一篇“住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊赴四川省成都市和陜西省西安市調研督導房地產工作新聞報道”，就像那只“煽動翅膀的蝴蝶”，在陜西西安引起了房地產行業以及廣大購房者的廣泛關注，并引發一系列連鎖反應!
西安市住建局緊接著發布了《西安市商品房預售資金監督管理辦法》，迅速引起強烈關注，特別是在住建部副部長剛剛來西安和成都調研督導房地產工作的背景下，更是引起了西安本地眾多自媒體的多樣解讀。
這是一個什么樣的信號?會給西安火熱的房地產市場帶來什么樣的影響?
住建部副部長帶隊調研督導西安房地產
“兩會”剛剛結束，住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊赴四川省成都市和陜西省西安市調研督導房地產工作。倪虹強調，要深入貫徹落實“兩會”精神，保持房地產調控定力，確保實現“三穩”目標，著力解決新市民住房突出問題。
倪虹指出，城市政府要落實房地產調控主體責任，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，穩地價、穩房價、穩預期，確保黨中央、國務院決策部署落到實處。要根據人口流入情況，切實增加住宅用地供應，管控資金風險，建立“人、房、地、錢”聯動機制，從源頭上穩定預期。要針對房地產市場存在的突出問題，及時采取措施，精準、精細調控，嚴肅查處房地產中介、助貸機構的違法違規行為，堅決遏制投機炒房。
倪虹強調，成都、西安正在建設國家中心城市，人口流入量大、年輕人多，要大力發展租賃住房，多渠道解決好他們的住房困難問題。要有效增加保障性租賃住房供給，規范發展長租房市場，落實土地、財稅、金融支持政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。
倪虹要求，住房和城鄉建設系統在深入開展黨史學習教育中，扎實推進“我為群眾辦實事”實踐活動。要落實新發展理念，實施城市更新行動，積極推進老舊小區改造，提升住房品質，提高物業服務水平，整頓規范房地產市場秩序，切實增強人民群眾獲得感、幸福感和安全感。
成都、西安兩市政府負責同志表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實扛起房地產調控主體責任，增加住宅用地供應，強化二手房交易管理，堅決打擊投機炒房，對苗頭性、傾向性問題果斷出手，確保房地產市場平穩健康發展。加大保障性住房建設力度，多渠道籌集租賃房源，下力氣解決新市民特別是青年人住房困難問題。
以上源自《中國建設報》2021年3月19日刊發的報道全文。
今年以來，全國多座城市的樓市高熱動態引發高度關注。其中，廣州、深圳等地嚴查“經營貸”違規入樓市的做法，就是代表性動作之一。
事實上，住建部副部長倪虹已經兩次帶隊分別在1月、3月赴上海、深圳、杭州和無錫進行調研督導。
隨后，1月21日，上海發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，并在3月4日發布《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》。
1月23日，深圳發布《深圳市住房和建設局關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，并在2月8日發布《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》。
3月3日，杭州發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，這次《通知》也是在1月27日《關于進一步加強房地產市場調控的通知》的基礎上，再次趨嚴。
3月2日，無錫發布《關于規范我市二手房交易秩序的通知》。
過熱的西安房地產
在全國“兩會”剛結束并明確：“毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”之際，本該低調、平穩發展的西安的房地產市場卻“高調的不成樣子”，成為了那只“出頭鳥”之一。
國家統計局剛公布的全國70個大中城市2021年2月份房價數據，西安新房價格環比上漲0.8%，二手房價格環比上漲0.9%，價格環比漲幅并列全國第四。至此，西安房價已連漲59個月，繼續緊追北上廣深，領跑新一線城市。
不完全據統計，僅截止3月24日，2021年一季度西安就已誕生了“山水·美樹”、“高科麓灣”、“紫薇·云璟時光”3個“萬人搖”項目。5個項目登記人數超過5000人(山水香堤、融創·宸閱和鳴、山水拾光、御錦城、中海曲江大城·君尚府)，另有一眾樓盤千人搖項目。
西安出了新房登記購買較為“火爆”外，土地市場也異?；馃?、地王頻現。
3月1日，西安浐灞生態區一口氣現場拍賣6宗349.569畝開發用地，共吸引招商、中海、碧桂園等40余家房企參拍，土地總成交價款共計47.09億元，總成本價共計86.5億元!該6宗地最終成交樓面地價均達1.49萬元/㎡以上，其中最低的一塊地樓面地價14919元/㎡，最高的樓面地價18989元/㎡。
而在之前的2021年2月19日，西安市曲江新區公開出讓一宗土地面積116.892畝住宅用地，最終成交價格為“總地價21.5億元+無償移交基礎教育設施建設面積16.8萬平方米”，溢價率為48.56%。該地塊加上公租房配建費用、無償移交基礎教育設施建設面積成本等，樓面價將達24325元/㎡左右。
開發商頻頻高價拿地，面粉和面包價格難免失控。價值“人造地王”宣傳造勢之下，讓西安房地產市場進入恐慌，市民買房熱情再一次被調動了起來，再次引發打新熱，各類“信用貸、消費貸”悄悄進入樓市……
這些因素疊加之下，住建部副部長帶隊來西安調研督導房地產工作也就成了必然。
西安的連鎖反應
在這樣的背景下，住建部副部長前來進行專門的調研督查，其“加強調控”信號十分明顯。
說是信號，其實靴子已經落下，且將帶來一系列連鎖反應。
就在3月22日下午，作為此次一同被督導的成都，就出臺了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》。該《通知》從土地供應、房、地價聯動、住房保障、限售延長、法拍限購、二手房成交參考價格機制、銀行信貸、市場監管等全方位加碼成都樓市調控。毫無疑問，這顯然是對上級“督導”的直接回應。
該《通知》最引人矚目的是“登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的項目，所購商品住房限售期由3年延長到5年”。很明顯，這是成都堅持“住房不炒”原則，將限制出售的時間由3年延長到5年，準備從購房者一方，抑制住房投機熱、炒房熱。這也和近幾個月，成都房價上漲幅度環比較快有關。
事實上，在成都新政出臺前的一個星期，3月16日，西安就發布了《西安市住房和城鄉建設局關于進一步規范房地產市場秩序有關問題的通知》。
該通知在加強購房資格核驗、加強購房資金核驗、規范商品房銷售秩序等六個方面給出了具體要求。雖然其似乎不及成都新政的“動靜”大，但無論從發布時間還是一些內容的針對性看，應該也與此次上級部門的督導有著直接關系。
比如該《通知》中明確，購房人騙取或通過“代持”方式規避限購政策的，其本人及“代持人”將列入我市購房失信人員名冊，5年內不得購房;涉嫌犯罪的，將移交公安機關調查處理。
再比如，房地產開發企業、房地產經紀機構應嚴格遵守金融信貸政策，不得誘導、協助購房人以“信用貸”、“消費貸”等方式支付首付;不得提供墊資或與其他機構合作提供首付貸等違規金融產品和服務。
總體看，這些措施是積極響應了上級部門提出的“保持房地產調控定力”的目標。但是，在“著力解決新市民住房突出問題”方面，西安新政的表現似乎并不突出。
3月23日，西安再發布《西安市商品房預售資金監督管理辦法》，其中最重要的條款內容便是：加強購房資格核驗、加強購房資金核驗。
該《辦法》規定，開發商申請預售證必須簽訂監管協議;首付及貸款直接進入監管賬戶、不經房企之手;資金按項目開發進度分批劃撥，房企需提供相關手續;嚴格資料審查，工程進度不達標拒絕撥款。
以前，西安購房者把錢交給開發商，剩下的就只能等待，不管是準時、延期交付還是爛尾，因為錢到了誰手里，開發商說了算，最后受傷的往往是購房者。
現在，則是對“購房資金監管”做出了明確規定，購房者把錢存入監管賬戶，開發商只有按期推進項目建設，才能拿到這筆錢，房子蓋好了錢才能全部拿走，也替購房者守好了“錢袋子”，有效的減少或者杜絕“爛尾”。
但西安目前的樓市核心問題在于“新房與二手房明顯的價格倒掛而引發購房熱、打新熱;開發商“搶地熱”引發房企紛紛高價拿地下，新買的面粉比面包貴，助推房價上漲。
加大住宅用地供應量和規范二手房市場交易，才是解決問題關鍵。
3月23日，西安市自然資源和規劃局官微發文稱：“市資源規劃局召開專題會議，推進全市批而未供和閑置土地工作”。
會議聽取了各分縣局、開發區分局批而未供和閑置土地處置工作進展、存在問題和下一步工作安排的匯報，并提出解決方案。
會議強調，各分縣局要高度重視批而未供和閑置土地處置工作，面對我市現階段處置工作面臨的主要問題，細化工作措施，明確部門責任，對照一季度目標任務量，以端正的工作態度、全力以赴的工作面貌加快推進處置工作。
針對住建部副部長倪虹帶隊督導，成都、西安兩市政府負責同志表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實扛起房地產調控主體責任，增加住宅用地供應，強化二手房交易管理，堅決打擊投機炒房，對苗頭性、傾向性問題果斷出手，確保房地產市場平穩健康發展。加大保障性住房建設力度，多渠道籌集租賃房源，下力氣解決新市民特別是青年人住房困難問題。
不管是西安3月16日發布的《西安市住房和城鄉建設局關于進一步規范房地產市場秩序有關問題的通知》、還是3月23日西安發布的《西安市商品房預售資金監督管理辦法》以及3月23日西安資源規劃局召開的“推進全市批而未供和閑置土地工作專題會議”，都算是一種積極回應，但解決問題的力度和方法相比成都，還是弱了一些。
針對土地供應、新房、二手房調控均還沒有明確有效的管理辦法出臺，或許西安接下來會繼續放個“調控”大招出來?值得期待!(文 / 熊維建)
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