2月28日，資本邦了解到，上周五（2月25日）晚間，港股公司中國恒大（03333.HK）公告稱，恒大集團與光大信托和五礦信托簽訂合作協議，內容關于出售集團4個項目公司股權予光大信托和五礦信托，信托機構將接管項目公司的運營管理，向項目公司投入資金以保障項目后續開發建設及保交樓，且集團有行使回購股權的權利。

從簽訂協議的內容來看，恒大出售予光大信托的資產包括兩個項目：重慶黛宸房地產開發有限公司（恒大黛山華庭項目）10%股權及2.79億元債權、東莞市鴻釧房地產開發有限公司（東莞恒大悅龍臺項目）9.8712%股權及5億元債權。

轉讓總對價為10.3億元，此次出售可收回前期投資款10.3億元，可化解項目涉及的債務約27.7億元。

此外，恒大出售予五礦信托的資產包括兩個項目：佛山市順德區盈沁房地產開發有限公司（佛山鉑睿府項目）9.23%股權及2.4億元債權、南沙恒睿及南沙恒昌（各自10.97%股權，廣深國際文旅城項目）及6.4億元債權。

轉讓總對價為11億元。此次出售可收回前期投資款共約9.2億元，可化解涉及的債務共約42.4億元。

針對與信托合作的原因，恒大表示，集團可收回在項目的部分前期投資款約人民幣19.5億元，可化解項目涉及的債務約人民幣70.1億元，收回的投資款對于集團其他項目的保交樓及債務化解工作都具有積極影響。

五礦信托也表示，面對與恒大集團合作的部分項目風險，五礦信托以維護投資人利益為首要目標，尋求化解路徑。經過反復論證，五礦信托認為通過獲得項目公司全部股權及管理權，推動項目正常化運營，是當前解決恒大項目問題的最優方案。

恒大在公告中指出，集團將保留在項目的財務監督權及銷售共同定價權。信托機構接管4個項目后，根據實際需要負責向相關項目投入開發建設所需資金。當相關項目實現收益后，收益將用于償還信托機構的投入，盈余將用于償還集團的前期資金投入。信托機構不以股東身份實際參與項目利潤分配。

償還信托機構的投入后，恒大可行使權利要求信托機構以零對價轉讓相關項目的100%權益予集團。若集團選擇不行使該回購權，相關項目公司則繼續由信托機構管理，而相關項目公司每年可分配利潤的5%將分配予信托機構，余額則分配予恒大集團。

有分析人士認為，此次與兩大信托公司的合作，保證了項目正常開發建設、維護了購房者權益，還實現了現金回籠以助力全面復工復產保交樓。這一合作模式，對推動恒大恢復正常經營、化解債務風險，逐步走出困境具有積極借鑒意義。

值得注意的是，五礦信托是中國五礦集團旗下的信托機構，除了恒大，五礦信托曾為藍光發展(行情600466,診股)、泰禾集團(行情000732,診股)、花樣年控股等多家房企提供融資，而這些合作企業目前均出現不同程度的資金鏈緊張問題。

也不僅僅是五礦信托面臨融資房地產公司資金不足的風險，信托行業流動性風險亦面臨較大壓力。2022年2月23日，用益金融研究院在研報中指出：從信托行業流動性來看，未來3年信托產品到期規模分別為3.8萬億元、3.37萬億元和2.01萬億元。

房地產信托發行繼續下滑。中國信托業協會數據顯示，截至2021年三季度末，投向房地產業的資金信托余額為1.95萬億元，同比下降18.13%，房地產業信托占比降至12.42%。

用益金融研究院在研報中預測，2022年房地產信托將延續下滑的趨勢，預計2022年的下滑幅度在30%~40%之間。

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