【編者按】2022年3月以來，政策暖風頻吹，地方松綁城市超過70個，為樓市復蘇埋下伏筆。然而，新一輪新冠疫情突襲，讓樓市再度籠罩上一層陰霾。預期中的“小陽春”有沒有失約？暖風與陰霾并行疊加之下，各地的樓市真實狀況究竟如何？搜狐焦點《風起百城》系列報道，全面盤點各地當下樓市真相。本文為全國篇。

作者 | 筱納

出品 | 焦點財經

“一天看了四個盤，樣板間全是人，連酸梅汁都沒了。”清明小長假，深圳一位市民加入到看房行列，感受到了網紅盤的火爆。

剛剛過去的小長假，北京、深圳、鄭州等地的售樓處很忙，人頭攢動，有看房者說售樓處比公園還熱鬧。

假期后，深圳不少房企曬出了成交量“喜報”，令不少業內人士好奇深圳樓市究竟是冷是暖。根據4月6日深圳房地產中介協會公布的數據來看，3月28日-4月3日，新房成交1592套，環比上漲25%，深圳樓市確實初現復蘇跡象。

不過，“報復性買房”更多可能是“報復性看房”。

地產從業者對于這一波行情頗有感觸。“深圳樓市三月期望的小陽春因疫情封控未至，反而是個低谷；但疫情防控得力后的四月清明，出現了明顯的樓市‘踏青’熱。”樂有家營銷總裁賀玲表示，深圳一手成交和二手成交均有回升，但依舊處于低迷階段。

賀玲以深圳樓市為例，目前“反彈”顯得“拖泥帶水”，新房成交有所提升，而二手房方面，深圳賣方信心越來越足，買方信心尚未恢復，成交進入一種微妙的僵持階段。這種市場博弈體現的僵持，經常反復；購房者決策上足夠理性，同時“撿漏”心理明顯。

未等來“小陽春”，但是樓市或許可以期待“風信月”。賀玲表示，因為三月成交基數低，四月在成交增長率方面會比較“好看”，實際上成交量預計還是低迷階段。四月是個“風信”月，“風信報花開”，或許五月更值得期待。

小陽春“爽約”，但市場回溫明顯

“小陽春”爽約，在數據上體現得更為直接。

據焦點研究院數據，因清明假期原因，當周武漢市場新建商品房成交備案2113套，環比下降約58.2%，同比下降約63.5%；面積約23萬平方米，環比下降約56.15%。這只是一個縮影。

根據中指研究院數據，2022年清明假期期間，重點監測城市新建商品住宅成交面積同比下降64.7%。除個別熱點城市成交面積有所增長外，多數城市成交規模均同比下行。

樓市的倒春寒，企業的感受應該更明顯。根據機構數據，今年第一季度，百強房企的整體業績規模同比降低47%，超8成的百強房企累計業績同比降低，其中近4成企業的降幅高于50%。

具體來看，1-3月，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；TOP100房企權益銷售額均值119.5億元、權益銷售面積均值85.1萬平方米，同比分別下降47.6%和48.1%。

招商基金研究部首席經濟學家李湛認為，今年一季度百強房企銷售金額同比下降47%，本質在于高杠桿、高負債經營模式，直接原因在于政策收緊，也包括購房意愿下滑、疫情擾動等。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，當前市場最大的問題是，從上到下，從開發商到銀行，再到購房者，預期和信心比較弱，樓市政策底到市場底的轉換艱難。

房企一季度推新盤謹慎，在拿地上同樣審慎，不過熱門城市的土拍市場，如合肥、廈門等已有回暖跡象。截至4月5日，北京、福州、武漢、成都等8個城市完成了首批土地集中出讓，根據克而瑞數據，百強房企中近7成未拿地，國企、央企是土地市場主力軍，民營房企態度趨于謹慎。

“小陽春”雖未如期而至，不過隨著各大城市穩樓市的政策密集出臺，樓市回暖信號越來越強。

尤其進入四月，樓市回溫明顯。如華北的北京樓市，機構數據顯示，清明假期北京的新房成交量，較今年元旦假期大幅上漲了222.86%，二手房也出現上漲。除此之外，蘇州新房交易量也出現增長，市場活躍度提升。

而華中的鄭州，今年第14周（2022.4.4-4.10），新房成交數據2061套，周環比上升52%；二手房成交數據1188套，周環比上升15%。

據湖南世聯行數據顯示，今年3月長沙內五區商品房共成交6598套，成交面積為77萬平方米，環比增長55%。

但是，被疫情黑天鵝突襲的地區，如上海，隨著城市封控管理，樓市也被按下了暫停鍵，3月的翹尾行情突然中斷，土拍、認購、開盤全部延期。

逾70城發布超百項松綁政策

對于當下的樓市而言，信心比黃金還重要。而隨著各地救市政策頻出，市場信心正在逐步修復。

根據機構數據，2022年以來，全國超70個城市發布了穩樓市政策，疊加部委發布的政策，接近100次，尤其是在3月，房地產調控政策發布接近50次。而這些調控政策更是“大招”不斷，包括放松限購、放松限貸、降低首套房首付比例和公積金政策寬松等。

多地開始降利率、降首付，如蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%。根據貝殼研究院數據，今年3月監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點，103城中82城房貸主流利率下調。

而在公積金新政方面，今年以來，甘肅、廣西、沈陽、青島、濟南等17地出臺相關政策，提高公積金貸款最高額度，降低首付款比例。

4月6日，甘肅省住房資金管理中心發布消息稱，自2022年4月6日起，將住房公積金個人住房貸款最高額度由已婚繳存職工60萬元調整為70萬元；單身繳存職工50萬元調整為60萬元。

這是今年全國第一個省級提高公積金額度的例子，具有很強的信號意義。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，甘肅的政策進一步說明，各地政策放松是大方向，未來各地政策方面，將會形成一省一策、一城一策等模式，不斷對省和各城市房地產的發展形成支撐作用，有助于促進全方位的政策放松。

一些省會城市也在加大松綁力度。如4月5日小長假之后，蘭州發布了《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》，推出20項措施，包括二套房的首付比例降至30%，取消“認房又認貸等，對樓市實質性放松。

此前，鄭州、哈爾濱、福州等省會城市也出臺相關政策，如鄭州是今年以來首個松綁限購、限貸的二線城市，福州取消了限購，哈爾濱取消了限售。

蘇州的救市信號

值得關注的是，熱點城市、新一線城市也在積極松綁。

蘇州就是一個具有信號意義的城市。4月11日，蘇州市限售放松，二手房限售由5年改3年。諸葛找房數據研究中心分析師梁楠表示，蘇州3月二手房市場表現不及預期，市場延續低位運行態勢。此時限售政策松動將有助于市場需求的釋放，有利于促進蘇州樓市健康發展和良性循環。

從城市分布來看，三四線城市更積極救市，松綁力度更強。如浙江衢州成為全國首個限購限售均取消的城市。4月2日，衢州市發布《關于促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》，對限購和限售都進行了取消，政策更為全面。

當前對于政策放松的效應要給予更長的時間觀察，嚴躍進表示，二季度預計在目前一些重要政策的影響下，房地產市場完全會有積極的信號，尤其是對于目前已經開始放松的城市，二季度市場表現雖然不會太強勢，但也不會太悲觀。新房交易數據努力走出陰影區間，對于二手房、商辦市場以及土地市場等都會產生提振的作用。

李宇嘉認為當下關鍵是提振預期和信心，調控政策客觀上會有助于熱點城市樓市，只是政策有一定時滯，需要耐心等待。

長沙一位業內人士預計，隨著氣溫回升和推盤節奏的加快，長沙樓市“銀四紅五”整體銷量將穩中有升。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平的觀點略有不同，雖然他也認為，2022年房地產市場可能呈現先抑后穩的態勢，這既有穩增長政策的支持，也有市場自身需求回暖的作用。但植信發布的報告顯示，樓市的回暖似乎并沒有大家預期的那么快，“商品房銷售有望在今年第三季度企穩回升”。

關鍵詞： 同比下降 調控政策 萬平方米