曾經(jīng)頂著“互聯(lián)網(wǎng)電商代理”光環(huán)的老牌房地產(chǎn)中介Q房網(wǎng)，在不間斷地“閉店”“欠薪”等傳聞聲中，終于要被上市公司國(guó)創(chuàng)高新(002377.SZ)放棄。

5月18日晚間，國(guó)創(chuàng)高新發(fā)布公告，擬將房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相關(guān)子公司深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳云房”）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司的關(guān)聯(lián)方。上述提及的深圳云房即為Q房網(wǎng)品牌持有人和Q房網(wǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主體。可見(jiàn)曾經(jīng)的“瀝青大王”，跨界房產(chǎn)中介后，其發(fā)展并未如國(guó)創(chuàng)高新想象中那么美好。對(duì)于轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)的舉動(dòng)，二級(jí)市場(chǎng)對(duì)此也并不看好，次日國(guó)創(chuàng)高興股價(jià)開(kāi)盤后直接低開(kāi)低走，截至5月19日收盤，股價(jià)報(bào)收2.53元，跌幅2.69%，總市值23.18億元。

“瀝青大王”跨界“房產(chǎn)中介”

(相關(guān)資料圖)

2002年3月25日，國(guó)創(chuàng)高新在武漢成立，控股股東為國(guó)創(chuàng)高科實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)創(chuàng)集團(tuán)”）。國(guó)創(chuàng)集團(tuán)自主研發(fā)的主要產(chǎn)品是改性瀝青，通過(guò)在基質(zhì)瀝青中摻加熱融性高聚物改性劑以改善其性能，可以解決一般瀝青在夏季易變形、冬季易開(kāi)裂等問(wèn)題。

2010年3月23日，國(guó)創(chuàng)高新登陸深交所中小板。招股書(shū)顯示，國(guó)創(chuàng)高新的產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)新建高速公路改性瀝青市場(chǎng)的占有率超過(guò)15%，位居全國(guó)同行業(yè)前三甲，在湖北、陜西、廣西新建高速公路的市場(chǎng)占有率多年穩(wěn)居第一位。

不過(guò)，上市后的國(guó)創(chuàng)高新雖每年都能實(shí)現(xiàn)盈利，卻未實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，甚至連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。究其原因，2010年以后，隨著高速公路網(wǎng)的日臻完善，高速公路里程增速有所放緩。當(dāng)瀝青業(yè)務(wù)遇到瓶頸，國(guó)創(chuàng)高新為擺脫對(duì)單一業(yè)務(wù)的依賴，開(kāi)始另辟賽道，選擇瀝青的上游產(chǎn)業(yè)——油氣開(kāi)采，而且一開(kāi)始就“玩大的”，收購(gòu)國(guó)外的石油資產(chǎn)。

實(shí)際上，這種大膽的操作并非國(guó)創(chuàng)高新首創(chuàng)。在此之前，美都控股、金葉珠寶等上市公司，也相繼完成對(duì)北美油氣開(kāi)采公司的收購(gòu)。2014年，國(guó)創(chuàng)高新如法炮制，先是成立湖北國(guó)創(chuàng)高新能源投資公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)創(chuàng)能源”），通過(guò)定向增資的方式收購(gòu)加拿大撒哈拉能源有限公司。接著，又投資1620萬(wàn)加元用于該公司油氣產(chǎn)能建設(shè)，例如新增鉆井等。

不過(guò)，國(guó)創(chuàng)高新的這次“跨界”時(shí)運(yùn)不佳。2014年起，國(guó)際油價(jià)開(kāi)啟跳水模式，國(guó)創(chuàng)高新不得不緊急關(guān)閉采油井。2014年-2015年，國(guó)創(chuàng)高新凈利潤(rùn)為4470萬(wàn)元、3100萬(wàn)元，而撒哈拉能源有限公司貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)連年為負(fù)數(shù)。2016年底，國(guó)創(chuàng)高新將國(guó)創(chuàng)能源剝離給國(guó)創(chuàng)集團(tuán)。

這次嘗試失敗后，國(guó)創(chuàng)高新“跨界”的步伐并未停歇。

38億高溢價(jià)收購(gòu)“玄機(jī)”

2017年5月16日，國(guó)創(chuàng)高新發(fā)布公告稱，收購(gòu)深圳云房的重大資產(chǎn)重組獲證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)。

天眼查顯示，深圳云房成立于2012年2月，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信息咨詢等。深圳云房運(yùn)營(yíng)的品牌為“Q房網(wǎng)”，網(wǎng)站看上去與一個(gè)普通的房產(chǎn)門戶網(wǎng)站無(wú)異。不過(guò)，國(guó)創(chuàng)高新卻給出一個(gè)令人驚訝的價(jià)格。

在被收購(gòu)之前，深圳云房的凈資產(chǎn)僅2.67億元，按基礎(chǔ)資產(chǎn)法評(píng)估值只有3.33億元，但收購(gòu)采用的是收益法評(píng)估，估值為38億元，增值率高達(dá)1326%。這也導(dǎo)致國(guó)創(chuàng)高新的商譽(yù)從0元激增至32.2億元，占公司64.25億元總資產(chǎn)的50.11%。這意味著，一旦深圳云房的業(yè)績(jī)不佳，國(guó)創(chuàng)高新將面臨巨額的商譽(yù)減值——而這，將對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮笥绊憽?/p>

收購(gòu)時(shí)，深圳云房承諾，在2016年-2019年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)不低于2.425億元、2.575億元、3.225億元和3.65億元。對(duì)此，外界的質(zhì)疑之聲不絕，認(rèn)為深圳云房根本無(wú)法完成業(yè)績(jī)承諾。質(zhì)疑的主要依據(jù)是深圳云房此前慘淡的營(yíng)收數(shù)據(jù)。2014年，深圳云房的營(yíng)業(yè)收入為56355.13萬(wàn)元，凈利潤(rùn)則為-4118.26萬(wàn)元，到2015年，虧損更是達(dá)到1.5億元。

另外，曾有其他上市公司想收購(gòu)深圳云房最后卻選擇放棄。2015年3月，世聯(lián)行（002285.SZ）曾披露，公司計(jì)劃聯(lián)合其他投資方共同受讓云房網(wǎng)絡(luò)15%股權(quán)，收購(gòu)價(jià)暫定為4.2億元。不過(guò)，在完成盡職調(diào)查之后，這項(xiàng)收購(gòu)最終以失敗收?qǐng)觥Ｊ缆?lián)行的理由是“雙方在公司估值、交易價(jià)格及投資后的發(fā)展計(jì)劃等多個(gè)方面存在分歧”。

那么，究竟是出于何種考量，讓國(guó)創(chuàng)高新決定以如此高的溢價(jià)收購(gòu)這家曾巨虧的公司？在回復(fù)深交所重組的問(wèn)詢函中，國(guó)創(chuàng)高新表示，最主要的原因是看好房產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展趨勢(shì)。

2017年，國(guó)創(chuàng)高新完成收購(gòu)深圳云房時(shí)，該公司確實(shí)正處于快速擴(kuò)展期。2014年至2016年，深圳云房直營(yíng)門店數(shù)量由304家增加到1063家，2016年底擁有經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合作人超過(guò)2萬(wàn)人；2016年，深圳云房營(yíng)業(yè)收入達(dá)到43.6億元，與2014年相比復(fù)合增長(zhǎng)率為178%。

而2016年，僅是2014年以來(lái)深圳云房的首個(gè)盈利年度，當(dāng)年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)金額為2.68億元。根據(jù)重組方案，深圳云房的業(yè)績(jī)承諾為，2016年至2019年凈利潤(rùn)分別不低于2.43億元、2.58億元、3.23億元和3.65億元，其中2016年的利潤(rùn)在收購(gòu)前已實(shí)現(xiàn)。國(guó)創(chuàng)高新彼時(shí)對(duì)這筆高額溢價(jià)交易滿懷期待。

國(guó)創(chuàng)高新當(dāng)時(shí)表示，公司對(duì)深圳云房未來(lái)三年的盈利能力充滿信心，同時(shí)基于其對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展前景的獨(dú)特理解，公司相信標(biāo)的公司線上線下相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力。

業(yè)績(jī)承諾結(jié)束，連虧三年，低價(jià)甩賣

不過(guò)，好景不長(zhǎng)。自業(yè)績(jī)承諾期結(jié)束的2020年起，深圳云房就轉(zhuǎn)入虧損，2020年至2022年，深圳云房各年虧損金額分別為0.53億元、7.9億元、4.7億元。國(guó)創(chuàng)高新稱，近年來(lái)，受行業(yè)周期和市場(chǎng)預(yù)期變化等因素影響，深圳云房經(jīng)營(yíng)狀況惡化，并出現(xiàn)持續(xù)虧損。

隨著業(yè)績(jī)表現(xiàn)的變化，國(guó)創(chuàng)高新在財(cái)報(bào)中對(duì)深圳云房的態(tài)度也急轉(zhuǎn)直下，在2021年，國(guó)創(chuàng)高新提出要頂住困難，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，“千方百計(jì)籌措資金，適度擴(kuò)大房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)板塊網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模，提升線下服務(wù)能力，全年新建門店不少于400家”；在2022年，國(guó)創(chuàng)高新提出要進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，“加大低效門店撤并和冗余人員裁減力度，建立和完善以利潤(rùn)為中心的門店和人員管理常態(tài)化退出機(jī)制”；而到2023年，國(guó)創(chuàng)高新的嫌棄之情已經(jīng)溢于言表，“為優(yōu)化公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盡快扭轉(zhuǎn)不利的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，公司擬剝離深圳云房”。

昔日的“心頭好”，今日的“惹人嫌”。當(dāng)年國(guó)創(chuàng)高新為購(gòu)入Q房網(wǎng)喊出38億元的高價(jià)，如今賣價(jià)僅1860.59萬(wàn)元。一進(jìn)一出，6年之間Q房網(wǎng)的“身價(jià)”不足當(dāng)年的1/200。

不過(guò)放棄深圳云房或許有助于國(guó)創(chuàng)高新業(yè)績(jī)扭虧。2022年度，國(guó)創(chuàng)高新虧損額度為5.39億元，其中，深圳云房虧損金額為4.7億元。此外，在2020年年報(bào)、2021年年報(bào)中，國(guó)創(chuàng)高新已分別對(duì)收購(gòu)深圳云房形成的商譽(yù)計(jì)提減值29.16億元、3.03億元，國(guó)創(chuàng)高新本次資產(chǎn)剝離并不會(huì)產(chǎn)生商譽(yù)減值。

另值得一提的是，今年5月初，深圳云房持有的Q房網(wǎng)陷入“倒閉傳聞”。一份深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司發(fā)布的通知顯示，因行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，公司被迫進(jìn)行業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，現(xiàn)公司所有直營(yíng)門店均已關(guān)閉。為保證公司各員工的相關(guān)利益，公司后續(xù)工作以應(yīng)收款項(xiàng)的清收為主，應(yīng)收款項(xiàng)將用于解決各員工工資提成及各類欠款等歷史遺留問(wèn)題，落款時(shí)間2023年4月28日。不過(guò)，5月6日，深圳云房發(fā)布聲明稱，深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司為深圳云房全資子公司，僅被授權(quán)在深圳地區(qū)開(kāi)展Q房網(wǎng)直營(yíng)業(yè)務(wù)，目前深圳地區(qū)業(yè)務(wù)模式全部轉(zhuǎn)為加盟，加盟業(yè)務(wù)也在正常運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)。聲明還指出，深圳云房在全國(guó)其他城市的授權(quán)加盟業(yè)務(wù)和直營(yíng)業(yè)務(wù)均正常經(jīng)營(yíng)。

雖然深圳云房表示僅是業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，但Q房網(wǎng)欠薪困境仍然未解。

剝離Q房網(wǎng)，瀝青業(yè)務(wù)“錢”景如何？

2017年5月17日，國(guó)創(chuàng)高新發(fā)布公告稱，全資收購(gòu)深圳云房（Q房網(wǎng)），正式啟動(dòng)瀝青生產(chǎn)研發(fā)和房產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)雙主業(yè)運(yùn)營(yíng)新模式。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，國(guó)創(chuàng)高新的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)收入仍在持續(xù)下滑，凈利潤(rùn)也屬于虧損狀態(tài)。那么本次剝離房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)后，2023年對(duì)于國(guó)創(chuàng)高新來(lái)說(shuō)或許是一個(gè)新的開(kāi)始。而公司也坦言此后將回歸傳統(tǒng)瀝青業(yè)務(wù)，那么該業(yè)務(wù)有前景？

瀝青是原油煉制汽油、柴油等后的副產(chǎn)品，按用途可分為道路石油瀝青、建筑石油瀝青等，其中用于重交通量道路的道路石油瀝青為重交瀝青。

瀝青行業(yè)的下游主要是道路施工、養(yǎng)護(hù)等建設(shè)單位。因改性瀝青主要應(yīng)用于高速公路與城市干線道路的抗滑表層、公路重交通路段、重載及超載車較多的路段，所以高等級(jí)公路建設(shè)規(guī)模直接影響改性瀝青的需求量。因此，對(duì)于公司而言業(yè)績(jī)的好壞仍主要依賴于公路建設(shè)的需求。

不過(guò)，道路施工的季節(jié)性決定改性瀝青生產(chǎn)的季節(jié)性，一般在南方地區(qū)，雨季為淡季；在北方，除雨季外，冬季氣溫較低土地結(jié)凍時(shí)，也屬于淡季。換而言之，瀝青行業(yè)存在一定的周期性。

因此，每年4月-10月份是瀝青行業(yè)生產(chǎn)、銷售高峰期，全國(guó)80%以上的改性瀝青在此期間使用。而每年10月至次年3月，瀝青行業(yè)處于冬儲(chǔ)期，在此期間改性瀝青原材料價(jià)格較低，改性瀝青企業(yè)會(huì)儲(chǔ)存原材料。從公司歷年單季度的營(yíng)收走勢(shì)來(lái)看，公司三、四季度的收入增幅較為明顯，符合周期性規(guī)律。同時(shí)，瀝青的上游是石油行業(yè)，其采購(gòu)成本受國(guó)際原油價(jià)格影響較大。隨著原油價(jià)格的上升，公司的采購(gòu)成本將隨之提高；而另一方面，向下游的售價(jià)也會(huì)水漲船高。但是這二者卻未必同步，這取決于公司向下游用戶轉(zhuǎn)嫁上游成本的能力。

石油是不可再生資源，有稀缺性，國(guó)創(chuàng)高新瀝青業(yè)務(wù)依靠石油供應(yīng)商自然無(wú)法討價(jià)還價(jià)。那么如何轉(zhuǎn)移成本那就只能看下游，但是公司年報(bào)顯示前五大客戶銷售金額占年度銷售總比例為40.54%，雖然說(shuō)不上非常依賴，但是比重也是非常大，估計(jì)有很難有議價(jià)能力。實(shí)際上，上述這些問(wèn)題也反映到公司近年的銷售毛利率。從2019年超15%到2022年為負(fù)，可以看到國(guó)創(chuàng)高新毛利率是呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

從行業(yè)來(lái)看，我國(guó)瀝青供給方面始終處于產(chǎn)能過(guò)剩的狀態(tài)。一方面各大瀝青生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)能不斷擴(kuò)張，另一方面，新增瀝青產(chǎn)量跟不上產(chǎn)能擴(kuò)張速度。據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年中國(guó)瀝青產(chǎn)能為7100萬(wàn)噸/年，較2021年瀝青產(chǎn)能增加480萬(wàn)噸/年或7.25%，瀝青產(chǎn)能延續(xù)上升趨勢(shì)，但產(chǎn)能增加趨勢(shì)與2021年基本持平。值得一提的是，近年來(lái)公司的資產(chǎn)負(fù)債率逐年增加，截至2022年年底為63%，短期負(fù)債4.54億元，而公司賬面上持有貨幣資金約2.51億，若再考慮到還應(yīng)付賬款2.26億元，未來(lái)的企業(yè)流動(dòng)性會(huì)不會(huì)要進(jìn)一步受到考驗(yàn)？針對(duì)此問(wèn)題，鈦媒體APP致電國(guó)創(chuàng)高新，但截至發(fā)稿公司方面未進(jìn)行回復(fù)。（本文首發(fā)鈦媒體App，作者｜翟智超）

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