18宗宅地，22家房企及聯(lián)合體報名，8宗進(jìn)入線下競價階段，2月16-17日，北京迎來了一場熱鬧的集中土拍。18宗宅地里，有1宗位于北京二至三環(huán)，5宗位于四至五環(huán)，10宗位于五至六環(huán)，3宗在六環(huán)之外；從行政區(qū)的角度來看，有7宗位于朝陽區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)等供應(yīng)較少的區(qū)域。

這是2022年北京的第一場，也是全國開年后的第一場集中拍地。雖然熱度仍不及去年第一批次，但相較二、三批次已有明顯復(fù)蘇。時代財經(jīng)了解到，18宗宅地里有12宗獲得了2家及以上房企及聯(lián)合體報名，報名數(shù)量最高者達(dá)到了10家。

結(jié)果顯示，1宗因報名房企未出價而流拍，8宗底價成交，9宗溢價成交，溢價率介于0.5-15%，總成交額高達(dá)480億元。

盡管自去年11月份以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策有所松綁，但2022年北京第一場集中拍地依然是“國家隊”的主場，唯一成功“嶄露頭角”的民企為旭輝，以14.07億元的總價順義區(qū)順義新城的1宗宅地，溢價率僅為0.5%。

斬獲最多的是有著央企背景的綠城，分別溢價1.1%、6.55%和15%拿下位于經(jīng)開區(qū)亦莊新城、朝陽區(qū)崔各莊和石景山區(qū)劉娘府合計3宗宅地。本場土拍由TOP100國企或央企唱主角，除了綠城，中建系、中海、華潤和金地保利聯(lián)合(行情002037,診股)（17.350, -1.93, -10.01%）體各自斬獲2宗宅地，而建發(fā)亦拿到了1宗。

實際上，2021年土拍市場由熱轉(zhuǎn)冷，而彼時國企、央企和城投公司已逐漸成為拿地主力，北京市場亦是如此，民營房企在2021年三場集中拍地的拿地金額占比分別為49.8%、10.8%和14.7%。

在所有地塊中，綠城拿到的朝陽區(qū)崔各莊地塊是本場集中土拍的“明星地塊”，競爭最為激烈。根據(jù)克而瑞，該宗宅地報名的房企及聯(lián)合體多達(dá)8家，包括首開、建發(fā)、中海、綠城、城建、華潤、金地保利聯(lián)合體和中建一局，經(jīng)過53輪競價，綠城憑借上限價43.47億元和4.1萬平方米的現(xiàn)房銷售面積競得該地塊，可售住宅樓面價約5.33萬元/平方米。

同樣達(dá)到上限價的還有位于昌平區(qū)中關(guān)村(行情000931,診股)生命科學(xué)園地塊，溢價率達(dá)到15%。時代財經(jīng)了解到，該地塊獲得的報名數(shù)量最多，為10家。達(dá)到地價限價27.72億元之后，本應(yīng)進(jìn)入競現(xiàn)房銷售面積程序，但在該階段因競拍人沒有“出手”報面積，最終由建發(fā)以上限價競得，可售住宅樓面價約4.06萬/平方米，銷售指導(dǎo)價為6.2萬元元/平方米。

相較去年，北京2022年第一場集中土拍回暖明顯。分批次來看，2021年第一場集中土拍熱度最高，成交的地塊數(shù)量也最多，且未出現(xiàn)流拍或終止出讓的現(xiàn)象，地價成交率為16.7%，地塊平均溢價率達(dá)到7.3%。

然而，2021年8月自然資源部出臺土拍新規(guī)，嚴(yán)控競拍人資格、購地資金來源、成交溢價率和限制馬甲等，此后，全國范圍內(nèi)房企拿地?zé)崆轶E減。根據(jù)安信證券研究中心的數(shù)據(jù)，北京的第二場流拍率高達(dá)60.5%，底價成交率為35.3%，平均溢價率僅約4.0%；第三場則成交10宗，流拍及終止出讓2宗，底價成交率為63.6%，平均溢價率跌至全年最低即1.8%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，北京2022年第一場集中拍地明顯復(fù)蘇主要有三大原因，除了地塊整體位置較佳，另一重要因素是2月份拿的地基本在8-9月份就能形成銷售額，“今年拿地今年回款，所以房企大部分積極”。此外，張大偉還認(rèn)為，經(jīng)過去年年底的調(diào)整，北京樓市整體有復(fù)蘇跡象，尤其是二手房市場，而在市場穩(wěn)定的前提下，房企也開始積極拿地。

值得一提的是，由于二手房市場由業(yè)主和購房者主導(dǎo)，相比新房市場更為非標(biāo)和市場化，因此二手房市場被房地產(chǎn)行業(yè)視為樓市的晴雨表。

北京二手住宅成交量月度走勢，來源：北京中原市場研究部

根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，2022年1月，北京二手住宅網(wǎng)簽量1.19萬套，環(huán)比去年12月減少3567套，下降23%，同比下降32%，但二手房參考價格達(dá)6.22萬元/平方米，環(huán)比微幅反彈，為近5個月內(nèi)首次回升。

此外，有房產(chǎn)中介向時代財經(jīng)指出，從2021年11月份開始，已感受到北京二手房市場的回暖，“之前市場不好，北京房價回調(diào)，購房者觀望了一段時間后，貸款等政策又放松了，他們就開始想買房”。

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