潮映萬(wàn)象軒效果圖

“現(xiàn)在熱門(mén)板塊的改善房源越來(lái)越難買(mǎi)到了，面積越做越大，總價(jià)越來(lái)越高，房源數(shù)量卻越來(lái)越少。”瑤瑤自從前兩年升級(jí)做媽媽后，全家就一心想在優(yōu)質(zhì)地段買(mǎi)套139m2左右、總價(jià)700萬(wàn)元以?xún)?nèi)的改善房源，但搖了兩年也沒(méi)搖中。最近，她發(fā)現(xiàn)心儀的樓盤(pán)戶(hù)型越做越大，改善的總價(jià)門(mén)檻大幅提升，“很多改善盤(pán)的總價(jià)開(kāi)始超出我的預(yù)算了，但就算咬咬牙去搖，依然搖不中。”

的確，今年杭州樓市有個(gè)明顯的變化，在優(yōu)質(zhì)地段，純大戶(hù)型的改善樓盤(pán)顯著增加，不少樓盤(pán)的起步戶(hù)型就超過(guò)了160m2。

【資料圖】

起步戶(hù)型超160m2的樓盤(pán)

今年突然大幅增加

說(shuō)起杭州的大戶(hù)型，可以說(shuō)是經(jīng)歷了一個(gè)輪回。曾經(jīng)，杭州的改善市場(chǎng)流行的就是大戶(hù)型。

以南星橋豪宅區(qū)為例，10多年前的金色海岸、陽(yáng)光海岸、藍(lán)色錢(qián)江，清一色主打大戶(hù)型，金色海岸算是杭州精裝大平層的鼻祖，主打200m2以上的大平層，陽(yáng)光海岸更是設(shè)計(jì)了380m2的平層和480m2的躍層。

然而，2014年的樓市低谷嚴(yán)重打擊了開(kāi)發(fā)商的信心，當(dāng)時(shí)高總價(jià)的大戶(hù)型房源根本無(wú)法動(dòng)彈。自那以后，對(duì)于推出純大戶(hù)型，開(kāi)發(fā)商普遍謹(jǐn)慎，而是把現(xiàn)金流看得更重，因而即便是限價(jià)69800元/m2的豪宅樓盤(pán)，也有不少中小戶(hù)型。

豪宅價(jià)位的翡翠海岸、上品以及御品，面積基本定位在120m2~160m2，御品最小面積甚至做到了116m2。即便是設(shè)計(jì)了大戶(hù)型，開(kāi)發(fā)商也相對(duì)保守，不敢做得過(guò)大，如前兩年的壹品，最大面積也就200m2剛出頭。

在一些不愁賣(mài)、中簽率僅10%左右的熱門(mén)板塊，前兩年開(kāi)發(fā)商同樣不敢設(shè)計(jì)純大戶(hù)型。一房難求的亞運(yùn)村，入門(mén)級(jí)“小戶(hù)型”僅105m2。熱銷(xiāo)的文暉板塊改善大盤(pán)錦尚和品府，也設(shè)計(jì)了非常多113m2、120m2這樣的剛改戶(hù)型。

不過(guò)近幾年，隨著改善需求的釋放，大戶(hù)型的比例在逐年提升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年140m2以上戶(hù)型占全市新房成交(不含富陽(yáng)、臨安)的14%，2022年這個(gè)比例上升至18%。2022年180m2以上戶(hù)型成交占7.8%，2020年該比例僅為4.5%。

今年的變化更加明顯，對(duì)于限價(jià)之下的熱門(mén)板塊改善房源，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放棄大戶(hù)型和中等面積戶(hù)型的組合，更激進(jìn)地推出純大戶(hù)型產(chǎn)品。

錢(qián)報(bào)美好生活研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前杭州在售、待售的樓盤(pán)中，有17個(gè)樓盤(pán)的主力戶(hù)型為160m2起步。其中，IFC、潮映萬(wàn)象軒、潮映華岸府、攬潮華庭、馥源庭、望小河云莊等項(xiàng)目還設(shè)置了超過(guò)300m2的大戶(hù)型，由濱江開(kāi)發(fā)的攬潮華庭更是設(shè)計(jì)了清一色362m2的超大戶(hù)型。

錢(qián)江新城二期板塊的潮映萬(wàn)象軒和潮映華岸府，戶(hù)型面積起步就是208m2，最大面積達(dá)到335m2。就連限價(jià)46000元/m2的錢(qián)江世紀(jì)城板塊，SKP邊上的杭承府項(xiàng)目，也將戶(hù)型統(tǒng)一設(shè)計(jì)成210m2以上，這在板塊內(nèi)非常罕見(jiàn)。

設(shè)計(jì)純大戶(hù)型房源

可節(jié)省數(shù)千萬(wàn)元

如今杭州的新房大部分是限價(jià)房源，均價(jià)固定，總建筑面積固定，因而不管設(shè)計(jì)成大戶(hù)型，還是不同面積段的戶(hù)型混搭，賣(mài)房子的總收入是確定的。相對(duì)而言，面積小一點(diǎn)、總價(jià)低一點(diǎn)的熱門(mén)樓盤(pán)，會(huì)更搶手。

但開(kāi)發(fā)商為什么開(kāi)始改變策略設(shè)計(jì)純大戶(hù)型呢？

潮新聞.記者采訪(fǎng)了多家房企，得到的答案是：做大戶(hù)型可以節(jié)省成本。這筆賬該如何測(cè)算？

眾所周知，一個(gè)樓盤(pán)的總建筑面積是確定的，大戶(hù)型越多，小區(qū)總戶(hù)數(shù)越少，與之對(duì)應(yīng)的車(chē)位數(shù)量也相對(duì)減少。“這樣只挖一層地下車(chē)庫(kù)就能滿(mǎn)足車(chē)位配比，少挖一層地下室就能省下幾千萬(wàn)元的成本。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)微利時(shí)代，這筆錢(qián)可不是小數(shù)目。”一位開(kāi)發(fā)商人士表示，現(xiàn)在做大戶(hù)型本質(zhì)上就是控制成本。

“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)都在車(chē)位里，不少樓盤(pán)都在為如何賣(mài)出車(chē)位而發(fā)愁。如果是小戶(hù)型為主的樓盤(pán)，通常來(lái)說(shuō)投資客較多，車(chē)位就會(huì)剩下很多。相較之下，小區(qū)規(guī)劃為純大戶(hù)型，本身購(gòu)入門(mén)檻就高，居住的人群對(duì)車(chē)位需求也更高，利潤(rùn)就有保障。”一位杭州頭部房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人坦言。

此外，設(shè)計(jì)成純大戶(hù)型，還能節(jié)省一部分建安和精裝修成本。

“裝修最花錢(qián)的就是廚房，其次是衛(wèi)生間。假設(shè)面積為180m2，做兩套90m2小戶(hù)型，需要設(shè)計(jì)更多廚房和衛(wèi)生間，成本自然就高了。”另一家本土房企的營(yíng)銷(xiāo)總舉例說(shuō)，限價(jià)之下，同樣是3000元/m2的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，大戶(hù)型的品質(zhì)往往會(huì)比小戶(hù)型好得多，這就是成本和造價(jià)導(dǎo)致的。

有的房企還依靠裝修加裝包增加收入，而純大戶(hù)型的改善客戶(hù)對(duì)裝修要求更高，也更有動(dòng)力購(gòu)買(mǎi)提升品質(zhì)的加裝包。

純大戶(hù)型集中在熱門(mén)板塊

需求旺盛，不愁賣(mài)

戶(hù)型做大了，但房子如果賣(mài)不出去，很容易砸在手里，利潤(rùn)最大化也無(wú)從談起。

但記者發(fā)現(xiàn)，目前市面上設(shè)計(jì)純大戶(hù)型的樓盤(pán)基本集中在熱門(mén)的改善板塊。換言之，這些都是紅盤(pán)，本身不愁賣(mài)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些以大戶(hù)型為主的樓盤(pán)，絕大部分集中在錢(qián)江新城二期、錢(qián)江世紀(jì)城、江河匯、申花等熱度很高的改善板塊，剩余的一些也位于采荷、大關(guān)、橋西等傳統(tǒng)的市中心板塊。舉例來(lái)說(shuō)，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)的IFC最近一次開(kāi)盤(pán)中簽率僅為2.29%，E類(lèi)人才也需社保頂格；同樣價(jià)格的馥香園中簽率一直也在10%左右，總價(jià)越高，中簽率反而越低。

“對(duì)房企來(lái)說(shuō)，還有一個(gè)‘營(yíng)銷(xiāo)安全邊界’的概念。以申花板塊5.5萬(wàn)元/m2的限價(jià)為例，如果做140m2戶(hù)型，總價(jià)在750萬(wàn)~800萬(wàn)元，那同類(lèi)競(jìng)品就太多了，既可以是全市范圍內(nèi)面積更大的新房，或者是同地段、同配套但學(xué)區(qū)更好的二手房。如果把戶(hù)型做得更大，便能一次性抓住地段、面積、產(chǎn)品等多個(gè)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)，以此抓住客戶(hù)。”一位在杭央企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人直言，杭州的改善購(gòu)房者比較挑剔，有一種“既要又要還要”的心態(tài)，如果在產(chǎn)品上能同時(shí)滿(mǎn)足他們的多種需求，購(gòu)買(mǎi)力也相當(dāng)驚人。

在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，杭州主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)改善地塊正變得越來(lái)越稀缺，而改善的需求卻很旺盛。一位負(fù)責(zé)產(chǎn)品研發(fā)的開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)：“大戶(hù)型的市場(chǎng)需求遠(yuǎn)比想象中來(lái)得大，這也給了我們信心。”

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