文/樂居財經楊宏彬

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“這一輪市場波動是我們作為平臺經歷的第一次大考，我們交出了盈利能力比以往更穩定、向外延展能力更廣泛的答卷。”2022年財報發布后，貝殼CEO彭永東在電話會議上如此評價公司的業績表現。

3月16日，貝殼(NYSE:BEKE)發布2022年Q4及全年業績。2022年全年，貝殼總交易額為26,096億元，同比下降32.3%；凈收入為607億元，同比下降24.9%；全年凈虧損13.97億元，經調整后的凈利潤為28.43億元，去年同期為22.94億元。

2021年下半年以來，房地產市場步入調整周期，2022年進入深度調整，貝殼作為房地產代理商，受到的沖擊不小，從其2022年財報是可以看到這一點的。

不過，資本市場對于貝殼去年的業績給予了正面反饋，3月17日，港股貝殼-W早盤高開2.62%，后漲幅不斷擴大，盤中一度漲超10%。

有分析稱，貝殼的股價表現與2022年公司家裝的突破，以及公司去年4季度業績有一定關系。2022年全年，貝殼家裝家居總交易額達到了54億元，而去年同期僅為2.13億元。

而去年4季度，貝殼凈收入167億元，同比下降5.8%，超出分析師普遍預期和公司業績指引上限；凈利潤3.72億元，上年同期為凈虧損9.33億元，實現扭虧。

對于2023年的市場，貝殼管理層給出了謹慎樂觀的預期。貝殼CFO徐濤在電話會議上表示：短期市場永遠具有“不確定性”，長期看市場會回歸均值，進入更穩定的發展時期。

房產交易下滑，成本走低

貝殼的業務大致可以分為4部分，即存量房交易、新房交易、家裝家居的交易、以及新興業務及其他。

房產交易一直是貝殼主要的收入來源，2022年亦是如此。期內，貝殼存量房交易的總交易額為15,765億元，凈收入241億元；新房交易的總交易額為人民幣9,405億元，凈收入287億元。這兩項業務的交易額占據貝殼總交易額的96%以上，凈收入占據貝殼總凈收入的87%。

因受到房地產市場下行的影響，貝殼新存量房及新房的交易總額較去年是下降的，分別降低了23.4%及41.5%，因此也導致了貝殼這兩快業務凈收入的下滑，同比分別降低24.5%及38.3%。這也是導致貝殼總交易額及凈收入下降原因。

可以發現的是，貝殼新房交易總額同比下滑比存量房幅度更大。這一數值或可參考地產2022年銷售額的變化。2022年，全國商品房銷售額為13.33萬億，同比下滑26%；百強新房開發商銷售額同比下降42%。

同時，從2022年的交易額來看，貝殼存量房交易額雖遠高于新房交易額，但存量房交易凈收入卻不及新房。而年報顯示，存量房交易業務貢獻的利潤96.13億元，貢獻利潤率為39.8%，較去年同期提升2.8個百分點；新房交易業務貢獻的利潤為67.64億元，貢獻利潤率為23.6%，較去年同期提升4.3個百分點。

雖然交易額將去年同期有所下滑，但貝殼也在降低營業成本，保證利潤。2022年，貝殼的營業成本為469億元，較2021年下降27.8%。

貝殼降低的成本主要包括外部分傭、內部傭金及薪酬以及門店成本。期內貝殼貝聯經紀人和其他銷售渠道傭金為205億元，同比下降35.2%；內部傭金及薪酬成本為179億元，同比下降32.1%；門店成本33億元，同比下降12.2%。

其中，內部傭金及薪酬成本降低的原因之一，是貝殼銷售團隊及其他一線運營人員人數減少所致；門店成本降低是因為門店減少所致。

截止2022年末，貝殼經紀人數量為394,020名，同比減少13.3%；活躍經紀人數量為349,681名，同比減少14.0%。門店數量為40,516家，同比減少20.6%。

家裝收入增長25倍，租賃收入增長超30%

2022年是貝殼推進“一體兩翼”戰略的開局之年，雖然“一體”受大市影響，但兩翼的表現卻十分突出。尤其是家裝家居業務。

2022年全年，貝殼家裝家居的總交易額為54億元，較去年同期翻了25倍，實現凈收入為50億元，較2021年的1.97億元同樣是翻了25倍。家裝家居業務貢獻的利潤為14.85億元，是2021年貢獻利潤的將近1000倍。貢獻利潤率由2021年的0.8%，增值2022年的29.4%。

貝殼于2022年4月收購了提供綜合性服務的家裝企業圣都家裝，貝殼表示，雙方的合作十分全面且融洽。圣都家裝的業績于2022年第二季度并表貝殼。

貝殼“一體兩翼”中的業務，是相輔相成的。據管理層介紹，“一體”為“兩翼”提供了過90%的客戶線索。同時，通過培訓和實習，貝殼經紀人獲得家裝家居的專業知識，提升獲客和轉化。房產交易服務業務對于家裝家居業務總合同額的導流貢獻比例持續增長。

貝殼的另一“翼”為房屋租賃業務，這一業務在2022年同樣取得突破。2022年，貝殼房屋租賃業務中的省心租模式（即輕托管服務）的在管規模突破70,000套。而2022年第四季度省心租的入住率比三季度提高3.7個百分點。

財務數據顯示，貝殼新興業務的凈收入為28億元，較2021年同期增長33.4%，原因之一正是輕托管租賃服務的凈收入增加。

管理層介紹，貝殼房屋租賃服務管理的出租單位數量超過12萬個，其中分散租賃管理或“租得住”的單位超過7萬個。其中90%以上來自核心業務客戶推薦。

“顯然，核心業務的動員和賦能，讓‘雙翼’業務大幅跑贏市場。”貝殼董事長兼首席執行官彭志堅對“兩翼”業務十分滿意。

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