觀點(diǎn)指數(shù)日前，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布了最新的存量住宅用地信息。截至2021年12月31日，深圳全市存量住宅項(xiàng)目共有537個(gè)，其中普通商品房356個(gè)，龍崗區(qū)、光明區(qū)和寶安區(qū)存量住宅項(xiàng)目數(shù)量均超過(guò)80個(gè)，而羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和鹽田區(qū)項(xiàng)目數(shù)量不足30個(gè)。

接著，深圳市住房和建設(shè)局公示了深圳市2022年一季度計(jì)劃入市的商品住宅及商務(wù)公寓項(xiàng)目。

兩則公告顯示新的一年已經(jīng)開始，但市場(chǎng)迎接新周期的熱情似乎不高。

一方面，深圳今年一季度計(jì)劃入市商品住宅項(xiàng)目12個(gè)，涉及6個(gè)區(qū)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積66.24萬(wàn)平方米，同比減少29.4%；而去年同期計(jì)劃入市商品住宅項(xiàng)目21個(gè)，涉及9個(gè)區(qū)。

另一方面，1月深圳全市新建商品住宅成交為3572套，成交面積39.05萬(wàn)平方米，同比減少52.05%，環(huán)比微升4%。

新年開局無(wú)驚無(wú)喜，或?yàn)榻衲晟钲跇鞘械於?平穩(wěn)"的基調(diào)。

多區(qū)規(guī)劃釋放產(chǎn)業(yè)用地

春節(jié)后的第一個(gè)工作日，深圳坪山區(qū)召開了高質(zhì)量推動(dòng)城市建設(shè)工作大會(huì)，提出2022-2024年，推動(dòng)12個(gè)統(tǒng)籌片區(qū)內(nèi)70個(gè)更新項(xiàng)目的實(shí)施。同時(shí)，推動(dòng)實(shí)施總面積近10平方公里的"7+11"土地整備項(xiàng)目，釋放5個(gè)平方公里級(jí)的產(chǎn)業(yè)空間。

據(jù)了解，坪山高新區(qū)是深圳產(chǎn)業(yè)空間儲(chǔ)備最大、集中連片區(qū)域最多的區(qū)域之一，規(guī)劃面積達(dá)51.6平方公里，可直接利用的產(chǎn)業(yè)用地達(dá)2.74平方公里，未來(lái)可開發(fā)潛力的產(chǎn)業(yè)用地達(dá)17.2平方公里，將聚焦生物醫(yī)藥、集成電路、智能網(wǎng)聯(lián)汽車以及新能源汽車四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

無(wú)獨(dú)有偶，1月初光明區(qū)發(fā)布《光明區(qū)連片產(chǎn)業(yè)空間攻堅(jiān)實(shí)施方案》指出，力爭(zhēng)到2025年釋放連片產(chǎn)業(yè)用地（含政府儲(chǔ)備用地、社區(qū)留用土地等開發(fā)建設(shè)用地）265公頃。

光明區(qū)開發(fā)的13個(gè)連片產(chǎn)業(yè)空間分為北部、中部、南部三個(gè)集群，北部集群為環(huán)大科學(xué)裝置產(chǎn)業(yè)帶，包含新湖街道云谷片區(qū)、耙塘片區(qū)，公明街道李松蓢片區(qū)、上村蓮塘片區(qū)等4個(gè)片區(qū)。

中部集群為產(chǎn)城融合發(fā)展帶，包括鳳凰街道13號(hào)線車輛段片區(qū)，馬田街道椿生廠片區(qū)、薯田埔片區(qū)、合水口片區(qū)，公明街道下村片區(qū)等5個(gè)片區(qū)。

南部集群為科學(xué)城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化帶，包括玉塘街道長(zhǎng)圳茅洲河片區(qū)、長(zhǎng)圳片區(qū)、田寮片區(qū)、田寮玉律片區(qū)等4個(gè)片區(qū)。

近期將重點(diǎn)攻堅(jiān)鳳凰街道13號(hào)線車輛段片區(qū)、馬田街道薯田埔片區(qū)、玉塘街道長(zhǎng)圳茅洲河片區(qū)、玉塘街道長(zhǎng)圳片區(qū)及公明街道上村蓮塘片區(qū)，力爭(zhēng)2022年底全部收儲(chǔ)應(yīng)移交政府的產(chǎn)業(yè)用地。

平安落子南山養(yǎng)老，白石洲舊改公布命名

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，1月至今深圳共成交3宗非住用地，均為底價(jià)成交的產(chǎn)業(yè)引入地塊，其中醫(yī)療衛(wèi)生用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地各一宗；另外，亦有2宗地塊掛牌。

平安保險(xiǎn)競(jìng)得位于南山區(qū)招商街道的醫(yī)療衛(wèi)生用地，根據(jù)出讓公告，該地塊將建設(shè)康復(fù)醫(yī)療中心，總建筑面積達(dá)到56905平方米，該項(xiàng)目將是平安康養(yǎng)品牌臻頤年的首個(gè)落地項(xiàng)目。

早在2012年，平安集團(tuán)便推出了新型養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)，而臻頤年養(yǎng)老社區(qū)是平安在2021年推出的高端綜合康養(yǎng)社區(qū)。

從平安的首個(gè)項(xiàng)目落點(diǎn)深圳南山可以預(yù)測(cè)，平安臻頤年或?qū)⒉季钟谝欢€城市核心城區(qū)。

年初土地市場(chǎng)交易較為平淡，但城市更新方面卻是消息不斷。

其中，2項(xiàng)目發(fā)布實(shí)施主體公示，分別為公明街道鴻大新城城市更新項(xiàng)目和龍華街道龍華商業(yè)中心城市更新單元南一片區(qū)，前者確認(rèn)偉城地產(chǎn)為其實(shí)施主體，后者則確認(rèn)深圳市億年投資有限公司為實(shí)施主體。

另外，綠景發(fā)布公告稱，白石洲城市更新項(xiàng)目一期01-08地塊項(xiàng)目命名為"綠景白石洲璟庭"。綠景在2016年獲得該項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，一期01-08地塊于2021年8月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證。

白石洲曾是深圳最大的城中村之一，總面積7.4平方公里，改造計(jì)劃分四期實(shí)施，周期估計(jì)是6-8年，分為23個(gè)地塊執(zhí)行，而一期項(xiàng)目地處整個(gè)白石洲項(xiàng)目的中部，規(guī)劃住宅有15.7萬(wàn)平方米，商務(wù)公寓10.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)最快可在2022年底正式入市。

一手住宅供應(yīng)低迷，網(wǎng)簽維持平穩(wěn)

由于2021年末較多項(xiàng)目開盤，消耗了一定的庫(kù)存，加之市場(chǎng)整體熱度較低，1月深圳新房供應(yīng)十分低迷，而網(wǎng)簽情況相對(duì)而言比較穩(wěn)定。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，1月深圳新建商品住宅網(wǎng)簽3572套，環(huán)比下降2.5%；網(wǎng)簽面積39.05萬(wàn)平方米，環(huán)比上升4%，同比下降52.1%。網(wǎng)簽面積前三位的區(qū)域依次是羅湖區(qū)、寶安區(qū)和龍崗區(qū)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

二手商品住宅成交創(chuàng)新低，1月網(wǎng)簽僅1557套，環(huán)比下降25%；網(wǎng)簽面積14.73萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24.5%，同比下降75%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，1月深圳全市新批預(yù)售商品住房項(xiàng)目5個(gè)，批售套數(shù)909套，新批供應(yīng)面積10.61萬(wàn)平方米，出現(xiàn)較大幅度下降。

由于1月新批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅跳水，深圳新建商品住宅去化周期縮短。

截至1月末，深圳全市新建商品住房庫(kù)存面積268.6萬(wàn)平方米，庫(kù)存套數(shù)26172套，去化周期為5.3個(gè)月，較12月縮短了0.6個(gè)月。

預(yù)售項(xiàng)目減少，佳兆業(yè)取證即備案

項(xiàng)目方面，1月新批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目?jī)H有5個(gè)，其中2個(gè)于月內(nèi)上線購(gòu)房意向登記系統(tǒng)，分別為光明區(qū)的星河天地華邸和福田區(qū)的富通九曜公館。

從意向登記情況來(lái)看，星河天地華邸熱度較高，本次推出約248套86至105平方米的單位，有240批客戶成功登記，認(rèn)籌率達(dá)到96.8%，去化約6成。

該項(xiàng)目是星河天地的五期，上一期于2021年9月開盤，是當(dāng)時(shí)備受追捧的項(xiàng)目之一，均價(jià)為5.17萬(wàn)元/平方米，而五期備案價(jià)格為5.19萬(wàn)元/平方米，與去年持平。

富通九曜公館屬于富通新光聯(lián)合制藥廠城市更新項(xiàng)目，分為富通九曜公館和富通上舍兩個(gè)項(xiàng)目。此次開盤的富通九曜公館是高達(dá)59層的超高層建筑，備案均價(jià)為10.9萬(wàn)元，較富通上舍項(xiàng)目均價(jià)更低，推出283套住宅單位，認(rèn)籌率為37%。

相對(duì)于福田區(qū)的其他項(xiàng)目，該項(xiàng)目關(guān)注度較低，原因之一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，介于福田CBD和香蜜湖之間，而目前福田CBD和香蜜湖板亦有不少在售或待售項(xiàng)目；另一方面，價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目周邊有不少住宅小區(qū)分布，居住氛圍濃厚，附近樓齡稍老的小區(qū)二手房?jī)r(jià)格約5-8萬(wàn)元/平方米。

另外，尚未開盤的佳兆業(yè)云望府，從獲批開始130套住宅房源便處于"已備案"狀態(tài)，引發(fā)關(guān)注。

據(jù)了解，這批房源顯示已備案是由于龍崗區(qū)住建局對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)際性的銷售監(jiān)管，項(xiàng)目收入將繳入資金監(jiān)管賬戶，確保項(xiàng)目資金專款專用。

無(wú)獨(dú)有偶，由于項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)理財(cái)產(chǎn)品違約、債務(wù)危機(jī)等問(wèn)題，位于坪山的"恒大城"項(xiàng)目亦受到專項(xiàng)監(jiān)管，出現(xiàn)了"取證即備案"的情況。

項(xiàng)目專項(xiàng)監(jiān)管可以一定程度上減少購(gòu)房者的擔(dān)憂，但項(xiàng)目本身的居住價(jià)值才是項(xiàng)目的"試金石"。

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