文/樂居財經嚴明會
政策利好頻出之下，房企們也在至暗時刻迎來了曙光，流動性獲得支持的同時，出險房企的債務重組工作也按下了“快進鍵”。
以奧園為例，自2021年11月年出險以來，通過促銷售、抓回款，加快項目資產處置回籠資金等，目前其已有約57%的投資產品通過實物和現金等兌付方式完成了兌付。
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12月25日，奧園集團官微發布關于調整投資產品兌付方案的公告，其稱，當前經濟大環境和房地產市場行情的筑底回升仍需時間，為保障全體投資人權益，盡早完成兌付，結合集團的經營現狀，即日起將調整兌付方案。
兌付范圍為奧園集團及下屬公司發行的所有基金、定向融資計劃產品等投資產品債務。
此前一個月，市場就有消息傳出，奧園擬對境內債務進行整體打包重組，正在與境內投資人逐一溝通，商洽重組方案，涉及的境內公開市場債務總額約為116億元。
去年12月，中國奧園針對理財產品逾期給出了兩套相關兌付方案，包括現金分期兌付、實物資產兌付，并承諾財富產品到期的本金和利息，將會一分不少地予以兌付。
據兌付方案顯示，投資人以每份投資產品為單位，可以任意選擇兩種方案進行兌付，或者組合兩種方案兌付，并承諾盡快處置資產兌付。
調整兌付方案
根據奧園方面披露的調整兌付方案，在兌付金額方面，截至12月25日，合同約定仍未兌付的投資產品本金及相應已產生利息，奧園集團及下屬公司發行的投資產品債務，即日起停止計算新的利息。
兌付方式上，現金兌付方式方面，截至12月25日，投資產品首次到期后，且按照原兌付方案，200萬以內20%未完成兌付的，奧園集團將在未來6個月內分筆完成兌付；單個投資人累計投資本金剩余50萬元以內的，該集團將分期分筆予以兌付。
實物資產兌付方式方面，奧園會持續提供實物資產供投資人選擇，投資人所持投資剩余本息對應的債權沖抵房地產類實物資產的房款，實物資產包括住宅、公寓、商業、寫字樓、車位等。
投資人在選擇以實物資產兌付后仍剩余少量余額的，該集團將根據資金回流情況，按照投資人實物資產兌付的時間及單個投資人剩余投資本金金額，由小到大排序逐筆兌付，不再計算支付利息。
同時，原有重疾等緊急支付方案保持不變。
去年12月初，中國奧園為旗下理財產品逾期首次提出“現金+實物”的兌付方案。投資人以每份投資產品為單位，可以任意選擇兩種方案進行兌付，或者組合兩種方案兌付。當時，中國奧園的理財總額約60億元，涉及投資人約1500人，內部員工及親友推薦669人。
制定的兩種方案中，現金分期兌付方面，本金余額200萬元以內的，產品到期后分6個月兌付；本金余額超200萬的，200萬以上部分，產品到期后先按6個季度兌付60%。此后，連續三個月將剩余40%的本金兌付完畢。截至2024年5月尚未完成全額兌付的本金，在2024年5月全部兌付完畢。
至于利息，投資產品在合同約定期限內的利息按合同約定計息支付。對于延期兌付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息。
實物資產兌付方面，奧園方面曾披露，用于兌付的實物資產包括集團旗下項目公司可用來兌付投資產品的物業，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，總貨值不低于90億。
最新公告中，奧園集團稱，新的兌付方案是集團基于自身兌付能力和資金回籠實際情況，反復研究制訂的切實可行、旨在保障所有投資人權益的最優方案。
積極化債
奧園的債務危機始于去年11月，當時，中國奧園旗下理財產品出現逾期兌付，由于流動性問題無法得到解決。2022年1月，奧園正式宣告無法支付美元票據到期本息。因未能按期刊發2021年業績公告，中國奧園于4月起停牌至今。
幸運的是，出險一年有余，多次成功展期的奧園在境內公開市場尚未出現債務違約。例如，一筆今年7月份到期、發行規模18.2億元的“21奧園債”已獲投資者同意展期一年兌付本息，一筆9月份到期的15億元“19奧園02”也成功展期一年。11月，一筆8.16億元的ABS本息獲展期一年。12月，奧園還計劃將“21奧園債”延遲第一年度利息兌付。
為了增加資金流動性，中國奧園已陸續出售、轉讓、退出香港、澳門、廣東陽江、浙江湖州、江西九江、福建漳州等多處資產。旗下奧園健康更是被二度擺上貨架。
12月5日，奧園在官網發布了一則招標文件，招標出售奧園健康生活集團有限公司（奧園健康）股本中217,148,750股每股面值港幣0.01元的普通股，相當于截至招標文件日期奧園健康全部已發行股本的29.9%。
其中提到，投標者必須是由國家或政府全部或部分擁有（不少于30%）和控制的實體。而在去年第一次計劃出售時，奧園集團還曾計劃將奧園健康55%股權擺上貨架。
奧園方面表示，此舉是希望加速引進國企戰投，推動公司規范治理提升，實現中國奧園、奧園健康盡快復牌；而推動奧園健康復牌也為配合中國奧園整體債務重組所需。
此前據市場消息，今年1月底，山東某國企就表示有意入主中國奧園，該公司在年中完成盡調后離開，截至目前尚未有明確的動作。中國奧園表示，其與潛在投資者保持著經常對話，但尚未與任何有關投資者訂立任何具有法律約束力的協議。
舊改項目一直是奧園引入戰投的重要籌碼。奧園此前曾披露，截至2021年底，其土儲中未售面積接近3000萬平方米，未售貨值約3000億元，另有一大批已獲得開發主體或前期服務商資格的大灣區城市更新項目，估算總貨值達8000多億元。
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