房貸首付比例的下調(diào)，終于從公積金傳導(dǎo)至商貸。

2月17日，有報(bào)道稱，山東省菏澤市部分銀行下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例，并根據(jù)購(gòu)房者情況調(diào)整不同首付比例，其中“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者的首付比例從之前的最低30%降至最低20%。

對(duì)此，證券時(shí)報(bào)記者2月18日致電菏澤市中行、建行、工行等營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸中心，工作人員告訴記者，個(gè)人房貸首付比例確實(shí)下調(diào)了，最低為2成，不過(guò)，雖然原則上最低可以做到2成首付，但是具體還要根據(jù)借款人的征信、收入等很多條件來(lái)綜合判斷，并不是“一刀切”的政策，每個(gè)銀行考慮的也不一樣。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，菏澤打響了商業(yè)銀行貸款降首付的第一槍。從過(guò)去十年的兩次市場(chǎng)筑底過(guò)程來(lái)看，政策在信貸方面出現(xiàn)了相同的傳導(dǎo)路徑，首先從信貸利率開(kāi)始，隨后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導(dǎo)至商業(yè)貸款。商業(yè)貸款政策的調(diào)整，傳遞出了市場(chǎng)筑底的信號(hào)，支持剛需首套購(gòu)房會(huì)成為未來(lái)政策變化的主要方向。

另外，年內(nèi)已有近40城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的寬松政策，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著政策的逐漸穩(wěn)定，2022年1-2季度市場(chǎng)底部有望加快出現(xiàn)。

菏澤商貸首付最低降至2成

2月17日，有報(bào)道稱，山東省菏澤市部分銀行下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例，并根據(jù)購(gòu)房者情況調(diào)整不同首付比例，其中“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者的首付比例從之前的最低30%降至最大20%。

對(duì)此，證券時(shí)報(bào)記者2月18日致電中行、建行菏澤市營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸中心，工作人員告訴記者，個(gè)人房貸首付比例確實(shí)下調(diào)了，最低為2成，建行工作人員還表示房貸利率也下調(diào)了。

工行菏澤市某支行個(gè)貸中心的工作人員也對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，房貸首付比例下調(diào)應(yīng)該是全市都降了，不過(guò)，雖然原則上最低可以做到2成首付，但是具體還要根據(jù)借款人的征信、收入等很多條件來(lái)綜合判斷，并不是“一刀切”的政策，每個(gè)銀行考慮的也不一樣。

根據(jù)建行菏澤分行2月14日下發(fā)的調(diào)整個(gè)人住房貸款首付比例的通知，調(diào)整內(nèi)容如下：

一、對(duì)名下無(wú)住房且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行20%。

二、對(duì)名下無(wú)住房有個(gè)人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無(wú)貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%。

三、對(duì)名下實(shí)際擁有1繞且存在響應(yīng)購(gòu)房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%。

四、對(duì)擁有兩套即以上住房且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄或有住房貸款記錄但已經(jīng)結(jié)清的居民家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，首付比例可以執(zhí)行40%。

對(duì)于菏澤降低商貸首付的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從政策看，地方政府可以在中央政策基礎(chǔ)上微調(diào)，非限購(gòu)城市首套房最低首付成數(shù)是20%，所以菏澤作為非限購(gòu)城市，的確可以執(zhí)行20%的首套房最低首付政策。

菏澤降低商貸首付也與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)低迷有關(guān)。張大偉指出，作為魯西地區(qū)的城市，菏澤的地理位置優(yōu)越，位于兩省交界處，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般。從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，過(guò)去一年，菏澤的樓市先是經(jīng)歷跌宕起伏的上半年，然后下半年開(kāi)始一路下滑。菏澤市場(chǎng)庫(kù)存大，在售二手房房源數(shù)量大，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體相對(duì)低迷，2021年12月樓市成交面積為19.69萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19.5%，同比下降46.4%。

商貸政策調(diào)整傳遞市場(chǎng)筑底信號(hào)

對(duì)于菏澤此次政策調(diào)整，在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，信號(hào)意義非常強(qiáng)，可以認(rèn)為打響了商業(yè)銀行貸款降首付的第一槍。

對(duì)于菏澤此次降低首付對(duì)市場(chǎng)的影響，張大偉認(rèn)為，對(duì)菏澤當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)市場(chǎng)影響預(yù)計(jì)有限，但對(duì)于全國(guó)其他城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)信心影響較大，首付成數(shù)變化代表了整體房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向，支持剛需首套房購(gòu)房會(huì)成為未來(lái)政策變化的主要方向。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也認(rèn)為，首付比例的調(diào)整，特別是針對(duì)首套房的調(diào)整有助于釋放購(gòu)房剛性需求，對(duì)加速市場(chǎng)穩(wěn)定具有積極意義。綜合前兩年的數(shù)據(jù)看，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度修復(fù)、2021年觸頂回落，而從兩年平均的銷售面積數(shù)據(jù)看與2019年相近，可見(jiàn)2020年下半年到2021年上半年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“透支”正在修復(fù)。此時(shí)出臺(tái)政策激勵(lì)剛需入市是穩(wěn)定市場(chǎng)的需要。

潘浩進(jìn)一步指出，根據(jù)前期研究，過(guò)去十年共出現(xiàn)兩次市場(chǎng)筑底過(guò)程，分別為“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，這兩次分別處于全國(guó)商品房銷售面積增速的兩個(gè)低點(diǎn)，在市場(chǎng)筑底回調(diào)過(guò)程中均伴隨一系列調(diào)控政策，拉動(dòng)增速水平止跌回穩(wěn)。此類政策在信貸方面出現(xiàn)了相同的傳導(dǎo)路徑，首先從信貸利率開(kāi)始，隨后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導(dǎo)至商業(yè)貸款。商業(yè)貸款政策的調(diào)整，傳遞出了市場(chǎng)筑底的信號(hào)，由于2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，相關(guān)政策的出臺(tái)也有利于穩(wěn)定房企運(yùn)營(yíng)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，自2021年四季度以來(lái)，全國(guó)已有多個(gè)城市優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，但整體效果并不明顯，購(gòu)房者置業(yè)情緒未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)活躍度仍不足。

“住房限貸政策對(duì)購(gòu)房者影響較大，若本次菏澤下調(diào)首付比例真實(shí)并落地實(shí)施，將是一個(gè)積極信號(hào)，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生較好帶動(dòng)，購(gòu)房者觀望情緒或?qū)⒂兴挠^，置業(yè)信心將得到一定提振。”陳文靜說(shuō)，與此同時(shí)，未來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘行Х赂M(jìn)，特別是城市基本面弱、市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的三四線城市。

年內(nèi)40城發(fā)布穩(wěn)樓市政策

今年以來(lái)，多地發(fā)布了購(gòu)房支持政策。

2月17日，吉林延吉發(fā)布《鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼的實(shí)施方案》，對(duì)2022年1月1日至12月31日止，農(nóng)民購(gòu)買的新建商品房或二手樓房給予補(bǔ)貼。補(bǔ)貼優(yōu)惠政策（三項(xiàng)補(bǔ)貼一項(xiàng)優(yōu)惠）包括契稅全額補(bǔ)貼、家電消費(fèi)券補(bǔ)貼、裝修消費(fèi)券補(bǔ)貼、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)讓利優(yōu)惠1-2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于出臺(tái)此政策的原因，延吉市鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組表示，是為貫徹落實(shí)吉林省住建廳農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼試點(diǎn)工作會(huì)議精神，鼓勵(lì)來(lái)延吉城區(qū)購(gòu)房，進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)潛力，降低農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房成本，發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類規(guī)定充分體現(xiàn)了當(dāng)前延吉房地產(chǎn)政策寬松的導(dǎo)向，尤其是“契稅補(bǔ)貼+房?jī)r(jià)優(yōu)惠”的組合操作，對(duì)于鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房有積極的作用。另外還有一點(diǎn)是創(chuàng)新的，其提及的農(nóng)村戶籍人員，不單純指延吉的人員，外省市的農(nóng)民也包括在其中，說(shuō)明政策的覆蓋面比較強(qiáng)。

“當(dāng)前各地新型城鎮(zhèn)化的工作還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，類似政策對(duì)于導(dǎo)入新市民的人口具有積極作用。預(yù)計(jì)2022年全國(guó)其他城市也會(huì)有此類政策，是樓市活躍的又一推動(dòng)力。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，全國(guó)累計(jì)有接近40城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的寬松政策，最典型的政策內(nèi)容是公積金政策寬松、購(gòu)房補(bǔ)貼等。

張大偉指出，隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年四季度以來(lái)，信貸政策的企穩(wěn)，央行不斷釋放維穩(wěn)信號(hào)，個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政策見(jiàn)底后，2022年1-2季度市場(chǎng)底部有望加快出現(xiàn)。

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