觀點(diǎn)網(wǎng) 11月7日，中梁控股官微披露，中梁地產(chǎn)已按期完成“長(zhǎng)城嘉信-中梁地產(chǎn)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的全部本金及預(yù)期收益兌付和分配。

該資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃于2020年11月6日在深交所掛牌發(fā)行，計(jì)劃管理人為長(zhǎng)城嘉信，托管行為民生銀行，總發(fā)行規(guī)模3.4億元，其中優(yōu)先A發(fā)行規(guī)模1.8億元，債項(xiàng)評(píng)級(jí)AAA；優(yōu)先B發(fā)行規(guī)模1.4億元，債項(xiàng)評(píng)級(jí)AA+；次級(jí)發(fā)行規(guī)模0.2億元。

(資料圖片)

中梁控股方面表示，上述債券兌付完成后，中梁境內(nèi)公開(kāi)債務(wù)已全部還清。

不同于全部還清的境內(nèi)公開(kāi)債務(wù)，中梁境外債務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)違約。

今年7月29日，中梁控股發(fā)布內(nèi)幕消息披露，一筆于2022年7月到期的9.5%優(yōu)先票據(jù)將構(gòu)成違約事件。

據(jù)了解，中梁也曾為此付出過(guò)努力。

早在4月底，中梁控股發(fā)布公告稱，擬對(duì)2022年5月19日、2022年7月29日到期的兩筆美元債進(jìn)行展期，兩筆美元債未償還金額分別為2.89億美元和4.39億美元。

新債券票息分別提升0.25個(gè)百分點(diǎn)，到期日分別為2023年4月15日和2023年12月31日。

不過(guò)遺憾的是，征求投資人同意的過(guò)程并不順利。其中7月到期的美元債仍有仍有未償還本金1257.4萬(wàn)美元及利息未能獲得展期，從而構(gòu)成違約。

值得注意的是，中梁控股的現(xiàn)金并不少。根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2022年6月底，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余為217.7億元。

對(duì)比償還3.4億元購(gòu)房尾款A(yù)BS，與違約1257.4萬(wàn)美元債及利息，中梁對(duì)于境內(nèi)外市場(chǎng)的償債取舍可見(jiàn)一斑。

事實(shí)上，保內(nèi)已成為大部分出險(xiǎn)房企普遍采用的策略。

例如，中南建設(shè)同日發(fā)布公告稱，境外子公司發(fā)行的2024年4月到期票據(jù)將暫不支付利息。

該筆美元債由海門中南投資有限公司（簡(jiǎn)稱HZID）于2021年4月發(fā)行，債券簡(jiǎn)稱“HMZNN2404”，債券代碼：40638.HK，票面利率11.5%，現(xiàn)有余額2.4億美元。

而在境內(nèi)債方面，此前中南建設(shè)已如期支付20中南01、20中南02、21中南01、20中南建設(shè)MTN001等多只到期公開(kāi)市場(chǎng)債券的本息和回售資金。截至目前，境內(nèi)債無(wú)一違約。

又例如，11月1日，旭輝控股公告稱，因公司流動(dòng)性惡化，且無(wú)法與境外債權(quán)人達(dá)成延遲還款協(xié)議，公司暫停支付境外所有應(yīng)付的本金和利息。

根據(jù)旭輝方面披露，公司境外債務(wù)總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元，暫停支付的款項(xiàng)（即到期未付的本金和利息總額）4.14億美元。

而此前10月，旭輝的境內(nèi)經(jīng)營(yíng)與發(fā)債平臺(tái)旭輝集團(tuán)股份有限公司兌付了“20旭輝03”的利息，以及一筆3億元定向ABN的本息。

除此之外，花樣年、世茂、龍光、融創(chuàng)、奧園、融信、寶龍、當(dāng)代置業(yè)等房企，也都選擇了“保內(nèi)”的策略。

今年8月初，觀點(diǎn)指數(shù)研究院曾在《2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》中指出，在融資缺口環(huán)境下，“保內(nèi)”是整個(gè)行業(yè)的避險(xiǎn)傾向，或?qū)⒊蔀槌B(tài)。原因之一是境外債如果執(zhí)意起訴或者申請(qǐng)清盤(pán)，清償率低于境內(nèi)水平。

另一重原因則是，房企營(yíng)業(yè)區(qū)域、土儲(chǔ)及核心資產(chǎn)（投資物業(yè)與商業(yè)樓宇）以及最“棘手”的被抵押、合作項(xiàng)目基本都集中在境內(nèi)。如若不能妥善解決，房企將會(huì)依次面臨賠償合作違約金、龐大的抵押規(guī)模以及資產(chǎn)被查封、凍結(jié)等后果。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“保內(nèi)”實(shí)屬無(wú)奈之舉，畢竟保交付、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)才是擺在面前的頭等大事。

以中梁為例，截至10月底，今年已累計(jì)交付近5萬(wàn)套房，特別是10月份在成都、西安、濱州、溫州、貴港等地多個(gè)項(xiàng)目迎來(lái)交付。

銷售方面，中梁亦有回暖的跡象。

公告顯示，10月單月，中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約55億元，連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。今年1月至10月，累計(jì)合約銷售額約576億元。

關(guān)鍵詞： 發(fā)行規(guī)模 中南建設(shè) 債項(xiàng)評(píng)級(jí)