觀點網4月20日上午10點過后，隨著剩余5宗觸頂搖號地塊出現最終競得人，寧波2022年首場集中供地正式落下帷幕。

回顧整場土拍，寧波此次合計推出33宗地塊，其中包括20宗商品住宅用地，9宗租賃住房用地及4宗安置房地塊，總建面約255.5萬平方米，起拍總價約250.4億元。

在規則方面，與2021年最后一場土拍相比，寧波于2022年調整了部分商住地塊地價分計，部分商住地塊地價分計，其住宅、商服的土地成交總價在土地出讓合同中分別明確；最終以溢價成交的情況下，按住宅、商服起始總價為基數，按同比例溢價的原則進行分攤；此外，地塊要求在出讓合同簽訂前，按實際成交價格的20%繳納定金，溢價地塊須補繳差額。

值得注意的是，此次掛牌的所有商品住宅用地均要求全裝修交付，還有部分地塊新增要求住宅單體全部實施鋼結構裝配式。

雖有調整，但寧波依舊保持“溢價15%封頂+搖號”規則。截止4月19日，合計共有5宗地塊進入封頂線下搖號階段，為本場土拍帶來一絲火熱。

搖號地塊大多位于寧波熱門區域鄞州，搖號塵埃落定后，寧波2022年首場土拍畫上句點，33宗地塊全部出讓完畢，總成交價265.17億元。

平穩為主 冷熱分明

相較此前三批次集中供地寧波鄞州“幾乎扛下所有”的局面，2022年首批次土拍則涵蓋多區域板塊，33宗上架地塊分別包含鄞州區（含高新區）11宗，海曙區7宗，北侖區7宗，江北區5宗，鎮海區2宗及奉化區1宗。

從供地質量看，此次集中供地中部分地塊是二次上架，限價上升，起價調低；另有地塊新房限價與地塊封頂單價差大于1萬元/平方米，使得這一批地塊的利潤空間有上升趨勢。

雖然利潤空間是企業拿地熱情的關鍵指標之一，但寧波此次出讓的地塊整體溢價率未能達到1月土拍溢價率7.1%的水平，下降了1.2個百分點，整體平均溢價率為5.9%。

值得一提的是，溢價率雖沒有上升，但整場集中供地實現零流拍，較為平穩；25宗底價成交，另有5宗熱門地塊觸頂進入搖號環節，冷熱分化顯著。

觀點新媒體注意到，進入搖號環節的5宗地塊中，鄞州區YZ07-03-d2地塊位于鐘公廟地段，規劃為住宅用地，出讓面積2.01萬平方米，容積率2.5，總建筑面積5萬平方米，起拍單價2.22萬元/平方米，最終保億置業以封頂總價12.79億元奪得該地塊，成交樓面價2.55萬元/平方米，溢價率14.71%。

雖然體量并不如其他封頂地塊大，但也以封頂價格延續了1月土拍偉星集團落子該地塊周邊首南地段的熱度。

此前于1月19日，偉星以總價21.76億元搖號摘得鄞州區首南地段地塊，成交樓面地價約為2.58萬元/平方米，溢價率14.77%，地塊周邊涵括九年一貫制學校惠風書院等教育資源。

另悉，保利置業與建發也通過搖號分食江南公路兩幅地塊，即鄞州區JD08-B1、B2、B3、B4地塊，位于江南公路北側，中興路東側，均為住宅用地。其中，B1、B2地塊出讓面積6.99萬平方米，容積率2.35，總建面16.4萬平方米，起拍單價2萬元/平方米；B3、B4地塊出讓面積5.18萬平方米，容積率2.4，總建面約12.4萬平方米，起拍單價2.1萬元/平方米。

江南公路周邊地塊位于寸土寸金的老江東板塊內，多家房企也將該地段視作落地寧波的第一站。此次保利置業與建發摘得的地塊臨近高新區，周邊包括3號線中興大橋南站、港隆廣場鄞州第二實驗小學東校區、曙光中學、甬江等生活配套，龍湖、萬科、綠城項目均坐落于同板塊內。

除搖號地塊外，開拍前較受關注的江北區姚江新城9#-1、9#-2地塊則遇冷，由寧波開投集團和寧波北坤投資底價20.43億元摘得。該地塊位于濱河沁月南側，規劃為商住用地，出讓面積8.3萬平方米，容積率1.5-2.56，總建面約21.3萬平方米，起拍單價9600元/平方米，毛坯限價3.07萬元/平方米。

資料顯示，該地塊商業商務比例48%，且需自持65%商服建筑計容建筑面積10年，這于無形中增加了開發成本，即便地塊項目內可俯瞰姚江江景，也未能留住部分企業的心。

保利加倉 萬科中簽

江北區地塊雖然以底價成交為主，但也不乏地塊獲得青睞，保利置業便將注壓在了江北區莊橋地塊上。經過12輪競拍后，以20.3億元奪得江北區JB14-04-10a地塊，樓面價1.54萬元/平方米，溢價率2.78%。

此外，保利置業還以底價5.44億元摘得海曙區CX07-03-04d-1地塊，加上搖號所取得鄞州江南公路地塊，3宗土地合計成交63.44億元。

縱觀保利置業拿地布局，對于寧波的重視可于年報中窺見一二。

2021年，保利置業合約銷售金額同比增長9%至人民幣566億元，合約銷售面積313.8萬平方米。單盤合約銷售金額超過人民幣10億元的項目達到18個，其中便包括寧波保利江上印、寧波君蘭錦繡花園。此外，保利置業還表示，年內四成投資位于深圳、上海和寧波三個高流量城市，為銷售回籠和股東回報提供有力保障。

另據觀點新媒體統計，于2021年，保利置業在寧波合計布局三宗項目，包括寧波市寧海縣主城區躍龍街道寧海客運總站項目，規劃總建筑面積約9.2萬平方米；寧波市鄞州區高新區科技園項目，項目規劃總建筑面積約13.3萬平方米，以及寧波市海曙區集士港鎮項目，規劃總建筑面積約9.1萬平方米，以上項目均擬發展作高層住宅小區。

其中，海曙區集士港鎮項目還與昨日摘得的海曙區地塊相呼應。2021年11月3日，保利置業以總價8.43億元底價競得海曙區集士港鎮地塊，出讓面積2.95萬平方米。

最新斬獲的海曙區CX07-03-04d-1地塊同樣位于海曙區集士港地段，2宗項目拿下后，形成保利置業的發展包圍圈。

寧波中原地產市場研究部負責人鐘永金表示，保利置業摘得的集士港地塊，板塊內其實不算優質，拿地是為了補倉，因為期間地價相差較多，2021年拿地底價為1.3萬元/平方米，這一次是1.03萬元/平方米。據此來看，保利置業應是在該板塊內有整體布局。

從成交企業分布來看，民企與非民企同樣活躍，保利置業、萬科、中海、保億、雅戈爾更關注利潤區間較大的土地項目，而租賃住房、安置房多為非民企攬獲。其中一宗租賃住房用地，即寧波鄞州區GX01-01-17（高新區）地塊則由旭輝瓴寓&寧波城投置業以1.03億元奪得競得。

據了解，這是旭輝瓴寓繼上海市松江區工業區科技園區新城、南京市建鄴區河西南G116等地塊聯合摘得的第四幅租賃用地，也是第一宗由長租公寓公司參與競得的租賃住宅地塊。

在行業變動下，企業間聯合拿地早已不是新鮮事。

前不久落幕的長沙第一輪土拍中（4月12日），岳麓區谷山地塊便由招商&麓山投資摘得；雨花區高鐵新城2宗地塊則分別由中交&中核健康、旭輝&本地企業德奧拿下。

回看此次寧波土拍，海曙區西成地段HS04-02-19地塊作為定品質現房地塊，由江山萬里&本土企業雅戈爾以7.37億元摘得，雙方各持有項目50%股權。

這并非江山萬里&雅戈爾首次合作，2020年8月，兩者曾以42.06億元斬獲寧波東部新城明湖畔地塊，創造彼時的寧波“地王”。

有聯手生花，亦有一枝獨秀。在本輪土拍中，鄞州的“老朋友”萬科以封頂總價15.05億元中簽摘得鄞州區中河地段地塊，成交樓面價2.01萬元/平方米，溢價率14.98%。該地塊位于鄞州區潘火街道，出讓面積3.12萬平方米，容積率2.4。

此前于2020年8月7日，經過226輪報價，萬科以27億元總價競得寧波國家高新區地塊，溢價率32.2%；2019年6月4日，萬科還經過240輪競拍，以總價10億元競得鄞州(東錢湖5萬平方米地塊，溢價率達68.8%。

縱觀整場土拍，底價成交仍然占主流。而鐘永金也表示，寧波市場短期內還是以平穩為主，保持在低谷低位；拉長至中長期，寧波還是有發展潛力，目前購房信心不振及疫情因素的確在影響市場回暖。

關鍵詞： 萬平方米 江南公路 總建筑面積