觀點網 這個周一，碧桂園服務攪動著資本市場情緒。

3月3日周五晚間，碧桂園服務發布盈利警告，預期2022年未經審核稅前利潤、期內凈利潤及歸屬于公司股東的凈利潤，將較2021年同期分別下降約34%至40%、45%至51%、51%至57%。

如同向平靜的湖面投入一顆石子，經過周末兩日沉淀，漣漪在周一開盤后擴散開來。

【資料圖】

腰斬的歸母凈利潤，在二級市場反應強烈。3月6日早間開盤后，碧桂園服務一度大跌10%。

情緒價值釋放后，碧桂園服務股價開始拉升。截至當日收盤，報15.6港元，微跌2.37%，總市值526.21億港元。

碧桂園服務在公告中這樣解釋預虧原因：配合疫情防護措施產生的額外防疫成本；疫情封控期間業務及商務活動較難正常開展對收入及利潤產生負面影響；與若干收并購公司帶來的商譽及其他無形資產減值等因素導致。

有觀點認為，受到疫情防控影響，物企的增值業務開展難度增加。而擁有較高商譽及無形資產的物企將更高概率發生減值，預計碧桂園服務受此因素影響最大。

“商譽”可以簡單理解為并購溢價，代表上市公司對被并購標的潛在經濟價值的估量。

過去幾年中，碧桂園服務采用收并購的方式進行快速擴張，在規模上超過了萬物云及保利物業等同行，成為了絕對的行業第一，在管面積達到8.4億平方米，合約面積達到16.1億平方米。

有市場人士表示，行業階段性的經營困局也加速了企業過去收并購標質量問題的集中暴露，因而商譽減值和無形資產攤銷是2022年該公司業績承壓的重要因素之一。

于2022年6月30日，碧桂園服務無形資產約人民幣284.27億元，占其資產42%，其中商譽199億元。

2021年是碧桂園服務的并購大年，在當年新增6.2億平方米合同管理面積中，收并購就貢獻了4.5億平方米。

通過收并購，碧桂園服務納入大量的第三方項目，在管面積中第三方占比迅速提升至55%。

2021年下半年以來，受上游房地產深度調整等因素影響，物業行業經歷了快速回調的階段。數據顯示，2021年初物業板塊PE均值集中分布在30-40倍，而到下半年估值開始掉頭下行，較上半年縮水近四成；2022年物業股股價整體跌幅達30.47%，市值一年蒸發近2000億元。

在估值高峰期，目前市值僅526.21億港元的碧桂園服務曾擁有超過2800億港元估值。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

收并購助力碧桂園服務短時間內達成了規模極速擴張，有研究機構預計，碧桂園服務將成為行業內第一個突破十億平方米在管規模的物企，與萬物云兩大頭部在行業中的市占率均超過2%。

但在規模擴張中，經營質量下滑也成為無法忽視的問題。

2022年上半年，碧桂園服務毛利率同比下跌6.5個百分點至26.9%。

在此背景下，碧桂園服務明顯放緩了收并購步伐，并宣稱大規模并購已結束。

據了解，2022年上市物企累計披露并購交易51起，披露交易金額104.07億元，不到2021年全年金額的3成。

雅生活服務、融創服務等企業也已逐步退出并購舞臺中央，與此同時，華潤萬象生活、招商積余等國央企動作頻繁，如華潤萬象生活2022年前三季度將禹洲物業、中南服務、祥生物業3家遞表物企收入囊中。

2022年全年，碧桂園服務預計收入保持不低于40%以上的增長，核心凈利潤則保持20%-30%的增長率。從盈警來看，收入40%的增長目標預期可以達成，但核心凈利潤則與之前判斷存在較大差距，核心凈利潤僅實現超過5%的增長。

整體而言，碧桂園服務過去收入、管理面積及合約規模方面增長強勁，在物管行業位居前列。但在地產周期下行的影響下，未來整體毛利率會有進一步的壓力。

從長期來看，增量市場向存量市場轉化，物企從追求規模、速度的增長，到關注利潤的增長將是未來經營發展的關鍵。

不過值得注意的是，亦有市場人士表示，物業公司并購商譽減值是常態。并購資產在行情不好時收益不達標，但隨著行情回暖，資產價值仍有機會回歸。

有分析認為，2022年碧桂園服務盈利下滑受客觀不利因素影響較大，隨著疫情防控政策的優化，疊加房地產企穩回升，2023年有望擺脫增收不增利情況。

3月6日，碧桂園服務獲大摩維持“增持”評級，目標價21.98港元不變。大摩報告指，去年減值撥備或降低今年減值風險，但降低對非業主收入的增值服務，以及去年高基數的利潤率壓力，或對今年盈利增長承壓。

關鍵詞： 無形資產 市場人士 收入囊中