此前，在房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后，有不少信托機(jī)構(gòu)主動(dòng)入場紓困，努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，為多地項(xiàng)目保交樓貢獻(xiàn)重要力量。本月以來，又現(xiàn)多家信托公司出手入股房企項(xiàng)目。

信托正通過認(rèn)購股權(quán)支持房企融資需求

《證券日報(bào)》記者根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，11月17日，滕州海德公園地產(chǎn)有限公司轉(zhuǎn)讓山東保信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司40%的股權(quán)予山東信托。11月15日，鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司轉(zhuǎn)讓河南宏智利通實(shí)業(yè)有限公司70%股份給百瑞信托。股份轉(zhuǎn)讓前，宏智利通由鄭州康橋房地產(chǎn)、百瑞信托分別持股70%、30%，股份轉(zhuǎn)讓后，由百瑞信托持股100%。11月7日，成都寰瑞置業(yè)有限公司向五礦信托轉(zhuǎn)讓成都裕龍貳號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股份。

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“目前，不少投資機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)興趣較低，而信托機(jī)構(gòu)表現(xiàn)得較為積極是一種度人度已的企業(yè)行為。”中國豪宅研究院院長朱曉紅對(duì)《證券日報(bào)》記者表示，早在之前，中融信托、五礦信托、光大信托等機(jī)構(gòu)均向房企伸出援手，進(jìn)入房地產(chǎn)并購市場，接手了多家房企出售的項(xiàng)目公司股權(quán)、債權(quán)，這對(duì)于行業(yè)保交付、維護(hù)購房者權(quán)益都大有好處。

記者了解到，股權(quán)投資是信托公司支持房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求的重要方式。清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員邢成告訴《證券日報(bào)》記者，通過股權(quán)投資實(shí)質(zhì)性的在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中持有一定股份，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享，然后在一定時(shí)期合理退出，這也是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資需求特有的資金支持方式，也是信托公司特有的功能。

在業(yè)內(nèi)人士看來，近期信托機(jī)構(gòu)積極接手房企股權(quán)，與近期發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱“通知”)政策導(dǎo)向也不無關(guān)系。用益金融信托研究院研究員喻智對(duì)《證券日報(bào)》記者表示，《通知》的出臺(tái)也為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)未來的開展做出了范圍限定，主要是包括“保交樓”的配套金融支持、受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置和住房租賃金融三個(gè)方面。在做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置方面，新規(guī)明確鼓勵(lì)信托公司可以通過股權(quán)收購或認(rèn)購新增股權(quán)的形式開展相關(guān)業(yè)務(wù)，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。

REITs業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)信托重要轉(zhuǎn)型方向

不過，即使在政策的引導(dǎo)下，市場對(duì)房地產(chǎn)信托的回暖仍持觀望態(tài)度。多位信托從業(yè)人員認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)信托規(guī)模可能會(huì)有所回升，但在合規(guī)要求和投資者情緒等多重因素的影響，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)短期內(nèi)難以出現(xiàn)大幅增加的情況，標(biāo)品信托依然是未來行業(yè)發(fā)展的方向。

對(duì)于未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向，喻智認(rèn)為，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型現(xiàn)在有較好的窗口期，其中積極參與房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的試點(diǎn)，嘗試盤活存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)是前景較好的方向之一。“房地產(chǎn)市場大概率不會(huì)出現(xiàn)持續(xù)高增長的情形，住房租賃是符合政策和市場發(fā)展需求的寵兒。”在喻智看來，信托公司應(yīng)探索對(duì)權(quán)屬清晰、運(yùn)營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的租賃住房發(fā)行REITs，既增加了開發(fā)商的變現(xiàn)渠道，又豐富了投資者的投資選擇。

中誠信托近期發(fā)布的研報(bào)中指出，公募REITs業(yè)務(wù)對(duì)推動(dòng)信托公司轉(zhuǎn)型有兩大戰(zhàn)略價(jià)值。一方面，通過公募REITs業(yè)務(wù)推動(dòng)信托公司傳統(tǒng)非標(biāo)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。另一方面，通過公募REITs業(yè)務(wù)拓展信托標(biāo)品投資業(yè)務(wù)范圍。信托公司可以深入開展Pre-REITs，獲取底層資產(chǎn)運(yùn)營收益。從具體的資金支持方式來看，信托公司可通過債權(quán)、股權(quán)、股債混合等多種方式參與支持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。其次，信托公司可以策略性參與公募REITs的配售、積極參與二級(jí)市場投資。

需注意的是，相比機(jī)構(gòu)投資者而言，信托公司在參與相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)仍需不斷提高自身的專業(yè)能力。中誠信托研報(bào)認(rèn)為，首先，信托公司要提高專業(yè)的投研能力，特別是對(duì)底層資產(chǎn)的投資價(jià)值研判，例如公募REITs根據(jù)底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性可分為產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營類，兩者的估值差異較大，進(jìn)而影響其二級(jí)市場表現(xiàn)。其次，長期的運(yùn)營管理能力也是信托公司需要關(guān)注的內(nèi)容。最后，信托公司還要提升專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

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