文 | 王麗新 許潔 袁傳璽

地產(chǎn)板塊股價(jià)整體下挫 長(zhǎng)期看高信用房企韌性強(qiáng)

3月15日，據(jù)WinD數(shù)據(jù)顯示，截至收盤(pán)，房地產(chǎn)板塊股價(jià)整體下挫7.37%。134只個(gè)股中僅有宋都股份（600077）、黑牡丹（600510）2只股價(jià)上漲，38只地產(chǎn)個(gè)股市值超100億元，53只地產(chǎn)個(gè)股市值不足50億元。

在中國(guó)香港內(nèi)房股方面，WinD數(shù)據(jù)顯示，恒生地產(chǎn)類(lèi)整體下挫6.11%。中國(guó)海外、華潤(rùn)置地、碧桂園、龍湖集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)房企股價(jià)均有不同程度下跌。此外，3月15日，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅約11%。

“今天市場(chǎng)多數(shù)行業(yè)板塊都出現(xiàn)不同程度回落，地產(chǎn)股也難以獨(dú)善其身?！?中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一方面，近期有部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，有損行業(yè)信用；另一方面，疫情反復(fù)，無(wú)論對(duì)整體經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)行業(yè)均產(chǎn)生了一定影響。

“地產(chǎn)股下挫主要是受資本市場(chǎng)整體影響?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，短期來(lái)看，統(tǒng)計(jì)局最新公布商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比跌幅較大，對(duì)信心提振作用不強(qiáng)；但長(zhǎng)期來(lái)看，不必悲觀，當(dāng)下超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)穩(wěn)定樓市新政，其中鄭州力度很大，這些政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)尚需要時(shí)間。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，受限于房企推貨鋪排節(jié)奏，開(kāi)年前兩個(gè)月銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)較弱，但總體而言，一、二線城市樓市小陽(yáng)春仍然可期。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)也有分析認(rèn)為，經(jīng)歷一系列政策調(diào)整之后，目前政策處于微調(diào)階段，行業(yè)整體趨穩(wěn)，當(dāng)下無(wú)論是需求端還是供給端，仍處于觀望階段，隨著政策暖風(fēng)頻吹，加之上市房企發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，行業(yè)信心以及投資者信心將得到進(jìn)一步修復(fù)提升。

“相信過(guò)去一段時(shí)間對(duì)政策的探索，比如重新定義首套房標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)貨幣化安置，部分放開(kāi)限購(gòu)等手段，未來(lái)將在不同城市探索?！?月15日，中信證券首席分析師陳聰在所發(fā)研報(bào)中表示，當(dāng)前需求側(cè)政策空間較大，不少地方房?jī)r(jià)下降幅度已經(jīng)不小，我們認(rèn)為市場(chǎng)在3月份后有復(fù)蘇可能。

陳聰進(jìn)一步稱(chēng)，在現(xiàn)有政策框架基礎(chǔ)上，政策有望進(jìn)一步擴(kuò)圍和深化，從而推動(dòng)市場(chǎng)基本面復(fù)蘇，市場(chǎng)將沿著銷(xiāo)售復(fù)蘇、投資復(fù)蘇和信用恢復(fù)的鏈條演繹。如果二季度開(kāi)始銷(xiāo)售回款恢復(fù)，相信境內(nèi)信用環(huán)境會(huì)有所緩解，但境外債務(wù)仍可能成為一些企業(yè)的長(zhǎng)期困擾，相信房地產(chǎn)大中型企業(yè)信用有望在下半年穩(wěn)住。

對(duì)此，陳星指出，長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)三種房企股價(jià)表現(xiàn)將相對(duì)有韌性，一是債務(wù)結(jié)構(gòu)合理、流動(dòng)性充足的房企；二是經(jīng)營(yíng)方面項(xiàng)目布局合理，可以保持一定銷(xiāo)售速度，具有良好的資金循環(huán)能力的房企；三是在戰(zhàn)略布局方面符合政策導(dǎo)向，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)，具有穿越周期能力的企業(yè)?？傮w而言，長(zhǎng)期看，高信用房企股價(jià)韌性強(qiáng)。

如果按照這種思路看當(dāng)下房企的市值表現(xiàn)，萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)等房企表現(xiàn)頗佳，市值基本都在2000億港元左右。值得關(guān)注的是，從2011年至今，龍湖集團(tuán)的市值從492億港元增長(zhǎng)到1719億港元（以3月15日市值計(jì)），盡管低于曾經(jīng)2500億港元的高位表現(xiàn)，但市值仍位居民營(yíng)內(nèi)房股第一。

至于接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，在易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱看來(lái)，房地產(chǎn)作為壓艙石，板塊整體抗壓能力較強(qiáng)，整體估值水平處于低位，隨著行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股仍然是比較好的防守型投資選擇。

2月份百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額再度下挫 樓市“小陽(yáng)春”何時(shí)來(lái)？

3月14日晚，華僑城A披露2022年2月主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況。公告顯示，2022年2月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積14.1萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額21.0億元；1-2月份累計(jì)合同銷(xiāo)售面積為31.3萬(wàn)平方米，同比下降48%；合同銷(xiāo)售金額52.5億元，同比下降57%。

華僑城A業(yè)績(jī)下滑并不是個(gè)例。今年2月份，大部分房企銷(xiāo)售額延續(xù)下降趨勢(shì)?？硕鹧芯勘硎?，2月份，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)，并且受春節(jié)疫情和行業(yè)市場(chǎng)持續(xù)疲軟的影響，市場(chǎng)整體的供求和成交沒(méi)有明顯恢復(fù)跡象，房企銷(xiāo)售額較1月下降幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。

百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額再降低

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月份，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額為4015.8億元，同比下降47.2%，環(huán)比下降23.5%，較2021年月均水平降低56.5%。

具體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中約70%的企業(yè)銷(xiāo)售額下滑，其中，近20%房企下降幅度超過(guò)50%。在前30強(qiáng)房企中，僅個(gè)別房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，包括建發(fā)、新城、融信、中南等，分別為33%、43.5%、28%和18%。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍信心不足，購(gòu)房者擔(dān)心房企信用風(fēng)波持續(xù)。根據(jù)同策研究院對(duì)幾十家樣本房企的監(jiān)測(cè)，今年仍是房企還債高峰期，形勢(shì)依然嚴(yán)峻。”同策研究院分析師祖冰洋對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，受疫情反復(fù)影響，多數(shù)城市“小陽(yáng)春”難以達(dá)到去年同期水平，短期內(nèi)市場(chǎng)難以回溫。

“2月份受春節(jié)及部分地區(qū)疫情復(fù)發(fā)影響，市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩，購(gòu)房需求入市受到一定抑制。此外，在‘就地過(guò)年’政策的倡導(dǎo)下，返鄉(xiāng)置業(yè)熱度不高，多重因素影響下樓市成交量下降，導(dǎo)致房企合同銷(xiāo)售額同環(huán)比雙雙下滑。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，盡管年后多城相繼出臺(tái)穩(wěn)樓市、支持合理的住房需求相關(guān)政策，但房企流動(dòng)性危機(jī)仍未完全消除，市場(chǎng)信心不強(qiáng)，整體預(yù)期偏弱。

政策加持下行業(yè)有望回暖？

受制于樓市銷(xiāo)售疲軟，為提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，多地出臺(tái)適度寬松性政策，穩(wěn)定樓市。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，進(jìn)入2022年后，已有超40個(gè)城市出臺(tái)政策為行業(yè)解壓，包括下調(diào)首套和第二套房的公積金首付比例、加大人才引進(jìn)力度、提供購(gòu)房補(bǔ)貼等。

另一方面，近期房企融資政策也得到適度放寬，比如鼓勵(lì)銀行發(fā)放并購(gòu)貸，企業(yè)發(fā)行并購(gòu)債等。

克而瑞研究表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在政策層面獲得一定支持，但短期內(nèi)市場(chǎng)下行壓力較大，三四月份市場(chǎng)能否回暖尚有待觀望。

“雖然目前多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)降首付比例、放松公積金貸款等一系列放松政策，但多為點(diǎn)狀政策利好，不能迅速扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)下行的趨勢(shì)和房企陸續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。”祖冰洋表示，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有相關(guān)信貸政策、剛需支持政策來(lái)幫助盤(pán)活市場(chǎng)，同時(shí)政策傳導(dǎo)到市場(chǎng)還需要一段時(shí)間，市場(chǎng)信心恢復(fù)尚需時(shí)日。

梁楠表示，“受信貸層面的支持、城市政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)，置業(yè)者觀望情緒的持續(xù)改善。預(yù)計(jì)后續(xù)樓市政策松綁的城市數(shù)量將有所增加，央行降準(zhǔn)降息也存在一定預(yù)期，加大對(duì)居民合理的住房需求的支持力度，促進(jìn)樓市整體向好。隨著各地樓市扶持政策的發(fā)酵，以及全國(guó)疫情好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)二季度樓市銷(xiāo)售將有相對(duì)明顯的改善。”

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