地鐵集團下屬房企成為地產人的新去處。

日前，原龍湖集團貴陽公司總經理楊晟先加盟南寧軌道地產集團有限責任公司（下稱“南寧軌道地產”），成為其新任總經理和首位職業經理人。

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南寧軌道地產由南寧軌道交通集團（下稱“南寧軌交集團”）全資控股，也是該集團旗下首家引進職業經理人的子公司。對于楊晟先的加盟，南寧軌交集團稱“正式吹響（南寧軌道地產）向市場化接軌的‘沖鋒號’”。

楊晟先并不是首個從傳統房企跳槽到軌交地產的職業經理人。在他之前，前萬科地產廈門公司總經理薛峰加盟廈門軌道建設發展集團旗下廈門地鐵上蓋投資發展公司，前龍湖地產成都公司項目總經理楊文入職成都軌道交通集團。

克而瑞廣西區域副總經理韋鳳仙對稱，行業裁員不斷下，地鐵集團下屬房企成為吸引地產人爭相涌入的“香餑餑”。一是地鐵下屬房企需要市場化，二是被“擠”出的優秀地產人也需要這樣的平臺發揮自己的才能。

楊晟先今年45歲，曾先后在中建四局、融創中國、龍湖集團等任職，有20多年的房地產項目投資、運營及企業管理經驗。

龍湖集團在他的職業生涯中占據重要位置，從2007年入職到2021年的近14年時間里，楊晟先歷任龍湖重慶公司土建工程師、工程經理、項目總監、運營總監、貴陽公司總經理等職位。

對于楊晟先的加入，南寧軌道地產顯然寄予厚望。從過去一年的業績看，南寧軌道地產已開始發力。據克而瑞數據，南寧軌道地產2022年銷售額和銷售面積均居南寧市屬國企首位，全口徑銷售額18.1億元，權益銷售額16.75億元，全口徑和權益銷售額也繼2020年后重回廣西本土國企前三甲。

據公司官網數據，南寧軌道地產共有員工1000多人，在南寧先后開發建設了約30個住宅小區，累計實現房屋開發總面積約750萬平方米，并依托南寧軌交集團的土地資源支持開啟了“軌道地產”模式。目前，它還在招聘市場營銷總監、商業公司副總經理、物業公司副總經理、TOD和產業中心副經理等。其中，“市場營銷總監”一職在招聘條件中提及“10年以上相關工作經驗”、“TOP30以內房地產企業工作經歷優先”等。

韋鳳仙認為，軌交地產正在成為房地產開發的新生力量。“地鐵公司依托強大的軌交建設、交付、使用與消費者高頻密接，企業身份也使其地產物業更具安全感、信任感。”

不過，軌交地產隨著城市地鐵線的延伸而發展，也因此拘泥于一城，應對市場風險的能力稍弱。去年，南寧房價不斷下探，南寧軌道地產為賣房也使出渾身解數。2022年11月，它推出“買房送10年地鐵自由”的營銷活動，即在2022年11月11日-12月31日期間購買其任一項目住宅的客戶，可免費乘坐地鐵10年。

南寧軌道地產并未披露該促銷的銷售數據。但從3萬余元的優惠力度看，“10年地鐵自由”更多是一種營銷噱頭，甚至引來“有損公共利益之嫌”的爭議。而在去年，它還因“價格欺詐”被南寧市監局處罰。處罰決定書顯示，在“新春大放價”促銷活動中，該司虛構原價、一口價單價，讓消費者以為10套特價房具有較大優惠幅度，誘騙消費者與其交易，屬價格欺詐違法行為，處以罰款10萬元。

一年買地超500億，地鐵公司靠賣房盈利

“地鐵一響，黃金萬兩”。地鐵與房地產的關聯一直很密切。

而隨著城市軌道交通網絡的發展，TOD（以公共交通為導向的城市空間開發模式）成為地產開發的主流模式之一，各城地鐵集團的角色也在發生變化，從與房企合作到逐漸掌握主動權，成為地產領域一股不可忽視的力量。

公開信息顯示，多城地鐵集團旗下均有進行房地產開發、物業管理的子公司，如深圳地鐵集團旗下的深圳地鐵置業集團，鄭州地鐵集團旗下的鄭州市軌道交通置業有限公司、鄭州尚瑞房地產開發有限公司、河南軌道康橋物業服務有限公司，廈門軌道建設發展集團旗下的廈門經濟特區房地產開發集團等。

在土地市場上，地鐵公司存在感十足。中指研究院數據顯示，2022年全年，廣州地鐵、深圳地鐵集團、廈門軌道交通、蘇州軌交集團、杭鐵集團等企業位列拿地金額前100，合計拿地金額541億元，其中，廣州地鐵、深圳地鐵集團、廈門軌道交通拿地金額超百億。

通過地產開發反哺地鐵建設運營是很多城市地鐵公司做地產開發的原因之一。多家地鐵公司2022年上半年財務數據透露，其運營基本呈虧損狀態，如廈門軌道建設發展集團凈虧損7.35億元，武漢地鐵集團則虧損4.39億元。

因此，除了依靠地方政府補助維持運營外，介入地產開發成為地鐵公司經營利潤的主要來源。溫州市鐵路與軌道交通投資集團在《2022年債券中期報告》中提及，2020、2021年能實現盈利2.23億元、2.38億元，主要依靠商品房的銷售收入及溫州市政府的補貼。

站城一體化開發對深圳市地鐵集團的利潤貢獻更大，2022年上半年占比高達217.54%。同期，其站城一體化開發營業收入為 86.08 億元，毛利49.28億元，毛利率為57.25%；而地鐵運營及管理設計板塊營業收入僅為25.98億元，毛利為-32.46億元，毛利率為-124.92%。

除了與房企合作及獨立開發，部分地鐵集團還通過投資龍頭房地產企業獲得收益和發展。入股萬科后，深圳地鐵年分紅超20億元。作為越秀地產第二大股東的廣州地鐵，不僅通過雙方的合作在廣州做大“軌交+物業”的版圖，還曾在2020年與長沙軌道集團簽署三方戰略合作框架協議，將TOD模式走出廣州。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪對稱，客觀來看，地鐵集團進入地產行業是趨勢使然。一方面，不少地塊出讓要求競買人須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗等條件；另一方面，如何提升盈利能力是多數城市地鐵集團需要應對的問題。對地鐵集團而言，地產綜合開發是一條可行的路，既能發揮其工程方面的實力，又具有相對穩定的利潤。

韋鳳仙則認為，地鐵集團旗下地產公司具有土儲相對豐厚且類型豐富、城市統籌運營能力更為強大等優勢，后續可開發的物業類型可涵蓋剛需、改善、豪改等各類需求。不過，在當前行業下行、客戶細分顆粒度越來越細的背景下，其產品和客戶適配方面還存在不足，市場化程度仍有較大提升空間。

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