2022年3月18日，卓越集團全資子公司深圳市卓越商業(yè)管理有限公司成功發(fā)行了今年首筆美元債券，總金額1億美元，期限三年，利率更低達(dá)2.91%。值得注意的是，這是今年以來第一筆民營房企美元債，距離上一筆已過半年時間之久。

黎明的曙光

2021年，地產(chǎn)債違約和價格波動成為中資美元債市場的主旋律，在恒大違約風(fēng)險暴露、花樣年超預(yù)期違約等事件輪番沖擊下，中資美元債市場高開低走，一級市場發(fā)行規(guī)模縮量明顯。數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)美元債全年發(fā)行374億美元，同比下降41.5%。民營地產(chǎn)的美元債定格在2021年10月8日海倫堡發(fā)行的2.7億美元債券上，此后再無新債發(fā)行。

2022年的情況并未好轉(zhuǎn)，一方面是跌跌不休的“股債雙殺”，一方面是接二連三的企業(yè)暴雷，美元債市場似乎也進入到了谷底。

否極泰來，觸底必然也會迎來反彈。3月16日，金融委、銀保監(jiān)會、央行、財政部、證監(jiān)會、外匯局等六部委分別發(fā)聲，對房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險提出了保障措施，堅決要求穩(wěn)定樓市，防范風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期。這是一個值得被銘記的標(biāo)志性的時刻。當(dāng)下處于至暗時刻的房地產(chǎn)行業(yè)，似乎等來了撥云見日的一天，而后的一切似乎也顯得順理成章。于是有了央行、銀保監(jiān)會的密集發(fā)聲，于是有了地產(chǎn)股的應(yīng)聲大漲，于是也有了此次地產(chǎn)民企的首筆美元債。要知道，在不久之前，就連某央企背景房地產(chǎn)企業(yè)的美元債都因無人問津而發(fā)行受挫。而卓越這筆票據(jù)的峰值訂單為1.7倍。

值得一提的是，此次卓越商管的美元債是由浙商銀行（601916）股份有限公司深圳分行為這筆美元債提供以美元計價、不可撤銷的備用信用證（SBLC）。某業(yè)內(nèi)人士指出，這筆債券的發(fā)行在有著標(biāo)志性的意義。一方面標(biāo)志著機構(gòu)投資者對房企特別是民營房企信心的極大改善；同時也意味著部分財務(wù)穩(wěn)健、運營狀況良好的民企或可通過這一途徑獲得融資。

自律的獎賞

信號是積極的，但受益者卻非所有企業(yè)。

“信用證擔(dān)保因其特殊性，擔(dān)保行在企業(yè)的選擇上會慎之又慎。從具有央企背景的綠城到優(yōu)質(zhì)民企的卓越，金融機構(gòu)的尺度正在逐漸放松?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士補充道，“即使放松到民企，受惠的也是龍湖、卓越、美的這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，絕不意味著已經(jīng)暴雷的房企也可以通過此渠道獲得融資?！?/p>

隨著行業(yè)洗牌，2022年的房地產(chǎn)行業(yè)劣幣出清，良幣勢必獲得‘自律的獎賞’趨勢愈發(fā)明顯。

以卓越集團為例，與近年來因沖規(guī)模名聲大噪的企業(yè)相比，卓越保持著難得的自律與穩(wěn)健。嚴(yán)格堅持“以有利潤的現(xiàn)金流”為核心，堅持商住并舉，堅持多航道發(fā)展。面對前些年突飛猛進的地產(chǎn)行情，卓越集團也表現(xiàn)出不一般的克制與篤定。

據(jù)接近卓越的相關(guān)人士介紹：“卓越主動建立“穩(wěn)定經(jīng)營”與“化解風(fēng)險”二者互為因果的邏輯關(guān)系，通過多業(yè)務(wù)、多模式的運營調(diào)度，強化經(jīng)營性回款，正向現(xiàn)金流保證長期從容發(fā)展?！?/p>

經(jīng)營上的自律也同樣體現(xiàn)在了其債務(wù)狀況上。數(shù)據(jù)顯示，境外債方面，卓越集團的債券價格相對穩(wěn)定，且存量美元債規(guī)模不大，僅4.5億美元；境內(nèi)債方面，深交所固定收益信息平臺顯示，卓越商管申報的21.6億元“前海壹號大灣區(qū)綠色資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和）ABS項目”狀態(tài)更新為“已反饋”。 3月3日，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司新一期申報公開發(fā)行的公司債券項目狀態(tài)更新為“通過”。 融資端的良好態(tài)勢，為此次美元債發(fā)行增加了不少助力。

而堅持多航道的發(fā)展也在多年后迎來收獲。數(shù)據(jù)顯示，2021年卓越集團銷售全口徑首過千億，業(yè)績同比增長超20%，年度回款率90%。卓越集團資產(chǎn)運營核心收入超30億，管理面積約120萬㎡，在管項目38個。 而城市更新集團亦以悄然布局了深圳60余個項目，預(yù)計總貨值超6000億元。

相信不久的將來，將有更多優(yōu)質(zhì)房企的正常融資需求得到滿足。我們也欣喜地看到，與去年的一刀切政策不同，優(yōu)質(zhì)的民企也有了與國企坐在同一牌桌的權(quán)利，市場的競爭更加充分。

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