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與潛在需求相比，上海“十四五”期間保租房新增供應仍有較大缺口。此外，隨著長三角一體化以及人口持續流入，上海市未來租賃需求將進一步增加，預計供需矛盾仍將持續緊張。

在“房住不炒”的大背景下，保障性租賃住房REITS從誕生到實際運作都備受投資者關注。

近日，《國際金融報》記者走訪了首只市場化機構運營的保障性租賃住房REITs——華夏基金華潤有巢REIT投資的底層資產之一：有巢國際公寓社區泗涇店。截至今年一季度末，該REIT投資的底層資產不僅出租率較高，而且一些財務指標完成度超過了100%。

業內人士表示，提升保租房REITs盈利能力的關鍵在于提升運營管理能力。一方面通過良好的運營管理能力實現成本控制，另一方面通過運營管理提升資產狀態和租戶體驗，提高出租率水平，增加項目收入。

實地探訪REITs底層資產

距上海人民廣場約一小時車程的地方，有著全市最擁擠的地鐵站之一：9號線泗涇站，附近居住著眾多“上班族”，距該站大約2.4公里的位置，坐落著有巢國際公寓社區泗涇店，該公寓的租戶大多是漕河涇技術開發區的產業人群，以及部分虹橋板塊的企業白領，目前1264套房間出租率接近97%。同時，這也是華夏基金華潤有巢REIT投資的底層資產之一，另一處底層資產為有巢國際公寓社區東部經開區店。

記者在現場看到，有巢國際公寓社區泗涇店共有5座大樓，包含三種戶型，戶型面積有35平方米、40平方米和60平方米，房間類型主要包含開間、一室一廳和兩室，所有戶型都是坐北朝南，且兩面通風，房間干凈整潔，并配有洗衣機、空調、抽油煙機等日常使用的家用電器。公寓內還有公共休息室等活動空間，公寓外有可供運動的籃球場，以及晾曬衣服的寬闊場地。在這里居住的租戶每天還能乘坐班車前往附近的地鐵站。

租金不高于市場價。現場的工作人員向記者介紹，35平方米的房間租金為2450元一個月，60平方米的房間租金為4200元一個月，這樣的房間比較適合剛畢業來找工作的大學生，或者有租房困難的年輕人。

一季度整體運營穩健

今年一季度，公募保障性租賃住房REITs的運營穩健，整體底層資產出租率維持高位。平安證券統計顯示，市場存續的4只保租房公募REITs投資的底層資產出租率均超過了90%，個別出租率達到99%以上。

根據華夏基金華潤有巢REIT一季報，其底層資產運營穩健，今年一季度基金實現收入1926.40萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為1208.53萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度為112%。可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度達133.07%，按天數做簡單年化，一季度現金分派率為5.34%，超出預期。

截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產有巢國際公寓社區泗涇店和東部經開區店的出租率均優于招募說明書預測值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預測值上漲了近6個百分點，期內新簽租約343間。東部經開區店出租率為92.43%，比預測值上漲了2.4個百分點，期內新簽租約515間。

業內人士表示，住房租賃行業的規律為一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。華夏基金華潤有巢REIT底層資產的兩個項目，一季度的新簽租賃合同總量達858間，在租約持續新增背景下，可以樂觀展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來業績有望可持續穩步增長。

有巢住房租賃（深圳）有限公司總經理陳嘉向記者介紹，泗涇、東經項目作為市場化經營的保租房，區別于集中定向配租、租戶排隊選房的政府平臺運營模式，沒有等待集中配租產生的空置。項目每一間房均獨立出租，并通過有巢全平臺覆蓋的營銷渠道，主動尋找潛在租客。租金價格方面，相較于政府配租模式的嚴格限價，有巢在滿足保租房租金管控要求的前提下，能夠根據市場行情動態調價，一房一價，具備更高的租金增長潛力和總收入最大化能力。

租房市場空間廣闊

Choice數據顯示，目前市場已成立的公募REITs共有27只，按照大類可分為產業園、高速公路、倉儲物流、生態環保、能源基礎設施和保障性租賃住房類。其中，保障性租賃住房REITs與有住房需求的居民生活密切相關。

今年3月，證監會發布通知，明確落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行。華夏基金華潤有巢REIT在內的多只保租房REITs備受關注，資料顯示，華夏基金華潤有巢REIT成立于2022年11月，網下投資者有效認購申請確認比例為0.47%，刷新了公募REITs網下配售比例紀錄，公眾發售配售比例為0.31%。在發行階段，該只REIT累計募集規模超1200億元，成為第三只募集規模超過千億元的REITs。

相比于產業園區、倉儲物流等底層資產，在“房住不炒”、“租購并舉”的政策方針下，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現有政策指引下，保租房租金的定價區間以及增長率均有上限，業內人士指出，提升保租房REITs盈利能力的關鍵在于提升運營管理能力。一方面通過良好的運營管理能力實現成本控制，另一方面通過運營管理提升資產狀態和租戶體驗，提高出租率水平，增加項目收入。

華夏基金基礎設施與不動產業務部聯席行政負責人莫一帆表示，當前政府積極鼓勵保障性租賃住房市場發展，中央政府和上海地方政府出臺了包括稅收優惠、土地供給、金融支持、公共服務等各方面支持的一系列政策，鼓勵市場力量參與。但是與潛在需求相比，上海“十四五”期間保租房新增供應仍有較大缺口。此外，隨著長三角一體化以及人口持續流入，上海市未來租賃需求將進一步增加，預計供需矛盾仍將持續緊張。有巢泗涇項目和東部經開區項目所代表的高品質與高性價比的保障性租賃住房項目將長期供不應求，成為新市民、青年人在上海租賃住房的首要選擇，項目未來業績有進一步提升的空間。

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