摘要： 率先受益的消費和旅游市場在帶動購物中心租金回溫的同時，進一步利好倉儲物流市場。

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CBRE世邦魏理仕近日在上海發(fā)布《2023年中國房地產(chǎn)市場展望》報告指出，2023年中國GDP增速預(yù)計將大幅反彈至4.9%，在全球主要經(jīng)濟體中一馬當先。防疫措施的全面優(yōu)化等因素將成為2023年中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵動因，并有望大幅度提振商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)。

率先受益的消費和旅游市場在帶動購物中心租金回溫的同時，進一步利好倉儲物流市場。經(jīng)濟動能和企業(yè)景氣度的提升也將使寫字樓市場需求企穩(wěn)回升。與此同時，低息環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)投資活動的反彈提供了良好的金融環(huán)境。投資者情緒明顯改善，預(yù)計2023年中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場全年交易額超2500億元，同比上漲15%-20%。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨表示：“展望2023年，盡管歐美發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟走弱將致外需景氣度下滑，但伴隨防疫政策大幅優(yōu)化，中國將在內(nèi)需驅(qū)動下再次引領(lǐng)全球經(jīng)濟復(fù)蘇。預(yù)計在經(jīng)濟活動復(fù)蘇的帶動下，疫情期間所累積的超額儲蓄有望逐步釋放為消費動能，成為支撐中國經(jīng)濟觸底反彈的重要力量。”

寫字樓租賃需求企穩(wěn)回升

全年凈吸納量預(yù)計達500萬平方米

2022年，國內(nèi)18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅錄得234萬平方米，為2009年以來最低水平。展望2023年，隨著企業(yè)擴張信心增強，世邦魏理仕預(yù)計寫字樓租賃需求將于二季度企穩(wěn)回升，全年有望實現(xiàn)500萬平方米的凈吸納量。

受益于宏觀經(jīng)濟刺激措施的金融、行業(yè)政策環(huán)境改善的科技互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)，以及防疫優(yōu)化和經(jīng)濟復(fù)蘇利好的下游服務(wù)業(yè)的寫字樓需求有望出現(xiàn)明顯提升。其中，金融和科技將繼續(xù)擔當寫字樓租賃需求的主引擎。受外資對中國市場長期信心的利好，制造業(yè)仍具增長勢能。

消費市場回暖

稀缺性助核心商圈引領(lǐng)租金反彈

在經(jīng)濟活動復(fù)蘇的帶動下，疫情期間所累積的超額儲蓄有望逐步釋放為消費動能，國內(nèi)商場已取消核酸證明要求將持續(xù)推動線下客流的復(fù)蘇，并同步推動優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求反彈。世邦魏理仕預(yù)計，2023年全國主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)將突破800萬平方米。分區(qū)域來看，未來三年僅有16%的新項目位于核心商圈，基于可租面積的稀缺性和品牌強勁的擴店意愿，全國18個主要城市核心商圈的租金有望在2023年實現(xiàn)0.9%的同比增長，一線城市核心商圈將錄得更快的增速1.7%。整體市場方面，購物中心平均租金將于2024年企穩(wěn)回升。

受益于國內(nèi)消費的周期性反彈及汽車等高端制造業(yè)的供應(yīng)鏈升級和外包所帶來的利好，2023年國內(nèi)主要城市高標倉凈吸納量有望超過640萬平方米，同比增長30%。

展望2023年，網(wǎng)上零售有望恢復(fù)常態(tài)化增長，直播電商平臺對供應(yīng)鏈效率和物流配送體驗的日益重視推動其成為倉儲需求新的增長點。另一方面，產(chǎn)業(yè)升級、地緣政治以及疫情沖擊令制造企業(yè)對供應(yīng)鏈升級的需求與日俱增，而由此產(chǎn)生的倉儲擴張升級趨勢將為國內(nèi)高標倉需求提供可持續(xù)的增長動能。

大宗物業(yè)投資交易額預(yù)計超2500億元

2022年中國大宗物業(yè)投資總交易額累計2200億元，同比下降22%。隨著防疫政策優(yōu)化“新十條”和一系列提振經(jīng)濟舉措接連出臺，投資者情緒將明顯改善，預(yù)計2023年中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場全年交易額超2500億元，同比上漲15%-20%。

國內(nèi)防疫措施優(yōu)化和經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)計將在二季度以后顯著提振酒店和商辦租賃市場表現(xiàn)，相關(guān)資產(chǎn)的資本化率有望呈現(xiàn)“前升后降”的走勢。考慮到中國物流倉儲市場的結(jié)構(gòu)性增長趨勢未改，以及近期新上市和擴募的物流REIT定價依然堅挺，世邦魏理仕認為，隨著租賃需求的逐步復(fù)蘇，2023年國內(nèi)高標倉資本化率將保持平穩(wěn)。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)