度也比較大。

因此，在政策積極紓困需求端，疫情后積壓的購(gòu)買力迅速釋放，剛需和換房需求形成有效循環(huán)，預(yù)期有所改善等利好下，3月份商品房銷售迅速回升。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比增長(zhǎng)8.2%，其中3月份銷售額同環(huán)比分別上升24.6%和36.7%。3月份，30城新房成交面積同比增加43.6%，一線和三線城市回暖明顯，分別增長(zhǎng)63%和53.3%。

從房?jī)r(jià)漲跌城市數(shù)量來(lái)看，3月份70城有64個(gè)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，比上月增加了9個(gè)；3月份二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)有57個(gè)城市環(huán)比上漲，比2月份增加了17個(gè)。而2022年12月，新房和二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)分別只有15個(gè)城市和7個(gè)城市環(huán)比上漲。從絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌到絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲，只用了一個(gè)季度，也說(shuō)明房?jī)r(jià)急漲的態(tài)勢(shì)比較明顯。

事實(shí)上，從3月份一二三線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比0.3%-0.6%的較高漲幅來(lái)看，也有急漲的特征。筆者認(rèn)為，主要原因在于需求在短期內(nèi)迅速釋放。2-3月份，多重利好下積壓的需求急速釋放，超出了包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的市場(chǎng)主體的預(yù)期。今年一季度商品房市場(chǎng)會(huì)慣性回升，各方對(duì)此都有預(yù)期，但考慮到經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)仍不牢固，各方的樂(lè)觀情緒是比較謹(jǐn)慎的。

因此，開(kāi)發(fā)商一季度推新盤(pán)的節(jié)奏并不激進(jìn)，甚至以緩?fù)苹蛳媪繛橹鳌Ｒ患径蠕N售業(yè)績(jī)目標(biāo)也相對(duì)保守。當(dāng)購(gòu)房需求快速釋放時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商存量貨值去化快，但增量貨值短期內(nèi)難以補(bǔ)上來(lái)。在超額完成業(yè)績(jī)（一季度有的開(kāi)發(fā)商完成全年40%左右的業(yè)績(jī)）的情況下，很多開(kāi)發(fā)商收回了折扣優(yōu)惠，甚至采取漲價(jià)的策略，從而導(dǎo)致3月份新房?jī)r(jià)格指數(shù)快速反彈。

從房?jī)r(jià)漲幅居前的城市看，武漢、昆明、徐州、鄭州、南寧排在前五位，3月環(huán)比平均漲幅達(dá)到1.1%，都是前期房?jī)r(jià)下跌明顯、近期政策紓困非常積極，需求釋放比較充分的城市。再看二手房方面，3月份70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.26%，連續(xù)2個(gè)月環(huán)比上漲，其中一二三線城市分別上漲0.48%、0.32%和0.18%，一線城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅明顯較大。

主要原因在于，一線城市存量市場(chǎng)特征明顯，且長(zhǎng)期人口凈流入、年輕人較多，剛性需求集中。因此，房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行的情況下，對(duì)集中于二手住房市場(chǎng)的“中低價(jià)位、中小戶型”的房源需求量大。以廣州為例，一季度廣州二手住房交易中，總價(jià)300萬(wàn)以下的房源成交占比達(dá)到65.7%，而600萬(wàn)以上房源成交占比僅9.6%，中間300-600萬(wàn)的房源交易占比24.7%。

另外，值得注意的是，3月份70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅明顯低于新房漲幅，一方面是因?yàn)槎肿》渴袌?chǎng)以剛需為主導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)較為敏感，前期連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌（2021年8月至2022年12月），月平均跌幅高達(dá)0.3%，遠(yuǎn)大于同期新房?jī)r(jià)格跌幅（0.18%），市場(chǎng)形成了跌價(jià)預(yù)期；另一方面，二手住房掛牌量迅速增長(zhǎng)，3月份一二線城市掛牌量同比均增長(zhǎng)50%左右。

此外，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍緊張，去年以來(lái)各大房企在新推盤(pán)時(shí)，普遍采取貼著或低于周邊二手“次新房”（樓齡在5年以內(nèi)）的價(jià)格策略。再加上，去年商品房供地、新開(kāi)工大幅下降，各大城市新房在售庫(kù)存消化周期并不大，熱點(diǎn)城市普遍在18個(gè)月的警戒線左右。由此，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格在此輪回升中反彈幅度更大。不過(guò)，筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)并不存在持續(xù)反彈的趨勢(shì)。

首先，成交量持續(xù)回升的動(dòng)力不足。積壓的購(gòu)房需求釋放后，近期商品房銷售量已有所下行。根據(jù)廣州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2月中下旬以來(lái)，廣州新房購(gòu)房咨詢量環(huán)比連續(xù)6周下降；3月單盤(pán)平均認(rèn)購(gòu)25套，環(huán)比下降21%，單盤(pán)平均來(lái)訪量292組，同環(huán)比分別下降18%和16%。

近期，上海、深圳也呈現(xiàn)類似走勢(shì)，比如上海二手住房單周交易量從2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周。其次，近期房?jī)r(jià)上漲，不管是開(kāi)發(fā)商漲價(jià)或收回折扣優(yōu)惠，還是二手房業(yè)主提高掛牌價(jià)格，都可能導(dǎo)致購(gòu)房者看房和買房的積極性下降。一方面，居民存在對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，漲價(jià)就會(huì)“擊退”購(gòu)買欲望；另一方面，剛需和改善主導(dǎo)的需求格局下，居民的房?jī)r(jià)預(yù)期和支付能力不支持房?jī)r(jià)上漲。因此，合理定價(jià)迎合市場(chǎng)預(yù)期仍舊是主旋律。

最后，房?jī)r(jià)穩(wěn)定的持續(xù)預(yù)期下，住房存量時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，二手住房掛牌量還會(huì)明顯增加，而且增長(zhǎng)幅度將超過(guò)二手房交易規(guī)模，這是壓制房?jī)r(jià)漲幅的供給側(cè)因素。同時(shí)，在兼顧保交樓、穩(wěn)增長(zhǎng)和促消費(fèi)的框架下，各大城市新房開(kāi)工和推盤(pán)量會(huì)增加，二季度及下半年新房供應(yīng)也會(huì)明顯增加。重要的是，作為領(lǐng)頭羊的一線城市調(diào)控政策保持定力，有利于穩(wěn)定全國(guó)房?jī)r(jià)。

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