文/樂居財經曾樹佳魏薇

在廣州番禺，尚未建成的恒大足球場已經許久沒傳出施工的敲打聲，一片沉寂。

工地的大門上，貼著球場的“日景鳥瞰效果圖”，雖經過風吹雨淋，海報已有所褪色，但上面“鉆石蓮冠”的球館形狀，仍依稀可見。由于人跡罕至，一條藤蔓，已悄然從大門的角落里生長起來。

(資料圖片)

球場外圍，“中國建筑四局歡迎您”幾個大字，依然顯眼。兩年前，中建四局中標了該項目，并宣布將采用全過程EPC建設模式，合同額達43億元。彼時一片欣喜，但誰都沒料到項目會擱淺。

眼下的恒大足球場，已搭建起了主體框架。現場幾具吊塔高高佇立著，伸著長長的臂膀；有些建筑的竹架仍沒有拆除，裸露著鋼筋；部分鋼材被隨意擺放在水泥地上，無人問津。

偌大的工地，僅有一位保安在值守。他向樂居財經透露，“項目停工已一年多了，自己也是兩個月前才被調過來這邊的，具體的情況不太了解，不知道什么時候能復工。”

不過，隔壁項目的施工隊員透露，據他觀察，恒大足球場真正停工，大概有三個多月。以此看來，項目大概是偶爾有陸續施工、零敲碎打，才會形成不同的說法。隨著恒大的退地已成定局，這個足球場尚無被重新“激活”的時間表。

不止廣州，恒大在安徽、浙江、河南、青島、四川、廣西、海南等地，已有接近60處地塊（項目），或主動退出或被動收回。

對于收回的原因，無外乎欠繳土地出讓金，或是超過規定的動工開發日期。退地款并不會落入許家印或恒大的口袋，而是主要用于工程建設和支付農民工工資、支付剩余地塊土地款，部分退地款已被政府沒收。

在兩萬億債務壓力面前，退地不失為一種最好的選擇。對恒大來說，退地一方面可能收回部分資金；另一方面，恒大無需再為項目開發提供更多的資金，有助于減輕流動性壓力。而將土地直接退還給政府，恒大也無需自己尋找接盤方，從而也能防止爛尾，保證交付。

世界第一球場“涼了”

地產商正在逐漸退出足球領域。此前，萬達不再支持大連一方球隊、宋衛平已徹底退出浙江綠城球隊，而如今的許家印，也在恒大的債務危機之下，放棄了原本承載著他金元足球夢的比賽場地。

8月3日晚間，中國恒大發布公告稱，將退還廣州恒大足球場地塊土地使用權，退地價格為55.2億元，它預計在這一項目上虧損12.55億元。而且，退地款并不會落入恒大的口袋，而是轉到政府指定的專項監管賬戶上。

這些資金將被用來保交付、并解決恒大和地塊直接相關的債務問題，包括但不限于中信信托的擔保債務、未付工程建設費用、已預售商品房相關的各項開支，以及已拖欠的項目員工資金。

樂居財經查閱獲悉，恒大足球場的項目公司”廣州市番禺區裕垚房地產開發有限公司“（簡稱“裕垚房地產”），早在兩年前以68.13億拿地之后不久，就將旗下的瑞鑫、瑞淼、瑞焱、瑞森4家子公司的全部股權，都質押給了中信信托。

恒大或許就是憑借這種方式，為足球場項目的建設，籌得資金的，中信信托也因此成為了該項目的最大債主。

在2011年廣州恒大首奪中超冠軍的慶功宴上，許家印就放言，將出資建設一個容納超過10萬人專業足球場。9年之后如其所愿，在廣州番禺拿到地塊之后，恒大便馬不停蹄地迅速開工。

按照設想，廣州恒大足球場項目總投資120億，占地約15萬平方米，總建筑面積49.38萬平方米，座位超10萬個，規模將超越西班牙巴塞羅那隊主場諾坎普球場。

“足球迷”許家印，親自參與了項目的設計方案。原方案是具象的蓮花造型，將中國傳統文化與現代競技運動融于一體。后來被吐槽太“土”，于是又數易其稿，最終確定了“鉆石蓮冠”那個科技感十足的外觀。

2020年4月，在項目的開工現場，打工皇帝夏海鈞還曾立下flag：“恒大還將在全國再建3至5個，可容納8到10萬人的超大型專業足球場。”

現如今，許家印債務纏身，夏海鈞被“辭退”，豪言壯語已煙消云散，只留下足球場那些裸露的鋼筋水泥，在風中訴說著“停擺”的無奈。

有業內人士披露，接手足球場的，是廣州城投。早在去年就有傳聞，該項目地塊將被收回，以廣州城投、越秀等為代表的國資可能會接手。如今塵埃落定，結果并不讓人意外。

根據此前恒大的估算，球場可能還要投資60億才能完工，而實際情況是，如果想要完全建成，可能需要80億至90億。

另一方面，中國建筑與恒大的業務往來十分密集，在選擇總承包商上，向來鐘愛中國建筑，與中建三局、中建四局、中建五局等都曾有合作關系，眼下不少合作都轉變成了訴訟。

承建恒大足球場的中建四局，與恒大還有多少債務糾葛，外界并不知曉。

密集退地

在去年10月22日的恒大復工復產會議上，許家印曾表示原則上10年不再拿地，但也不會賤賣土地。但在巨額債務面前，已由不得恒大繼續囤地。

恒大暴雷后，有關其退地或是土地被收回的消息就沒斷過，去年下半年以來尤為密集。

據樂居財經《進深》不完全統計，去年6月至今，恒大系退出的地塊或項目已接近60處，分布在安徽、浙江、河南、青島、四川、海南等地。從土地用途來看，工業、商用、住宅用地均有涉及。

對于收回的原因，無外乎欠繳土地出讓金，或是超過規定的動工開發日期。根據《土地管理法》，連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。

恒大退地的“重災區”當屬許家印老家——河南。去年10月，河南焦作政府收回云臺山恒大·養生谷項目12宗地（約1200畝），原因為閑置超過兩年。轉眼止今年3月，恒大開封市運糧湖片區7宗未開發土地（約500畝）也被收回。

另外在海南、青島、四川、山西、廣東、廣西等地，恒大名下也有多宗地塊退回。

不僅恒大地產，恒大汽車也無奈做出了退地的決策。

曾幾何時，恒大汽車在勢頭正盛時打著新能源的旗號，通過產業勾地的方式獲得了大量住宅用地。憑借新能源汽車產業投資開路，當地政府以相對較低的地價搭配其他優惠政策（一般為提供配套的宅地），恒大汽車則以住宅項目反哺造車項目。

例如，在2020年9月，恒大汽車旗下宇鵬生活服務（江蘇）有限公司，以8.64億元的底價拿下江蘇省南通市出讓的一宗住宅用地，同時，競得人或其控股股東需投資100億新能源項目。

至今為止，恒大新能源旗下三個主要平臺公司通過公開市場招拍掛在廣州、上海、天津、南通、揚州、貴陽、南寧、湖南湘陰、岳陽、安徽六安等地，拿下了超過約1202萬平方米各類型土地，計劃投資3300億元。

但隨著恒大陷入危機，恒大汽車顯然已無力繼續開發手中的地塊。許家印也曾放話：恒大汽車拿下的土地，未動工的全部退回。

2021年11月26日，恒大汽車公告，已主動退還未動工土地266.33萬平方米，包括生活配套用地和工業用地，涉及7個項目,回籠了約12.84億元資金。退地款主要用于工程建設和支付農民工工資、支付剩余地塊土地款，部分退地款已被政府沒收。

今年2月10日，恒大的造車夢又遭受沖擊，鄭州航空港經濟綜合實驗區官網發布公告，對恒大新能源汽車（河南）有限公司、鄭州恒大新能源科技發展有限公司等5家公司名下共14宗地的國有建設用地使用權予以注銷，原因系獲得土地后兩年未動工。

激進拿地后遺癥

在房地產市場發展的高速時期，許家印曾帶領恒大在全國大規模拿地。2016年，恒大成為了我國土地儲備規模最大的房企。

截至2021年6月30日，恒大總土地儲備項目778個，分布于中國233個城市，總規劃建筑面積2.14億平方米，土地儲備原值為4568億元。

不只是恒大愛囤地，碧桂園、萬科、中海等房企也會囤地，但很少有被回收。香港大亨李嘉誠素有“囤地之王”之稱，他投資目光長遠，常常在地價低時購入，等升值后再賣出去，也未出現被收回的情況。

以恒大在海口的8處地塊為例，去年12月，海口市自然資源和規劃局決定收回，緣由為恒大已超過約定的動工開發日期兩年未動工。但值得注意的是，恒大在被退地之前已持有這部分地塊6年之久。

這意味著，是否收回土地的最終決定權在政府手中。或許，若不是暴雷，恒大這些尚未開發的土地也不會被無償收回。

但對自身難保的恒大來說，這些土地儲備也是一種負擔。一個星期前，恒大爽約7月底債務重組方案，并將其推遲至年底。中國恒大行政總裁、執行董事肖恩表示，“恒大集團本身規模龐大、業務繁多，目前又面臨很大的經營困難。”

此次退還足球場土地使用權，恒大稱是因為流動性問題對該地塊開發和建設的進度造成負面影響，之于其他項目又何嘗不是。

在債務壓力面前，退地不失為一個有效的資產處置方式。對恒大來說，退地一方面可能收回部分資金；另一方面，恒大無需再為項目開發提供更多的資金，有助于減輕流動性壓力。而將土地直接退還給政府，恒大也無需自己尋找接盤方，從而也能防止爛尾，保證交付。

當前，復工復產保交樓是恒大的重中之重。截至7月底，恒大在全國保交樓項目共732個，已復工且達到正常施工的項目579個，正在恢復施工過程的項目126個，還未復工的項目27個，總施工人數19.3萬人。

對于許家印而言，多“舍棄”一塊土地，債務重組也就多了一份希望。

關鍵詞： 萬平方米 中建四局 住宅用地