無錫濱湖區(qū)一小區(qū)業(yè)主常某，為提高居住舒適度，增強(qiáng)安全性及私密保護(hù)，封閉了自家房屋的陽臺。但小區(qū)物業(yè)公司以常某未遵守小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約為由，將其告上了法庭，要求其把陽臺恢復(fù)原狀。不過，最終法院支持了常某，具體看看法官怎么說。

超高層業(yè)主封陽臺

【資料圖】

物業(yè)起訴拆除被法院駁回

常某系無錫市濱湖區(qū)某小區(qū)的業(yè)主。2019年8月5日，常某與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約，雙方約定禁止封閉陽臺。

據(jù)了解，該小區(qū)品牌定位較高，分別有別墅、洋房、玻璃幕墻和超高層住宅，常某家房型即為超高層住宅，一共有320戶業(yè)主。由于小區(qū)某些區(qū)域入住率較低，使得整個(gè)小區(qū)暫不符合成立業(yè)主大會(huì)的人數(shù)要求，業(yè)主委員會(huì)至今未能成立。

2020年5月，該小區(qū)223戶超高層住宅的業(yè)主自發(fā)組織投票《西/南陽臺封閉意見調(diào)查表》并簽署《西/南陽臺封閉承諾書》。經(jīng)協(xié)商，形成了統(tǒng)一的陽臺封閉方案，公開廠家方案招標(biāo)和路演。隨后，常某按照統(tǒng)一的封閉方案由選定的廠家施工封閉了陽臺，并作為封閉陽臺的樣板房展示。

物業(yè)公司于2020年8月14日向常某送達(dá)了整改通知書以及律師函。因常某未將封閉的陽臺恢復(fù)原狀，物業(yè)公司訴至無錫市濱湖法院，要求常某拆除封閉陽臺、恢復(fù)原狀。

案件審理過程中，法院組織當(dāng)事人對案涉小區(qū)進(jìn)行了走訪勘查：確認(rèn)有超過三分之二的高層業(yè)主已經(jīng)實(shí)際封閉了案涉西/南陽臺；封閉方案所采用的顏色、款式較為相似，整體尚協(xié)調(diào)，僅從外觀上難以精確區(qū)分。

法院最終判決：駁回原告物業(yè)公司的訴訟請求。宣判后，雙方未提出上訴，判決已發(fā)生法律效力。

“臨時(shí)管理規(guī)約”設(shè)立在后

對業(yè)主沒有法律效力

案件承辦法官表示，改善型商品房建設(shè)單位與物業(yè)公司為追求所售(管理)的物業(yè)小區(qū)的外觀整體、協(xié)調(diào)、美觀的高品質(zhì)，往往會(huì)在臨時(shí)管理規(guī)約中約定不得封閉陽臺，這與業(yè)主在實(shí)際生活中希望封閉陽臺而獲得安全、衛(wèi)生、便捷等訴求相沖突，故實(shí)踐中關(guān)于該條款的訴訟時(shí)有發(fā)生，且裁判結(jié)果不一。針對該案，法院在審理時(shí)從兩個(gè)關(guān)鍵問題入手，提供了某種借鑒。

法官稱，該案的關(guān)鍵問題之一，是關(guān)于業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約中“封閉陽臺條款”的效力問題。從業(yè)主管理規(guī)約的設(shè)立目的、設(shè)立主體、設(shè)立程序等方面綜合考慮，法院認(rèn)為，該案中臨時(shí)管理規(guī)約設(shè)立主體是物業(yè)公司，而非房屋出售前的所有權(quán)人建設(shè)單位，臨時(shí)管理規(guī)約的設(shè)立時(shí)間亦非在售房前，禁止業(yè)主封閉陽臺這一限制業(yè)主行使建筑物專屬使用權(quán)的特殊限制權(quán)利的條文，亦未在交易時(shí)向業(yè)主作專門提示和說明，故臨時(shí)管理規(guī)約的該條款不應(yīng)對業(yè)主發(fā)生法律效力。

另一個(gè)關(guān)鍵問題，是關(guān)于業(yè)主是否有權(quán)決定商品房套內(nèi)陽臺封閉的問題。由于商品房套內(nèi)陽臺同時(shí)具有在產(chǎn)權(quán)上屬于房屋套內(nèi)專有部分，其外立面屬于建筑物整體的延伸具有共有性，故其封閉事項(xiàng)雖然屬于業(yè)主自由處分權(quán)利，但該行為在實(shí)施前應(yīng)當(dāng)征求其他共有業(yè)主的意見，確宜納入全體業(yè)主公約。

但樓盤的銷售、業(yè)主入住是一個(gè)動(dòng)態(tài)、長期的過程，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則可知，業(yè)主委員會(huì)往往不能立即成立，故該案還引入了“利益關(guān)切業(yè)主”概念，用于合理界定具有表決權(quán)的比例范圍，即與陽臺封閉影響最為密切、利益最為關(guān)切的業(yè)主群體。而從調(diào)查看，顯然其他利益關(guān)切業(yè)主對常某的行為是沒有異議的。

該案為正確處理類似臨時(shí)管理規(guī)約中禁止封閉陽臺條款而引發(fā)的物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛，提供了較為完整的論證、判斷模型，對法院今后處理該類糾紛具有一定的參考價(jià)值。

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