本報記者李昱丞

深圳2022年二手住宅市場偏冷。《》記者根據深圳市住建局數據統計發現，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，月均成交僅約為1808套，創近15年新低。

值得一提的是，這是深圳繼2021年二手住宅成交量同比下滑57.28%之后，連續第2年下滑。

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對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《》記者采訪時認為，深圳連續兩年二手房交易量腰斬式下行受多方面因素影響，2018年—2020年投資需求推高深圳二手房成交量，而2021年二手房參考價的出臺對二手房定向去杠桿，打破了二手房過去坐地起價、杠桿式拉升的投機炒作鏈條，隨著深圳供給端改革開始見效、新房分流需求，二手房開始去泡沫過程。

成交較為低迷

價格有所承壓

分月份來看，深圳2022年二手住宅單月成交量從未超過2500套。單月成交量最高發生在2022年5月份，達到2318套；而成交量最低的2022年2月份單月成交僅為872套。據統計，深圳去年二手住宅成交量創近15年新低，僅為2015年高峰時期的17%。

與此同時，2022年深圳二手住宅成交量也低于新房住宅34441套的成交量，存量市場連續第二年跑輸增量市場。

從成交面積來看，深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%，連續第2年同比下滑。

作為一座常住人口超過1700萬人的一線城市，深圳2022年二手住宅成交相對偏低。根據易居企業集團數據，北京、上海兩大一線城市2022年二手房成交面積分別約為1334萬平方米、1330萬平方米，遠超深圳。

“相比同為一線城市的北上廣而言，深圳二手住宅成交面積的降幅略顯較大。”諸葛找房數據研究中心市場分析師關榮雪對《》記者表示，一方面受市場大環境影響，深圳樓市銷售端承壓；另一方面，深圳作為全國首個發布二手房參考價的城市，直到當前仍然在嚴格執行，二手房供應、成交均受到一定影響。

李宇嘉認為，2020年“7.15”調控以后，深圳出臺多種政策調控二手房，力度較其他城市更強，此外深圳此前房價漲幅也更高，因此目前成交量回落幅度較其他城市高。

成交量的低迷也對價格端產生一定壓力。來自國家統計局的數據顯示，截至2022年11月份，深圳二手住宅價格指數已經連續第6個月環比下降，同比降幅則達到3.60%。

需求端政策有望優化

2023年表現或好于2022年

展望2023年深圳二手房市場，能否從冰凍的狀態中走出、實現回暖？

一些積極信號正在出現。從深圳二手住宅成交量單月同比降幅看，2022年呈現逐月收窄的趨勢，降幅從2022年3月份的83.55%逐步收窄至2022年12月的0.34%。另外，2022年10月份、11月份深圳二手住宅成交量環比微增，一定程度上也顯現出向好的苗頭。

關榮雪認為，2022年全國大部分城市樓市成交呈現疲態。在2022年房地產市場中，疫情產生不可忽視的影響，同時行業觀望情緒持續蔓延，深圳二手房成交同比呈現下降態勢在預料之內。2022年深圳二手房成交動力不足，預計2023年樓市需求端政策有望優化放松，深圳二手房成交表現有望好于2022年。

從全國范圍看，不少利好樓市的需求端政策已經出臺。據不完全統計，2022年12月份以來，已有包括重慶、成都、東莞、鄭州、佛山等在內超過10個城市推出了新政，包括放松限購、“認貸不認房”等，支持居民合理住房需求。

而在李宇嘉看來，深圳樓市回暖還有賴于房價向下回歸、調控政策松動等。

“2023年，深圳樓市能否有所起色取決于三方面因素：一是前期泡沫是否消退。目前來看，除少數片區明顯降價以外，深圳大部分區域的房價仍高于2020年的房價水平；二是疫情后需求端的修復；三是深圳鐵板一塊的調控政策能否松動，例如入戶三年才能買房、二手房參考價、認房又認貸、限售5年等，但目前來看這些政策松動的可能性比較小。”李宇嘉如是說。

李宇嘉進一步表示，綜合來看，2023年上半年深圳二手房或還將在低位徘徊，一直到絕大多數二手房按照參考價成交，房價降到可承受的水平上。

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