2022年底，涉房收并購迎來一波小高峰。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，2022年12月，重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及48筆并購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價(jià)約528億元，環(huán)比大幅增加72.4%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，2022年底并購熱度回升顯著，房企加快資產(chǎn)處置、資金回籠速度。2023年，在政策支持推動下，房地產(chǎn)行業(yè)重組并購有望加快。

去年12月，重點(diǎn)房企共涉及48筆并購交易。圖/IC photo

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涉房項(xiàng)目收并購明顯增加

克而瑞方面分析稱，從交易標(biāo)的物業(yè)類型來看，2022年12月住宅收并購提升明顯，19筆涉及開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)，披露轉(zhuǎn)讓的住宅項(xiàng)目的并購規(guī)模約275億元，主要受華夏幸福（600340）124億元處置南方總部資產(chǎn)、魯商發(fā)展（600223）59億元剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)予山東城發(fā)等重大交易影響。

2022年12月26日，華夏幸福發(fā)布公告稱，其下屬三家全資子公司擬向固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司、固安產(chǎn)發(fā)教育投資有限公司轉(zhuǎn)讓四項(xiàng)資產(chǎn)，總價(jià)款合計(jì)9.99億元。12月28日，華夏幸福發(fā)布公告稱，其向華潤置地出售旗下4家公司全部或部分股權(quán)以及債權(quán)，對應(yīng)的價(jià)格是124億元，主要用于債務(wù)償付。華潤置地的這筆收購，涉及華夏幸福南方總部旗下的三處資產(chǎn)，包括武漢長江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場項(xiàng)目，以及標(biāo)的股權(quán)公司下屬的子公司。此外，華夏幸福還向大廠回族自治縣國宏運(yùn)營管理有限公司轉(zhuǎn)讓其名下所屬產(chǎn)業(yè)園等四項(xiàng)資產(chǎn)。

發(fā)生在去年12月份的交易還涉及金融街、大悅城（000031）控股、建發(fā)國際等。其中，金融街將全資子公司京西置業(yè)持有的北京融嘉100%股權(quán)，作價(jià)22.6億元轉(zhuǎn)讓給控股股東下屬企業(yè)華融基礎(chǔ)并開展后續(xù)承包經(jīng)營。本次交易為承債式轉(zhuǎn)讓，涉及的主要資產(chǎn)位于北京房山區(qū)良鄉(xiāng)新城板塊的金悅嘉苑項(xiàng)目。大悅城控股全資子公司天泉置業(yè)以1.35億元收購中金澍茂49%股權(quán)。此外，建發(fā)國際收購福建兆潤100%股權(quán)。

借股權(quán)融資開閘，重啟收并購

事實(shí)上，在行業(yè)遭遇流動性壓力的背景下，房企出售項(xiàng)目以緩解現(xiàn)金流、盤活資產(chǎn)的現(xiàn)象時常發(fā)生。值得關(guān)注的是，房企股權(quán)層面的融資開閘以及收并購，迎來一個新進(jìn)展。

2022年12月8日，格力地產(chǎn)（600185）重啟了已擱置兩年半的免稅業(yè)務(wù)收購案，擬向珠海市國資委、城建集團(tuán)發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購買其持有的珠海免稅100%股權(quán)。

同月15日晚間，陸家嘴發(fā)布公告稱，擬以發(fā)行股份方式購買陸家嘴集團(tuán)持有的昌邑公司100%股權(quán)、東袤公司30%股權(quán)，擬以支付現(xiàn)金方式購買前灘投資持有的耀龍公司60%股權(quán)、企榮公司100%股權(quán)。

隨后，12月17日，招商蛇口（001979）重啟對南油集團(tuán)的收并購，其發(fā)布公告稱，擬通過發(fā)行股份，購買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)。而在此前，由于受到融資環(huán)境收緊等影響，招商蛇口終止了對于南油集團(tuán)的收購事項(xiàng)。

這種變化背后源自于金融政策向好。2022年11月28日，證監(jiān)會發(fā)文稱，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對價(jià)、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

對此，申萬宏源分析師指出，并購重組的放開有利于推動優(yōu)質(zhì)房企收并購出險(xiǎn)房企或出險(xiǎn)項(xiàng)目，有利于國企、央企進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)地資產(chǎn)資源整合協(xié)同，主要受益房企包括保利發(fā)展（600048）、招商蛇口、華發(fā)股份（600325）等。

股權(quán)融資開閘信號發(fā)出后，已有超過30家房企宣布配股或定向增發(fā)計(jì)劃。中指研究院方面表示，從融資目的來看，項(xiàng)目開發(fā)、償還境內(nèi)外債務(wù)、補(bǔ)充流動資金為主要用途，還有部分企業(yè)明確提出用來購買股權(quán)資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)：2023年房地產(chǎn)行業(yè)重組并購將加快

涉房收并購仍在持續(xù)。

2023年1月3日晚，華發(fā)股份、融創(chuàng)中國雙雙發(fā)布公告稱，華發(fā)股份以現(xiàn)金方式收購深圳冰雪文旅城項(xiàng)目公司深圳融華置地投資有限公司51%股權(quán)，總代價(jià)為35.8億元。

此前，在去年12月20日，央行還指出，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，推動防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著融資環(huán)境持續(xù)放寬以及房企的資金鏈逐漸改善，收并購的機(jī)會也在增加，這也是房地產(chǎn)市場交易活躍的一種表現(xiàn)。通過收并購能夠促進(jìn)存量資源的整合。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，2023年或是房地產(chǎn)行業(yè)重組并購大年。今年，在政策支持推動下，房地產(chǎn)行業(yè)重組并購將加快，重組并購是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加快出清的有效方式。新一批企業(yè)發(fā)展壯大獲得發(fā)展機(jī)會，出險(xiǎn)企業(yè)將淘汰退出行業(yè)，重組并購也將重塑行業(yè)競爭格局。

關(guān)鍵詞： 重組并購