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海口市二手房交易市場迎來新變化。
最近，海口市住建局聯合市自然資源和規劃局、市稅務局等部門發布《關于鼓勵推廣存量房轉移登記“帶押過戶”模式的通知》（以下簡稱“帶押過戶”政策），鼓勵推廣存量房“帶押過戶”模式，在當地引起廣泛關注。
2月15日，海口市自然資源和規劃局（以下簡稱“海口市資規局”）不動產登記中心相關負責人接受媒體聯合采訪時表示，本次出臺的存量房“帶押過戶”辦理模式，主要針對解決海口市二手房買賣過程中存在的“籌集資金難”“轉貸時間長”“資金流轉不安全”等痛點問題。
目前，政策已在商貸范圍內推行。海口市資規局正積極與海南省公積金管理局溝通，預計在不久的將來，商貸、公積金和混合貸均可享受政策紅利。
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解決二手房買賣痛點
據海口市資規局不動產登記中心綜合科副科長溫瑜介紹，《民法典》的出臺為“帶押過戶”政策落地提供了法律保障。《民法典》406條規定，“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響”，本次“帶押過戶”政策即以該條規定為法律基礎制定。
此外，海南省人民政府于2022年9月16日印發了《<；海南省穩經濟助企紓困發展特別措施（2.0版）>；的通知》，要求探索對未設立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點，也促進了此項政策出臺。
上述負責人說，今年以來，海口市大力開展不動產登記便利化改革，回應群眾關切，先后推出解決該市不動產登記歷史遺留問題、新建商品房交房即交證等紅利政策，此次推出的鼓勵存量房“帶押過戶”轉移登記，主要是就全市二手房“帶押過戶”流程進行規范說明，為后續該項便民利企服務推廣落地奠定基礎。
“帶押過戶”辦理模式主要解決海口市二手房買賣過程中存在的“籌集資金難”“轉貸時間長”“資金流轉不安全”等痛點問題，進一步優化轉移登記模式、銀行審批模式，深化不動產單元碼應用。
該負責人表示，這一政策的出臺將進一步優化不動產登記辦理環節，探索“因城施政”用足用好政策工具箱，刺激海口市不動產市場。
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未來將覆蓋公積金和混合貸
據了解，“帶押過戶”有兩種模式，一種是同銀行間“帶押過戶”，即買賣雙方選擇的貸款行為同一家銀行；另外一種是跨行間“帶押過戶”，即買賣雙方選擇的貸款行為不同銀行。這兩種模式都是在本次印發的政策范圍內，只要銀行機構同意即可。
按照“帶押過戶”政策規定，辦理具體流程為：買方先申請抵押貸款審批？賣方貸款行出具同意辦理“帶押過戶”轉移登記書面意見？買方與銀行簽訂貸款合同？買賣雙方及買方貸款行向海口資規局申請辦理轉移登記及抵押登記？買方貸款行拿到不動產權證明后按照約定的資金監管途徑放款？賣方貸款行收到資金后辦理注銷抵押登記。
相對于之前的二手房交易模式，海口“帶押過戶”政策具有三個方面優勢：
一是資金籌集壓力小。原來的辦理模式，按照市場交易習慣，買方需要籌集一筆資金用于還賣方抵押貸款資金，作為購房款的首付款。有些買方手頭沒有那么寬裕，會選擇利率較高的“過橋”方式籌集資金。在“帶押過戶”辦理模式下，買方無需去籌集這部分資金。
二是交易安全。在辦理轉移登記過程中，會存在因賣方房屋被司法查封導致房屋無法過戶的問題，房屋過戶不成功，但買方的撥付一部分購房款用于償還賣方的貸款，這時候賣方不僅不能過戶房產，甚至連買方提前墊付的那部分資金都無法償還。在“帶押過戶”辦理模式下，群眾可選擇多種資金監管方式，房屋過戶不成功，資金可原路返回到買方賬戶。
三是整個辦理流程更優化、便捷。原來的辦理流程買方需要先和銀行機構申請貸款審批，審批通過后籌集資金用于償還賣方的貸款金額。賣方貸款行辦理抵押注銷業務，買賣雙方再辦理轉移登記，買方這時候才能與自行選定的貸款銀行簽訂抵押貸款合同，再辦理抵押登記手續，再放款。這個辦理時長多則一個月左右。現在在“帶押過戶”辦理模式下，整個流程最快可3~5天完成。
溫瑜特別提醒，本次海口市印發的鼓勵存量房“帶押過戶”政策是適用公積金和商貸組合的，但目前實際操作上只在商貸范圍內推行。海口市資規局正在積極與海南省公積金管理局溝通，預計在不久的將來，公積金和混合貸也可以享受這項政策紅利。
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