2022年剩余不足百天，房企開啟歲末爭奪戰(zhàn)，一場關(guān)于綜合實(shí)力的競爭悄然拉開序幕。

房企間的競逐，在土地市場上最為激烈。隨著各地陸續(xù)推出第三批集中供地，逆市拿地的企業(yè)贏得了低成本布局的機(jī)會(huì)。中海豪擲超百億元布局北京、華發(fā)積極補(bǔ)倉上海、龍湖買地超51億成第三輪土拍主力……在房地產(chǎn)下行周期仍保持發(fā)展節(jié)奏的企業(yè)，均以行動(dòng)證明了其戰(zhàn)略定力。

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當(dāng)下的市場，正是檢驗(yàn)產(chǎn)品力的時(shí)候。樓盤選擇更多元，購房者正在用真金白銀為好產(chǎn)品買單。

今年前8月，萬科、保利發(fā)展（600048）等企業(yè)銷售額突破2000億元，華潤置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口（001979）等銷售額均突破千億大關(guān)。種種跡象表明，擁有硬核產(chǎn)品力的企業(yè)，在下行周期獲得了更多信任票。

與此同時(shí)，銷售向好為企業(yè)良性循環(huán)奠定基礎(chǔ)，在下行周期穩(wěn)住基本盤的企業(yè)才能在走出調(diào)整期后跑贏大市。

光大證券研究報(bào)告指出，隨著市場悲觀情緒逐步修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期。近期市場對(duì)房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，建議關(guān)注萬科 A保利發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等企業(yè)。

多地樓市回暖

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。目前，首套房貸利率下限為4.1%，這也意味著符合條件的地區(qū)首套房貸利率下限可再次下降。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年以來，已有超250個(gè)省市優(yōu)化調(diào)整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出臺(tái)，7-8月各地政策出臺(tái)節(jié)奏有所放緩。

傳統(tǒng)銷售旺季疊加政策利好，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象。

中國銀河（601881）證券最新研報(bào)顯示，9月19日-9月24日，全國商品房成交套數(shù)、面積分別較環(huán)比上漲77%、70%，同比上漲47%、49%。保交樓政策持續(xù)落地，8月房屋竣工面積為0.48億平方米，環(huán)比增長42.5%，同比下降2.49%，降幅環(huán)比改善33.53 pct。

多個(gè)城市樓市成交走暖，帶動(dòng)房企業(yè)績跌幅收窄。中指研究院《2022年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》出爐，1-8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較7月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，頭部房企市場份額進(jìn)一步提高，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局顯現(xiàn)。

以龍湖集團(tuán)為例，2021年前8月，龍湖集團(tuán)銷售金額排名行業(yè)13；2022年前8月，該公司位居行業(yè)前10，躋身行業(yè)第一梯隊(duì)。此外，萬科、保利發(fā)展、中海、華潤置地等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，前8月均錄得排名上升。

民生證券發(fā)布研究報(bào)告稱，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)正處在政策寬松、銷售回暖跡象顯現(xiàn)的背景，優(yōu)質(zhì)且健康的公司基本面“不會(huì)更差”，并將受益于競爭格局優(yōu)化帶來項(xiàng)目凈利率顯著回升。

健康房企獲融資加持

今年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。

針對(duì)房地產(chǎn)融資難問題，中央聯(lián)合各部委積極表態(tài)，推動(dòng)相關(guān)問題的解決。今年4月，央行已多次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，力求改善融資環(huán)境，緩解企業(yè)資金壓力。9月29日，央行提出，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用，并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

在此背景下，房企加快融資腳步，擁有強(qiáng)大企業(yè)信用的健康房企獲得資本認(rèn)可。

9月30日，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪（Moody’s）發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，確認(rèn)龍湖集團(tuán)的發(fā)行人和高級(jí)無擔(dān)保評(píng)級(jí)維持“Baa2”，展望穩(wěn)定。結(jié)合此前標(biāo)普和惠譽(yù)給予的BBB穩(wěn)定評(píng)級(jí)，龍湖集團(tuán)已是連續(xù)5年保持境內(nèi)外機(jī)構(gòu)的“全投資”評(píng)級(jí)。另據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前國內(nèi)“全投資級(jí)”房企僅有7家，除龍外，分別為中國海外發(fā)展、華潤置地、萬科A、保利發(fā)展、中國金茂及越秀集團(tuán)。

9月初，摩根大通的一份研報(bào)也對(duì)國內(nèi)房企的安全度做了劃分。摩根大通將國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商分為五大類，分別為“防御一類”、“防御二類”、“幸存者”、“邊緣化”和“出險(xiǎn)”房企。“防御一類”房企，指的是國企開發(fā)商，或是由國資入股、有國資背景的房企，以華潤置地為代表；“防御二類”房企則是信貸評(píng)級(jí)屬投資級(jí)別的開發(fā)商，包括萬科和龍湖；而旭輝和碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)一同被摩根大通選入“幸存者”房企；其他2023年違約風(fēng)險(xiǎn)高及已出現(xiàn)債務(wù)違約或展期的房企，被分別劃分至“邊緣化”和“出險(xiǎn)”類。

摩根大通認(rèn)為，“幸存者”、“邊緣化”類別的房企，通過配股融資風(fēng)的險(xiǎn)更高。而對(duì)于流動(dòng)性擔(dān)憂較少的防御型公司，配售有助于改善信貸指標(biāo)，為拿地和并購提供更多空間。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，從房企融資來看，目前總體將呈現(xiàn)進(jìn)一步放松態(tài)勢，更有利于優(yōu)質(zhì)民企的融資推進(jìn)，但市場的分化和整合還將持續(xù)，項(xiàng)目的兼并購以及合作開發(fā)不斷增多，總體資金還將向優(yōu)質(zhì)規(guī)模房企傾斜，市場投資者也將偏好穩(wěn)健度、健康度高的房企。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場