距離2021年北京第三批集中供地收官僅10天時間，北京率先推出2022年第一批集中供地計劃，標志著全國今年集中供地工作的開啟。

1月7日晚間，2022年北京第一批集中供地掛出18宗住宅用地，起始價約491.8億元，用地面積約83.16萬平方米，總建筑面積約169.48萬平方米，將于2月中下旬集中競拍。

去年北京集中供地規則引領土地市場，今年北京土拍規則也自然成為最大的看點。今年土拍規則讓人眼花繚亂，在“一地一策”指引下，不亞于數據排列組合。其中，有代表性的是半數地塊競現房銷售面積。

值得關注的是，在嚴厲的集中供地規則下，房企拿地意愿如何？北京“誠意滿滿”地拿出了優質地塊能否吸引房企？

北京率先推出2022年第一批集中供地計劃，出讓18宗住宅用地，起始價約491.8億元。圖片來源/IC photo

18宗住宅用地率先開閘

“北京是今年集中供地最早的城市，北京率先開市，充分體現了穩定土地市場的決心和信心。”中原地產首席分析師張大偉如此評價稱。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，北京土地交易市場，對全國其他城市有著積極的借鑒意義。比如，供地時間明顯前移，使得今年土拍時間的安排更加得當穩妥。

從此次北京集中供地區域分布情況看，18宗土地主要分布在大興區、順義區、石景山區、豐臺區、朝陽區、昌平區以及城市副中心和經濟開發區。

盡管去年北京三批集中供地由熱轉冷，今年一開年，北京就拿出優質地塊來吸睛，可謂“誠意滿滿”。比如，此次“上線”地塊中起始價最高的是豐臺區玉泉營街道紀家廟村地塊，起始價約54.4億元。該地塊位于南三環外的優質地理位置，距離麗澤金融商務區直線距離僅1.5公里。

根據土地出讓文件顯示，上述紀家廟村地塊為棚改項目，用地性質為居住用地及教育用地，出讓面積約3.35萬平方米，建筑面積約8.54萬平方米，最高限價約57.12億元，溢價率為5%。據悉，該地塊在去年年底就在豐臺區2022年度商品住宅用地推介會上亮相。

值得一提的是，此次集中供地依舊延續了去年的方式，比如將土地合理上限價格、競現房銷售面積上限、競政府持有商品住宅產權份額上限等隨地塊出讓公告一并向社會公布。此外，房屋銷售指導均價也可通過北京市住建委公布的方式查詢。信息披露及時、公開，便于企業提前開展經濟測算，引導企業理性競買。

根據土地出讓公告，北京今年第一批次的商品住宅用地仍將住宅建設品質放在首位，每宗地塊均設置最低品質保障要求，未來住宅要實現綠色建筑二星級標準、采用裝配式建筑且裝配率達到60%、設置太陽能光伏或光熱系統。

“從房企拿地資格看，也依然像以往有嚴格的審查，尤其是對于房企的拿地資金來源繼續嚴格審查，這一表述與之前沒有差異，是進一步促進房企拿地資金的合規。”嚴躍進表示，雖然當前房地產市場下行壓力大，但是原則性的條款沒有變，違規資金依然無法進入土地市場。

競現房銷售及搖號成土拍“主流”

在競買規則上，上述18宗地塊均設置有上限價格，并規定在“觸頂”后主要有四類競得方式，分別為競高標準商品住宅建設方案、現場搖號、競現房銷售及競政府持有商品住宅產權份額。

在嚴躍進看來，北京土拍規則進一步體現了當前對土地市場的管控，目的在于落實穩地價的導向。

同時，此次出讓的大多數地塊出現競買規則的“搭配組合”。比如，大興區舊宮鎮地塊采用的是“競政府持有商品住宅產權份額+搖號”，即當競價達到上限后，則轉為在此價格基礎上現場競報政府持有商品住宅產權份額程序，而當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額10%時，便轉為現場搖號方式確定競得人。

而上一年的“創新”競買環節——競現房銷售及搖號在此次集中供地中成為“主流”：在18宗地塊中，有9宗地塊涉及競報“現房銷售”面積程序，13宗地塊采用現場搖號方式決定競得人。有6宗地塊選擇了兩者結合，采用“競現房銷售+搖號”的出讓方式。

其中，順義新城第5街區地塊，就是在競價“觸頂”后轉為現場競報“現房銷售”面積程序，當該地塊可出讓居住建筑規模(71279.2平方米)全部競報為“現房銷售”時，轉為現場搖號方式確定競得人。

值得注意的是，此次有4宗地塊注明需配建“保障性租賃住房”，分別為石景山區首鋼園區地塊、朝陽區崔各莊鄉地塊、昌平區中關村生命科學園地塊及豐臺區盧溝橋街道大井新村地塊。相較去年集中供地，配建“保障性租賃住房”的地塊數量比例有所提高。這也意味著將有更多的“保障性租賃住房”出現在市場上。

為保證租賃住房與商品住宅的均好性，此次延續了2021年相關要求，明確租賃住房的戶型比例及車位配比，強調租賃住房在布局、建筑密度、景觀環境、綠化等方面與項目其他住房保持基本一致。

房企拿地意愿如何存“懸念”

在北京開啟首批集中供地之后，其他城市也會啟動新一年的集中供地。而此次北京集中供地的規則，也許將像去年一樣，再次成為其他城市學習的榜樣。

當然也要注意到，在嚴厲的集中供地規則下，房企拿地意愿是否足夠強，畢竟房企的資金壓力比較大。嚴躍進預計，北京價格超過30億元的地塊，聯合競拍的可能性仍然比較大。

而從去年北京土地市場來看，央企、國企成為市場主力。參與競拍并成功拿地的企業中，有七成為央企、國企，民企占比約三成。其中，京投成為北京第三批集中供地“最大贏家”，以175億元包攬3宗地。

尤其是在去年北京第三批集中供地中，10宗地塊成交，其中有7宗地塊以底價成交，僅1宗地塊競價“觸頂”，2宗以低溢價成交；另有2宗地塊流拍。雖然房企依然在積極進軍北京市場，但是顯示出“剛需、穩健”的態度。

在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，目前，部分房企的風險尚未解除，拿地投資需求不足。國企、央企和地方城投托底現象明顯，民企參與度不足。

對于2022年北京土地市場走勢，中指土地高級分析師張曉飛預計，盡管上半年供地項目可在年內開盤，對房企的吸引力普遍較高，但是當前市場尚未見底，預計2022年一季度市場仍無明顯回暖跡象。整體來看，北京土地市場將進一步趨穩。

新京報記者袁秀麗饒舒瑋

編輯武新校對趙琳

關鍵詞： 地塊