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房地產(chǎn)的調(diào)整讓行業(yè)格局生變，一些房企走下神壇的同時(shí)，另一批開始上位。

以克而瑞銷售排行榜為統(tǒng)計(jì)口徑，梳理了30家上市房企上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。對(duì)比去年同期，今年上半年共有6家房企跌出30強(qiáng)，濱江集團(tuán)（002244）、華發(fā)股份（600325）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中駿集團(tuán)、首開股份（600376）和路勁擠入榜單。

(資料圖片僅供參考)

在新的TOP30中，僅有越秀地產(chǎn)和首開股份實(shí)現(xiàn)了銷售的正增長(zhǎng)，上位房企多因跌幅小于行業(yè)水平而實(shí)現(xiàn)名次的躍升，個(gè)別房企則由于跌幅過大而使后來者“有機(jī)可乘”。

從半年度報(bào)告或銷售簡(jiǎn)報(bào)公布的數(shù)據(jù)來看，2022年上半年，一共有9家30強(qiáng)上市房企的銷售額突破千億規(guī)模，上年同期則有16家。

盡管2022年上半年銷售額同比下跌是行業(yè)常態(tài)，但從30強(qiáng)房企的收入水平來看，在不少房企出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的同時(shí)，仍有部分房企有著相對(duì)堅(jiān)挺的表現(xiàn)。而在凈利潤(rùn)表現(xiàn)上，萬科超過中海，成為半年度的“凈利潤(rùn)王”。

6家房企毛利率在增長(zhǎng)

統(tǒng)計(jì)得知，30強(qiáng)上市房企中，除了2021年年報(bào)、2022年半年度報(bào)告“難產(chǎn)”的融創(chuàng)中國(guó)和世茂集團(tuán)，依然有12家房企在2022年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的同比增長(zhǎng)，分別是萬科、保利發(fā)展（600048）、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、招商蛇口（001979）、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂、華發(fā)股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)鐵建（601186）、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)和路勁。

其中，漲幅最大的是建發(fā)國(guó)際集團(tuán)，同比增長(zhǎng)90.9%至169.5億元；漲幅最小的是路勁，同比增長(zhǎng)0.4%至49.7億元。

就營(yíng)業(yè)收入的規(guī)模而言，突破千億的房企僅有5家，分別是萬科、綠地控股（600606）、碧桂園、保利發(fā)展和中國(guó)海外發(fā)展。其中，萬科收入最多，約2069.2億元，中國(guó)海外發(fā)展排名第五，約1037.9億元。

此外，2022年上半年，營(yíng)業(yè)收入超過去年全年一半的房企僅有2家，即綠城中國(guó)和越秀地產(chǎn)。綠城中國(guó)為647.3億元，達(dá)到去年全年的64.6%，越秀地產(chǎn)為312.9億元，為去年全年的54.5%。

毛利率方面，2022年上半年一共6家30強(qiáng)上市房企實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，分別為路勁、金地集團(tuán)（600383）、新城控股（601155）、中國(guó)金茂、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)和綠地控股；而在去年的統(tǒng)計(jì)中，毛利率同比增長(zhǎng)的30強(qiáng)上市房企僅有1家，為招商蛇口。

值得一提的是，自2019年以來房企毛利率持續(xù)下探，而下探的原因主要是過往低毛利率項(xiàng)目進(jìn)入了結(jié)轉(zhuǎn)高峰期。2022年上半年，30強(qiáng)上市房企僅有15家毛利率超過20%（注：融創(chuàng)中國(guó)和金茂集團(tuán)未公布數(shù)據(jù)不列入統(tǒng)計(jì)范圍），在2019年至2021年，這些房企中毛利率低于20%的分別僅有1家、3家、13家。

雖然毛利率的高低對(duì)房企的毛利潤(rùn)規(guī)模產(chǎn)生影響，但對(duì)毛利潤(rùn)規(guī)模的大小起決定作用的依然是營(yíng)業(yè)收入的規(guī)模。

了解到，營(yíng)業(yè)收入規(guī)模第一的萬科實(shí)現(xiàn)的毛利潤(rùn)規(guī)模同樣為30強(qiáng)上市房企的第一，達(dá)到423.3億元；毛利潤(rùn)超過百億規(guī)模的房企一共有9家，除了萬科，還包括保利發(fā)展、綠地控股、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、碧桂園、綠城中國(guó)和招商蛇口，基本是營(yíng)收規(guī)模排名前列的房企。

萬科超中海成半年凈利潤(rùn)王

與毛利率的走勢(shì)相似，2019年以來上市房企凈利率持續(xù)下探。不過，2022年上半年則首次出現(xiàn)凈利率為負(fù)的情況。

2022年上半年，30強(qiáng)上市房企中僅有4家實(shí)現(xiàn)凈利率的正增長(zhǎng)，與去年同期持平，但凈利率超過10%的房企僅剩下9家，而在去年同期，還有16家（注：剔除融創(chuàng)中國(guó)和世茂集團(tuán)）凈利率超過10%。

此外，30強(qiáng)上市公司中有4家房企的凈利率為負(fù)，分別為金科股份（000656）、龍光集團(tuán)、首開股份和融信中國(guó)。了解到，2022年上半年，這4家房企發(fā)生虧損，其中金科股份虧損12.6億元，龍光集團(tuán)虧損7.1億元，首開股份虧損13億元，而融信中國(guó)虧損最大，高達(dá)45.7億元。

營(yíng)業(yè)收入和毛利潤(rùn)規(guī)模的大小影響著房企的凈利潤(rùn)水平，但實(shí)際上，憑借優(yōu)秀的管理水平房企亦有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)規(guī)模的反超，也因此，中國(guó)海外發(fā)展常年稱霸“利潤(rùn)之王”。

統(tǒng)計(jì)得知，2022年上半年，凈利潤(rùn)超過百億規(guī)模的30強(qiáng)上市房企有4家，分別為萬科、中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展和華潤(rùn)置地；而實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的則有5家，分別為萬科、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、金地集團(tuán)和中國(guó)鐵建。

值得注意的是，如非在2022年上半年發(fā)生了23.9億元的外幣匯兌凈虧損，中國(guó)海外發(fā)展的凈利潤(rùn)規(guī)模或能超越第一的萬科登頂30強(qiáng)房企。

了解到，2022年上半年，中國(guó)海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)175.9億元，其中公司股東應(yīng)占溢出利為167.4億元，扣除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益后的股東應(yīng)占溢利為149.6億元，連同扣除匯兌凈損益后的股東應(yīng)占溢利為人民幣173.5億元。萬科方面，2022年上半年匯兌收益凈額高達(dá)10.6億元。

中國(guó)海外發(fā)展和萬科匯兌一虧一盈的背后，是離岸人民幣對(duì)美元匯率的走低。一般而言，離岸人民幣相對(duì)美元走弱，海外融資頭寸較大、美元負(fù)債較多而以人民幣為主要收入來源的公司將面臨著利潤(rùn)被侵蝕的壓力，而對(duì)海外營(yíng)收占比較大的公司則可產(chǎn)生正面的影響。

實(shí)際上，由于過往在國(guó)際市場(chǎng)的融資需求，不少房企積累了美元負(fù)債，2022年上半年離岸人民幣的走弱為這些房企帶來了匯兌損失。以中國(guó)海外發(fā)展為例，2021年年報(bào)顯示，截至2021年底，中國(guó)海外發(fā)展的存續(xù)美元債約合人民幣448.8億元。

統(tǒng)計(jì)得知，由于匯率波動(dòng)而被侵蝕利潤(rùn)的房企不止中國(guó)海外發(fā)展，還有碧桂園、保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、旭輝集團(tuán)和雅居樂等等，相關(guān)虧損金額為數(shù)億到數(shù)十億不等。2022年上半年出現(xiàn)虧損的融信中國(guó)同樣有一筆高達(dá)10.6億元的融資損失。

以碧桂園為例，2022年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的利潤(rùn)為6.12億元，如剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響后，歸屬于公司股東的核心凈利潤(rùn)達(dá)到49.1億元。

這些發(fā)生匯兌損失的房企，在去年同期乃至2020年至2021年全年，基本實(shí)現(xiàn)匯兌的凈收益。半年報(bào)顯示，碧桂園的匯兌反映在財(cái)務(wù)費(fèi)用中，2022年上半年，碧桂園錄得對(duì)沖后的匯兌凈虧損約44.8億元，而去年同期碧桂園實(shí)現(xiàn)的凈匯兌收益為8.3億元。

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