上海首批集中出讓宅地52宗，最高報(bào)價(jià)不超過起始價(jià)的110%。

4月30日下午，上海市土地交易市場召開信息交流會(huì)，在預(yù)告上海市第一批住宅用地集中出讓相關(guān)情況的同時(shí)，也發(fā)布了商品住房用地出讓規(guī)則的新調(diào)整。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，上海將在5月17日至21日發(fā)布第一批住宅用地集中出讓公告，第二批住宅用地將在8~9月間集中出讓，第三批將在10~11月間集中出讓。

今日上海土地市場已經(jīng)披露了首批集中供應(yīng)的52宗地塊，土地面積約250公頃左右。其中，浦東新區(qū)、崇明區(qū)、臨港新區(qū)各4宗，徐匯、普陀、靜安、楊浦各一宗，閔行區(qū)、寶山區(qū)各6宗，嘉定區(qū)3宗，金山區(qū)2宗，松江區(qū)7宗，青浦區(qū)5宗，奉賢區(qū)8宗。涉及住宅、商業(yè)、商住、商住辦、租賃等多種類用地。

據(jù)悉，今年上海的住房用地計(jì)劃供應(yīng)量將持續(xù)增加，同時(shí)將進(jìn)一步加大郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊五大新城的供應(yīng)力度。

上海中原地產(chǎn)市場分析師向記者分析，第一批集中出讓50幅土地，從絕對(duì)數(shù)量來看不少。滿足市場需求同時(shí)也可以檢驗(yàn)新出讓規(guī)則對(duì)土地成交價(jià)格管控的有效性。

交流會(huì)上公布了“限價(jià)競價(jià)”新規(guī)。據(jù)介紹，首次集中出讓的規(guī)則，會(huì)在上海原有招掛復(fù)合出讓等土地交易規(guī)則不變的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)施限價(jià)競價(jià)規(guī)則，從原舉牌競價(jià)調(diào)整為“舉牌競價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”。

新競價(jià)規(guī)則主要是在房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)，中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。本批次商品住宅用地最高報(bào)價(jià)，一般限定為起始價(jià)的110%。

具體來看，在商品住宅用地現(xiàn)場競價(jià)階段，競買人最終競價(jià)不高于中止價(jià)的，以價(jià)高得者得得原則確定競得;達(dá)到中止價(jià)時(shí)，交易將轉(zhuǎn)入一次書面報(bào)價(jià)階段。一次書面報(bào)價(jià)不得超過最高報(bào)價(jià)，并以最接近平均價(jià)競得的原則確定競得人。

值得一提的是，在一次書面報(bào)價(jià)階段時(shí)，有三個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)的，根據(jù)報(bào)價(jià)與平均價(jià)價(jià)差的絕對(duì)值，由小到大的原則，確定中標(biāo)候選人及順位，報(bào)價(jià)與平均價(jià)價(jià)差絕對(duì)值相同的，則報(bào)價(jià)低者優(yōu)先。這也意味著，一次性報(bào)價(jià)階段不是單純以價(jià)高來決定地塊歸屬，而是“限地價(jià)下的相對(duì)價(jià)高者得”。

盧文曦分析認(rèn)為，上海此次的新規(guī)則技術(shù)手段更為高明，不以價(jià)高為目的。上海對(duì)土地拍賣價(jià)格也會(huì)設(shè)限，這樣可以穩(wěn)定土地價(jià)格，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。

“在達(dá)到限價(jià)后誰來獲得，其他城市或通過搖號(hào)，或通過報(bào)配建的方式，搖號(hào)有運(yùn)氣成分在，自己報(bào)配建則加重房企負(fù)擔(dān)，在追求成本前提下，對(duì)樓盤品質(zhì)質(zhì)量追求減少。”盧文曦表示，“這次是看哪家房企報(bào)價(jià)最接近平均報(bào)價(jià)成為第一順位候選人。這就要求房企事先做好完善的準(zhǔn)備工作，在場上拍賣過程也不能沖動(dòng)，要以最合理的價(jià)格拿下地塊。”

另外，上海此次出讓新規(guī)還規(guī)范了“同一申請(qǐng)人”的概念。同一名申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)(含聯(lián)合申請(qǐng))。這也意味著，房企想依靠多個(gè)“馬甲”增加拿地概率，在新規(guī)下將難以實(shí)行。

盧文曦表示，大房企資金實(shí)力強(qiáng)，可以通過注冊(cè)多個(gè)“馬甲”增加拿地概率。這次盡可能避免此類事件。換而言之，房企不管大小，只要進(jìn)入最后拍賣階段，都只有1個(gè)拍賣號(hào)牌。對(duì)中小房企來說增加拿地機(jī)會(huì)。同時(shí)也盡力避免土地市場被幾大龍頭房企壟斷的可能，多樣化，多元化的樓市也是健康發(fā)展的要素之一。

關(guān)鍵詞： 宅地