“饑渴”了一年多的房企，終于等來(lái)了資金開閘。

11月23日和24日，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行（601658）、工商銀行、建設(shè)銀行先后宣布與房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共給予10多家房企授信額度超萬(wàn)億元。

與此同時(shí)，中債增進(jìn)公司也在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。

(相關(guān)資料圖)

資本市場(chǎng)上，11月以來(lái)，上市房企的配股也在陸續(xù)開啟。

隨著11月23日晚間央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）落地，金融系統(tǒng)“開閘放水”，房企排隊(duì)領(lǐng)錢。業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健但面臨困境的房企短期內(nèi)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本可以得到緩釋。

授信：國(guó)有大行擬向優(yōu)質(zhì)房企“輸血”超萬(wàn)億元

《通知》中圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六方面提出16條政策措施，商業(yè)銀行正是此次“地產(chǎn)金融16條”的“主角”之一。

11月23日，中國(guó)銀行與萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將提供不超過(guò)1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度。同日，交通銀行也與萬(wàn)科簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，為萬(wàn)科提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)。

此外，交通銀行還將為美的置業(yè)（03990.HK）提供不超過(guò)200億元人民幣意向性授信額度。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行也在11月24日與中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）、華潤(rùn)置地（01109.HK）、萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)（00960.HK）、金地集團(tuán)（600383）（600383.SH）等五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

11月24日，銀企合作繼續(xù)官宣。當(dāng)日，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行分別與萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城、碧桂園、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元，其中，將為碧桂園（02007.HK）提供不超過(guò)500億元意向性授信額度。24日下午，中國(guó)工商銀行一口氣與萬(wàn)科集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)（03900.HK）、龍湖集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)（00137.HK）等12家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，提供意向性融資總額達(dá)6550億元；建設(shè)銀行則與央企中交建（01800.HK；601800.SH）、地方國(guó)企首開（600376.SH）、越秀（00123.HK），以及民企萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展（00754.HK）、大華等8家房企簽署合作協(xié)議。截至發(fā)稿前，上述國(guó)有大行對(duì)房企們的授信額度已超萬(wàn)億元，授信及合作范圍大多集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、債券承銷與投資、個(gè)人住房貸款、保函、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。僅萬(wàn)科一家房企就獲得了數(shù)千億元授信。

不過(guò)，從目前覆蓋的企業(yè)看，主要還是一些優(yōu)質(zhì)的、經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健的企業(yè)。

需要指出的是，目前銀行提供的“授信”和“融資”都只是“意向性”的，也就是說(shuō)只是銀行計(jì)劃為企業(yè)提供的資金額度，并非最終授信額度。各銀行的放貸額度和速度，還有賴于銀行對(duì)房企的信用情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、還款能力和風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)等因素的綜合研判。

債券：千億規(guī)模發(fā)債申請(qǐng)已受理

銀行之外，業(yè)內(nèi)俗稱的“第二支箭”——民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具也有動(dòng)作了。

11月8日至11月23日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)已受理龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股（601155）合計(jì)500億元的儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，金地集團(tuán)也遞交了150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)，萬(wàn)科則表示有280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，后續(xù)將正式報(bào)送。

交易商協(xié)會(huì)表示，這是繼龍湖集團(tuán)等三家民營(yíng)房企開展儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行工作后，混合所有制房企（萬(wàn)科）首次提出儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，表明近期“第二支箭”政策框架下增信發(fā)債、儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行得到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，取得了良好政策效果。

“第二支箭”由中國(guó)人民銀行再貸款提供資金支持，通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)的擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，是更為市場(chǎng)化的直接融資方式。根據(jù)同花順（300033）iFinD數(shù)據(jù)，11月8日交易商協(xié)會(huì)宣布繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具以來(lái)，僅A股上市房企就已發(fā)債302.36億元，待發(fā)行債券699億元。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，“第二支箭”政策框架下，增信發(fā)債受理融資規(guī)模近千億元，涉及房企不斷擴(kuò)容。并且，中債增進(jìn)公司還出具了對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，此外還通過(guò)公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營(yíng)房企增信業(yè)務(wù)意向。

“發(fā)債信用增進(jìn)函能夠?qū)瘍斶€提供保障，中債增進(jìn)公司的這種做法有助于降低債券的信用風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而幫助債券順利發(fā)行成功，一定程度上能夠緩解流動(dòng)性緊張局面。”上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院副教授鐘輝勇說(shuō)。

隨著房企融資環(huán)境改善，或有更多房企發(fā)債融資。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，什么時(shí)候發(fā)、能發(fā)行多少，時(shí)間表和實(shí)際能夠發(fā)行成功的額度其實(shí)還是由中債增進(jìn)公司把握，只有經(jīng)過(guò)中債增進(jìn)公司的信用“加持”，房企債券的發(fā)行才更有保障。“也就是說(shuō)，民企注冊(cè)了多少額度不重要，發(fā)債仍需排隊(duì)，總量的閥門，也是在相關(guān)部門綜合風(fēng)險(xiǎn)考量的規(guī)劃當(dāng)中。”

隨著政策面的向好，資本市場(chǎng)也成為房企融資的重要來(lái)源。雅居樂(lè)集團(tuán)、碧桂園多家房企近期披露了配股融資公告，碧桂園于11月15日和11月22日兩次開啟配股，按計(jì)劃完成配股發(fā)售，籌集資金凈額38.7億港元；雅居樂(lè)集團(tuán)于11月23日按計(jì)劃完成配股，籌集資金凈額7.83億港元。中原建業(yè)已于11月18日宣布配股融資的計(jì)劃，另有市場(chǎng)消息稱旭輝、龍湖可能也將在近期開展配股融資。

市場(chǎng)修復(fù)仍需一段時(shí)間

這一波銀企合作的熱度，源于政策支持下房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)勁復(fù)蘇的需求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.8%，降幅仍在持續(xù)擴(kuò)大。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，增加房地產(chǎn)貸款投放，將有助于房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，有助于增強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。

“獲得銀行的意向授信額度，主要是解決企業(yè)短期的流動(dòng)性資金困難。”鐘輝勇解釋道，由于其它融資渠道都需要一定的時(shí)間周期，而通過(guò)銀行授信，就可以在較短時(shí)間內(nèi)獲得銀行的貸款，對(duì)于解決房企的流動(dòng)性問(wèn)題具有非常大的幫助。與發(fā)債相比，與銀行合作除了獲得資金速度更快，融資成本也會(huì)更低一些。

“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)基本上已經(jīng)得到了釋放，銀行加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的貸款支持，也是增加了相應(yīng)的貸款業(yè)務(wù)，有助于提升業(yè)績(jī)。”鐘輝勇指出。

多位銀行人士也表示，房地產(chǎn)與銀行業(yè)是強(qiáng)相關(guān)性，當(dāng)下國(guó)有大行對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的支持既是對(duì)監(jiān)管要求的反應(yīng)，也是業(yè)務(wù)的布局。

民生證券在23日發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告中指出，在保函政策、房地產(chǎn)融資“16條”及“第二支箭”等政策密集出臺(tái)后，供應(yīng)端融資渠道被進(jìn)一步拓寬。民生證券認(rèn)為，本輪政策是可持續(xù)的，并仍有調(diào)整空間，一旦市場(chǎng)信心承壓，政策仍有加碼的可能，復(fù)蘇的必要因素已出現(xiàn)，整個(gè)行業(yè)景氣度后續(xù)將是緩慢上升的趨勢(shì)，但部分企業(yè)還是有償債壓力。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受媒體采訪時(shí)指出，從當(dāng)下支持房企融資的政策來(lái)看，松動(dòng)的前提是保證和控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即在不增加新的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，最大限度地保護(hù)房企的信用以及由此產(chǎn)生的外溢影響，這對(duì)于恢復(fù)行業(yè)信心有一定作用。

利好政策頻出，但不論是房地產(chǎn)從業(yè)者還是金融行業(yè)從業(yè)者都認(rèn)為，這種間接作用效果有限，房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)性復(fù)蘇，關(guān)鍵還是要提振銷售市場(chǎng)，即需要直接作用于需求端的政策發(fā)力。

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