樓市春風(fēng)是來了，但項(xiàng)目分化卻更明顯了。

這個(gè)周末，有樓盤賣得火熱，就有樓盤多冷淡。

(相關(guān)資料圖)

一邊是寶安福永的中糧悅章鳳凰里以及沙井的鴻榮源珈譽(yù)府開盤當(dāng)天賣出超七成二以上的成績，另一邊是龍華中心片區(qū)的富基云瓏府“買深圳送東莞”。

這意味著，如果富基云瓏府去化成功，那么深圳龍華的新房價(jià)格需要市場重新定價(jià)，東莞黃江的新房也將會(huì)被重估。

在深圳，新房打折已經(jīng)不是什么新鮮事， 但買一套送一套的促銷，還是比較少見。

這兩天，位于龍華中心的新盤富基云瓏府推出“買一套送一套”的優(yōu)惠活動(dòng)。

購買123平戶型，贈(zèng)送東莞黃江云山湖鏡別墅戶型首付的17%或20%；

購買123平戶型，贈(zèng)送大鵬云悅府一套69平統(tǒng)建房；

購買150平戶型，贈(zèng)送大鵬云悅府一套84平統(tǒng)建房。

這對(duì)開發(fā)商來說，既促進(jìn)了深圳的成交，也為東莞的項(xiàng)目做好了鋪墊。

看得出，開發(fā)商為了回籠資金，盡快賣房，似乎已經(jīng)急不可耐。

但贈(zèng)送的力度，是否真的如大家想象的這般？

首先項(xiàng)目贈(zèng)送的是云山湖鏡首付的17%或者20%，如果按照認(rèn)房不認(rèn)貸新規(guī)，東莞最低首付比例為20%，則贈(zèng)送的是總價(jià)的3.4%或4%。

199平方及214平分別屬于云山湖鏡項(xiàng)目的別墅類產(chǎn)品，雖然還未開售，但參考在售洋房3萬/平的均價(jià)，大約贈(zèng)送20.3萬-25.68萬，折扣在東莞新房降價(jià)紅線85折之內(nèi)。

其次，目前云悅府市價(jià)約1.5萬/㎡，69平折算總價(jià)約103.5萬/套，84平折算總價(jià)約126萬/套。

根據(jù)云瓏府備案價(jià)格信息，123平戶型，總價(jià)區(qū)間約710萬-804萬/套，150平總價(jià)區(qū)間約973萬-1016萬/套，優(yōu)惠空間大約在8.47折到8.7折之間。

所以，雖然是“買一套送一套”，但噱頭效果可能大于實(shí)際預(yù)期。

但是從價(jià)值的邏輯來看，給市場釋放的信號(hào)不一定會(huì)比較積極。

一方面，在市場看來，如果連龍華中心的新房項(xiàng)目都需要“買一套送一套”，那么其他地段更遠(yuǎn)，配套更欠缺的項(xiàng)目是否也會(huì)跟進(jìn)？是否需要給出更大的折扣力度購房者才會(huì)買賬？

另一方面，買的是深圳的新房，但送的卻是東莞的新房，那么對(duì)東莞而言，是否會(huì)引來蝴蝶效應(yīng)，昔日頗受歡迎的黃江鎮(zhèn)新房是否已經(jīng)虛高并需要重構(gòu)？

所以，雖然看似是項(xiàng)目回籠資金一個(gè)小小的動(dòng)作，但送房的行為未必能帶來更多的實(shí)際效果。

開發(fā)商選擇“送房”，最大的原因還是現(xiàn)在賣房實(shí)在太卷太難了。

項(xiàng)目盡管在去年12月開盤，251套123-155平住宅，備案均價(jià)約6.39萬/平，單價(jià)區(qū)間約5.78萬-6.88萬/平，但到目前為止（9月4日），網(wǎng)簽備案變更才28套，去化率約11.16%。

一方面，主要是因?yàn)槭袌鲇隼洌埲A本身就是庫存大的區(qū)域，而項(xiàng)目又處于龍華供應(yīng)扎堆的片區(qū)。

目前整個(gè)片區(qū)已經(jīng)供應(yīng)的新房包含 鴻榮源尚云花園 、 悅見傾湖錦府 、卓越和奕府、 壹城中心十區(qū) 、 盛璟潤府 、 四海華亭 ，超過3697套住宅在售，并且距離項(xiàng)目都不算遠(yuǎn)。

而除了扎堆在售的新房，項(xiàng)目周邊還聚集了十幾個(gè)舊改項(xiàng)目，其中不少還是大體量的舊改。

比如中房豪杰工業(yè)園舊改、金地水斗新圍山舊改、合泰上油松老圍片區(qū)舊改等項(xiàng)目，這些舊改項(xiàng)目現(xiàn)階段仍處于前期規(guī)劃中

距離項(xiàng)目遠(yuǎn)一點(diǎn)，更靠近龍華站的還有海岸城舊改、中洲舊改、華僑城舊改等，能夠持續(xù)地帶來住宅供應(yīng)的體量非常大。

另一方戶型錯(cuò)配，項(xiàng)目推出的全是大戶型，123-155平，總價(jià)約400萬-1037萬/套，但周邊基本是農(nóng)民房，城市界面還達(dá)不到改善或者豪宅群體的要求。

而且項(xiàng)目距離最近的地鐵站坂田北站步行約2.3公里，大型商業(yè)需要依賴步行距離約1.3公里的壹方天地購物中心。

這就意味著，項(xiàng)目在環(huán)境、商業(yè)配套、軌道交通，在同類項(xiàng)目中都不占優(yōu)勢。

所以除了短期供應(yīng)扎堆，項(xiàng)目所在區(qū)域的基本面也比較一般。

至于，要不要因?yàn)檎劭鄱炻?/p>

首先，要考慮是否能接受周邊城市界面、配套、環(huán)境等需要等待10年以上的周期。

其次，統(tǒng)建房在深圳屬于歷史遺留問題，本身法律層面上不支持買賣。

而且贈(zèng)送的統(tǒng)建房，位置處于大鵬葵涌，地段比較雞肋，未來能否進(jìn)入市場真正交易也有一定的局限性。

第三是，項(xiàng)目折扣看似力度很大，實(shí)際去年開盤就已經(jīng)放出過“最低4.9萬/平起”的折扣，到了今年4月繼續(xù)“85折！送1.5成首付，送一年首付”優(yōu)惠活動(dòng)。

如今，不過是換了一種方式繼續(xù)“85折”而已。

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