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1月5日，人民銀行、中國銀行(行情601988,診股)保險監督管理委員會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱《通知》）。

《通知》提出，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

兩部門指出，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

接受證券時報·券商中國記者采訪的專家表示，《通知》的出臺，意味著首套住房貸款利率政策和市場具體表現掛鉤，既有利于地方政府和金融機構“因城施策”，也將降低購房成本，更好地支持剛性和改善性住房需求。近段時間房地產市場仍較為低迷，短期內或能看到更多城市的首套房貸利率將延續此前水平或進一步下調。

根據新房銷售價格連降3個月評估是否階段性放寬

《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

按照《通知》規定，2023年一季度各城市的首套住房商業性個人住房貸款利率政策將根據2022年9月-11月當地新建商品住宅銷售價格環比和同比是否連續3個月均下降來決定。

《通知》提出，對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

《通知》還提出，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

“建立動態調整機制，意味著現在首套住房貸款利率政策和市場具體表現掛鉤。”仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對證券時報·券商中國記者表示，《通知》的出臺，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

更多城市有望下調首套房貸利率下限

此前，人民銀行、銀保監會在2022年9月29日發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》（下稱“930政策”），明確對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。據中指研究院統計，該政策發布后，武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執行截至2022年12月31日。

本次《通知》是對“930政策”的接續。《通知》指出，人民銀行、銀保監會決定在階段性調整差別化住房信貸政策的基礎上，建立新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，本次政策較去年“930政策”更加靈活。當前，多個城市房地產市場調整壓力較大，價格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調或取消房貸利率下限的城市數量較多。

根據人民銀行、銀保監會規定，全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限按照不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點設定，當前為4.1%。

“首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，而非首套房貸利率，房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。”招聯金融首席研究員董希淼對證券時報·券商中國記者表示，在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶將實際執行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%—4.1%。

改善房地產需求端是今年重心

從中央經濟工作會議提出“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”到日前召開的2023年中國人民銀行工作會議提出“支持房地產市場平穩健康發展”。普遍觀點認為，2023年房地產市場將著力于需求端的改善。

董希淼指出，從2022年金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民住房消費意愿和能力仍然不足。

他認為，2023年要從房地產需求側發力，提振居民購房消費意愿和能力。應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施進行優化。對住房信貸政策，二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。對限購政策，可考慮適當放開一、二線城市限購政策，允許結清貸款的居民購買第三套住房。

隨著更多房地產市場支持政策落地生效，龐溟表示，預計2023年上半年尤其是二季度房地產市場銷售將出現較為明顯的回暖勢頭，“銷售-拿地-新開工”鏈條將更為暢通，銷售端、融資端、投資端數據將逐步呈現企穩反彈態勢。

關鍵詞： 銷售價格 個人住房貸款 商品住宅