觀點(diǎn)網(wǎng)青島作為熱門新一線城市，土地市場熱度有所回溫。

此次，青島市在土地供給端有調(diào)整，供應(yīng)地塊規(guī)劃上有所放寬，以鼓勵(lì)房企積極性。比如不強(qiáng)制要求配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓，也保持不捆綁商住地，并將商住比例控制在1:10的范圍。

從出讓結(jié)果來看，土拍市場從單一寒涼轉(zhuǎn)為暖涼兩級(jí)分化。中心城區(qū)吸引了品牌房企參與激烈競價(jià)，2宗核心城區(qū)地塊熔斷；作為新區(qū)的西海岸仍舊是整體底價(jià)成交。

(相關(guān)資料圖)

但青島市在需求端政策上進(jìn)行了傾斜和平衡，取消部分郊區(qū)限購、適當(dāng)放寬限貸政策，西海岸也有中海、保利、萬科等房企舉牌。

冷暖

青島第二批集中供地共推出27宗地塊，總面積99萬平方米，總規(guī)劃建面215萬平方米，出讓部分總規(guī)劃建面211.3萬平方米。

從區(qū)域規(guī)模、供地?cái)?shù)量、供地面積等方面來看，相比2021年有明顯下降。

據(jù)了解，2022年青島新供地政策將年度集中供地次數(shù)由三次調(diào)整為四次，即使算上一批供地的數(shù)量，目前已集中供應(yīng)土地總數(shù)量僅為43宗，低于去年任一批次集中供地的數(shù)量。

去年青島三批出讓中，地塊供應(yīng)數(shù)量分別為63、87和45宗。

國盛證券認(rèn)為，供應(yīng)量下降一是因?yàn)榉科竽玫責(zé)崆檩^低，為了防止大量流拍所以減少了土地供應(yīng)。二是部分城市土拍次數(shù)增加導(dǎo)致單次供應(yīng)數(shù)量減少。而青島也是供應(yīng)減少幅度較大的城市之一，減少7成以上。

與去年不同的是，此次除了市北區(qū)捷能地塊部分面積劃撥配建公租房，住宅地塊沒有配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓的要求。但需要配建不少于2.8萬方、且不少于473套的公共租賃住房，最終流拍。可見，房企對于配建仍在仔細(xì)算賬。

除了不強(qiáng)制要求配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓，本次供地也保持不捆綁商住地，并將商住比例控制在1:10的范圍。青島過去供應(yīng)，較常將商務(wù)金融等功能用地與宅地捆綁銷售，地塊商住比例一度高達(dá)1:1。在供應(yīng)地塊規(guī)劃的放寬，一定程度上做出了調(diào)整以鼓勵(lì)房企積極性。

從出讓結(jié)果來看，土拍市場從單一寒涼轉(zhuǎn)為暖涼兩級(jí)分化。“暖”在2宗“觸頂”、“涼”在24宗底價(jià)成交，另外還有1宗流拍，總成交價(jià)約104.87億元。

紹興路振華片區(qū)改造項(xiàng)目的3號(hào)和4號(hào)地塊，因其地理位置和凈地狀態(tài)備受關(guān)注，也是此次二批次單價(jià)最高的地塊。

3號(hào)地塊引來招保萬金、中海越秀等10家房企參與競拍，75輪報(bào)價(jià)觸發(fā)熔斷價(jià)17825元每方，轉(zhuǎn)為線下競品質(zhì)。4號(hào)地塊亦吸引保利、華潤等8家房企參與，激戰(zhàn)39輪，以同一限價(jià)熔斷。

下午場西海岸專場競拍22宗地，總占地面積面積87.22萬方，規(guī)劃總建面177.72萬方，起拍總價(jià)約81.56億元，均在一輪競價(jià)成交。

中海競得的黃島區(qū)太行山路西、富春江路北的兩宗地，總價(jià)分別為7.3億元、11.6億元，是此次所拍西海岸地塊中最貴的兩塊地，另因歷史遺留問題費(fèi)合計(jì)21.7億元。

此外，保利、萬科等均有落子。

保利發(fā)展與青島佳創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合體競得黃島區(qū)江山南路東、嘉陵江西路北HD2022-3038號(hào)地塊，總成交價(jià)3.4億元，單價(jià)5419元每平方米。

萬科旗下青島萬珠置業(yè)競得黃島區(qū)水城路東、臨港路南HD2022-3044號(hào)地，單價(jià)為4907元每方，總成交額約為3.6億元。

除了平臺(tái)公司，西海岸主流競拍者為青島本土企業(yè)，當(dāng)中又以青島當(dāng)?shù)貒肫鬄榻^大多數(shù)。22宗地中有16宗由青島本土企業(yè)摘得，中間的10宗為青島本地國央企所拿。

放松

據(jù)青島土拍市場的涼意是顯而易見的，據(jù)民生證券統(tǒng)計(jì)，從去年首批到今年首批供地，青島成交地塊平均溢價(jià)率低于10%，但供地暖涼主要起因于地塊所處位置是市區(qū)還是郊區(qū)。

根據(jù)2019年青島市人口常住情況，老核心城區(qū)市南、市北、李滄區(qū)，再加上新興商務(wù)區(qū)嶗山四區(qū)，以占青島5%的面積集聚了占青島近30%的人口。處于郊區(qū)的西海岸新區(qū)、城陽、膠州、即墨的土地成交量和青島市區(qū)相差甚遠(yuǎn)。

對此，政策的調(diào)節(jié)傾向是明顯的，不久前的6月3日，黃島區(qū)（西海岸）、城陽區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道取消全面限購。

青島市住建局表示，這一調(diào)整有利于中心城區(qū)需求外溢，緩解中心城區(qū)房價(jià)上漲壓力，同時(shí)緩解非限購區(qū)域房價(jià)下行壓力，保持和促進(jìn)全市房價(jià)總體穩(wěn)定。

除了取消部分郊區(qū)限購，青島還在限貸上有所放松，優(yōu)化公積金貸款政策。

5月23日，青島已將二手房公積金貸款的貸款期限與房齡之和放寬到最長不超過50年。公積金申貸條件放寬，申貸時(shí)連續(xù)正常足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，并符合公積金貸款其他申貸條件，即可申請個(gè)人住房公積金貸款。

6月15日，青島又調(diào)高了住房公積金貸款的額度，家庭首套房夫妻共貸的由之前的60萬元調(diào)高到80萬元。

從拿地來看，總的來說，市場需求端的調(diào)整一定程度上提高了部分品牌房企的積極性。此時(shí)，市場似乎也不急于驅(qū)散涼意，而是求“穩(wěn)”。在抑制過高，漲幅過大的中心城區(qū)房價(jià)時(shí)，也注意鼓勵(lì)和帶動(dòng)郊區(qū)樓市發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 人才公寓 核心城區(qū)