觀點網 10月28日，信置集團宣布，其與招商局置地合組的公司—富利恒有限公司，作價23.88億港元成功競得了香港市建局旗下土瓜灣榮光街/崇安街發展項目。

據了解，土瓜灣地處香港九龍城南部，近幾年的發展以住宅和輕工業為主。此前，土瓜灣在繁華熱鬧的香港并不算太引人注意，有說法是“歷史落下的孩子”。

1998年啟德機場關閉以后，不少新私人屋苑陸續在此建成。2016年6月份，香港市建局宣布在土瓜灣推出3個以小區重建發展概念的項目，涉及鴻福街、銀漢街、啟明街及榮光街合共97個街號，地盤總面積約8840平方米，并預計2025/26年完成。

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當時，市建局還聲稱日后不會引入大型商場，將以小店為主，同時將優化該區域內的交通。

“憾負”恒基兆業

雖然曾經沒有跟上摩登發展的節奏，但是近幾年土瓜灣也變得熱鬧了起來。

2021年6月25日，香港市建局就土瓜灣庇利街/榮光街發展項目截收意向，彼時至少有18家公司遞交意向書，包括鷹君、中海外、招商局置地、英皇國際、佳兆業集團、遠東發展、旭輝、華懋、南豐及瓜哇集團。

同年9月10日，恒基兆業以81.89億港元中標了該項目，參與的招商局置地、中海外、佳兆業集團等未能勝出。

據了解，該項目在2016年展開，地盤面積7.97萬平方呎，完成后預計可提供上限約為71.74萬平方呎的總樓面面積，是2014年觀塘市中心重建計劃后，規模最大的項目。最終由香港市建局與恒基兆業的全資附屬公司永利星發展有限公司合作開發。

彼時，該區域內部分二手屋苑的成交呎價約1.8萬至2.2萬港元，估計連同分紅因素計算，該項目的每呎樓面地價約1.3萬至1.5萬港元；以此計算，該地皮估值高達約93億至107億港元。

依照當時的規劃，包括庇利街項目在內的八個市建局相連項目將整合成一個總占地面積逾30萬平方米的土瓜灣小區發展。各發展商須按市建局的總體設計要求作為興建的藍本，提供綠化行人道和道路網絡等設施，發揮各期數之間的協同效應。整小區發展預計將分成3至4期推出，庇利街項目為首先推出的一期。

作為香港最大的地產發展商之一，恒基兆業在庇利街項目上的勝出展現了足夠的實力。

在這之前，2018年2月13日海航以近160億港元出售香港啟德兩宗地塊予恒基兆業，而啟德地鐵站距離土瓜灣地鐵站也只有兩站。

同年10月30日，恒基兆業和九建分別收購香港土瓜灣九龍城道179至183號一列舊樓，其中恒基兆業斥3500萬港元購得1伙住宅及地鋪。

另外據恒基兆業2022年中報信息，除了庇利街項目項目之外，其在土瓜灣舊樓重建項目還有土瓜灣道68A-76B號、落山道58-76號、下鄉道14-20號、麗華街1-7號、美華街1-9號及2-8號，地盤面積約為2萬平方呎，預計未來重建后自估樓面面積為17.94萬平方呎。

“扳回一城”

此次的土瓜灣榮光街/崇安街發展項目共接獲了7份標書，包括鷹君、信置、英皇國際、會德豐、及新地等，恒基兆業也有參與。

最終招商局置地聯合信置以近24億港元“扳回一城”，每尺樓面地價約8571港元。

值得關注的是，今年3月香港市建局批出同區的另一個項目，當時每平方呎樓面地價1.138萬港元。如此看來，該區地價在7個月后下跌約25%。

該地皮位于土瓜灣銀漢街44－54A號及榮光街72－118號（雙數），約300個業權。地盤面積約3.1萬平方呎，市場估值約26.5-36.2億港元。

項目設有分紅條款，招標條款列明當賣樓收益超過60億港元起，中標財團便要向市建局分紅。商場部分首5年由發展商和市建局持有，分別占商場權益70%及30%，5年后可出售。

香港市建局預計，于8-10年后完成重建后，可提供最高總樓面面積約27.9萬平方呎，以及約560個中小型住宅單位，基座商業與零售平臺層則提供約4.6萬平平方呎，并在將九龍城土瓜灣以“小區發展”模式，發展涵蓋該項目在內合共6個項目。

合作或是“降本增效”的好方法。“‘降本增效’，是2022年重要的管理動作，這一塊我們會努力加大力度，在成本端采取合理、有效的措施做好成本的適配，努力穩住公司毛利水平。”招商局置地管理層曾表示。

此次與信置的合作并非沒有先例，2020年10月30日，招商局置地與信置、嘉里建設及嘉華國際組成了合營企業，成功投得了香港日出康城13期項目，這次投標也是繼前一年招商置地、信置及嘉華國際成功投得同區11期項目后，再次攜手合作。

彼時招商置地表示，成功競得的項目有助于集團立足香港，深耕粵港澳大灣區發展，并提升在香港的影響力和品牌知名度。

數據上來看，招商局置地在香港的項目并不多，近幾年也并沒有在香港擴充土地儲備。

2022年中期業績顯示，招商局置地上半年營業額為人民幣137.94億元，其中，佛山、廣州、重慶、南京、西安以及香港的項目應占集團總營業額的比例分別為3.5%、4.1%、28.1%、42.4%、21.6%及0.30%。香港的項目營業額占比不足1%。

除此之外，2022年中期報告還顯示其按城市劃分的土地儲備情況為，重慶占比50%，西安占比23%，南京及句容占比11%，廣州占比7%，佛山占比9%，香港則未被提及。

今年上半年，招商局置地實現合同銷售面積80.21萬平方米，其中南京與句容占比28%，佛山占比12%，廣州占比14%，西安占比24%，重慶占比21%，香港占比1%。合同銷售金額約206.58億元，其中南京及句容占比37%，佛山占比7%，廣州占比23%，西安占比14%，重慶占比11%，香港占比8%。

但香港對招商局置地一直都有吸引力。2022年中報還提到，其將加快發掘香港及海外優質業務的潛力，積極關注在香港及海外地區的投資機會，加大在香港及海外參與優質物業發展的力度，做強公司已有的在港存量業務。

關鍵詞： 樓面地價 英皇國際 降本增效