2月11日，房產股掀起漲停潮，板塊走出獨立行情；另一方面，卻是業績暴雷，虧得一塌糊涂的業績預告。

一面是暖風頻吹，利好政策接二連三的出臺；另一方面，卻是銷售數據暴跌，各地降價促銷，不斷拋售。

這種強烈反差，就是當下房地產市場的真實寫照，充滿了“魔幻瘋癲”。迷霧重重，讓人捉摸不透，看不明白。2022年房地產市場究竟怎么走？

1

奇觀1：雷聲不斷，股票卻大漲

2月11日，港股華潤置地上漲2.4%，再創歷史新高，總市值突破2888億港元。龍湖集團收盤報47.2港元，離新高僅一步之遙。

同日，A股房地產板塊亦掀起漲停潮。泰禾集團(行情000732,診股)5天4個漲停，南山控股(行情002314,診股)連續2個漲停，榮安地產(行情000517,診股)、天保基建(行情000965,診股)、金科股份(行情000656,診股)、京投發展(行情600683,診股)、嘉凱城(行情000918,診股)、中國武夷(行情000797,診股)紛紛漲停。

A股房地產開發（881153）板塊指數近3個月漲幅17.7%，同期創業板指數卻下跌了19%。由此可見，近期資金對房地產股的偏好，以及對房地產態度的轉變。

不過，二級市場的強勢，并未得到公司業績的支撐。從業績預告來看，2021年房地產行業可謂“天雷滾滾”。

華夏幸福(行情600340,診股)預計2021年度凈虧損為331億元-391億元，比上年同期下降1003.14%-1167%。

藍光發展(行情600466,診股)預計2021年度凈虧損為120.37 億元左右；

泛海控股(行情000046,診股)預計2021年度凈虧損90億元-110億元；

陽光城(行情000671,診股)預計2021年度凈虧損45億元-58億元；

美好置業(行情000667,診股)預計2021年度凈虧損25億元-36億元；

嘉凱城預計2021年度凈虧損13.5億元；

南國置業(行情002305,診股)預計2021年度凈虧損為9億元-11.5億元；

華遠地產(行情600743,診股)預計2021年度凈虧損為4.8億元-6.9億元......

2月11日，又一家20強房企股價“崩潰”了。當日港股正榮地產盤中一度暴跌81%，正榮服務盤中一度暴跌85%。有市場傳言稱，公司將不再按此前計劃贖回一筆2億元美元規模的永續債。這讓A股投資者嘆為觀止，直言“太嚇人”。

不過，正榮地產及時進行了辟謠。根據財聯社消息，正榮地產回應稱傳聞不實，并稱或有機構惡意做空再買入。截止收盤，正榮地產暴跌66%，正榮服務暴跌57%。拒澎湃新聞消息，正榮地產實際控制人歐宗榮的部分持股被強制平倉，隨后回應是有投資者被強平。這....也算是一大奇觀了。

房企突然暴雷，股價閃崩的例子還有不少。

2021年9月20日，港股新力控股股價暴跌87%，隨后停牌至今。10月11日晚間新力宣布無力償還即將到期美元債。

2021年11月18日，港股祥生控股暴跌53.91%。盤后公司回應運作一切正常，并無任何債務違約。

1月10日，港股當代置業暴跌40%。因為公司無法按時償付境外優先票據本金總額約13.48億美元。

1月17日港股陽光100中國盤中一度暴跌近80%，最終收跌64.59%。盤后公司回應一切正常。

2021年以來，房企股閃崩的戲碼不斷上演，一直沒有中斷過，時不時跳出來刺激投資者的神經。那些不幸踩雷的投資者，虧到情緒崩潰，虧到關燈吃面，無力吐槽。

2

奇觀2：暖風頻吹，銷量卻加速暴跌

自去年四季度以來，政策對于房地產的“態度”就逐漸改善。具體我們來看：12月6日，中央政治局會議強調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。這是一個標志性的轉折點。

12月10日，中央經濟工作會議表示，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

12月11日，國家發改委副主任兼國家統計局寧吉喆表示，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費品。國家重提“支柱產業”，“支持”的態度非常明顯。

2021年12月20日，央行銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》。由此，“三條紅線”變相松動。

今年1月18日，中國人民銀行副行長劉國強喊話，“把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方”。

1月20日，5年期LPR為4.6%，下調5個基點。由此，全國各地，房貸利率全線下降。

2月8日，央行銀保監會發文保障性租賃住房貸款不納入房貸集中度管理。相當于再次放松“三條紅線”的管理。

2月10日，全國性商品房預售資金監管意見出臺。當監管賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。相當于房企資金緊箍咒再次放松了。

經過梳理后，我們可以非常明晰的看到，自去年四季度以來，政策對樓市從“態度轉變”、“合理支持”，變成“支柱產業”、“促進發展”，再給予“信貸支持”。政策的轉向非常明顯，至少不再打壓了。

有了中央的表態，地方“因城施策”的空間一下子打開了。由此，我們發現，各地輪番出臺救市政策。

1月12日，廣西北海出臺，職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。

1月18日，四川自貢公積金貸款取消“認房又認貸”。不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行，首付40%下調到20%。

1月26日，安徽省發改委發布《關于印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》，明確鼓勵購房領域降低首付。這是本輪樓市調控以來，全國首個明確鼓勵降低購房首付的省份。

2月9日，惠州救市，《促進大亞灣區住房消費健康發展若干措施》，實施人才購房補貼，契稅補貼，加大公積金政策支持力度等。

購房首付比例的調整，公積金貸款是地方可以定的，比如北海、自貢。但是商業銀行調低首付比例，是由央行決定的。盡管如此，安徽發改委給出的信號意義仍然十分明顯。

盡管政策已經暖到這個份上了，我們來真實的市場表現。根據上市公司公告，我們整理了典型房企1月份銷售數據，慘不忍睹：

萬科1月實現銷售額356億元，同比減少50.19%；

融創1月合同銷售額279.2億元，同比下降20.61%；

碧桂園1月的權益銷售金額為363.6億元，同比下降9.81%；

金地1月同比下降38.36%；

旭輝1月同比下降47.9%；

融信1月同比下降47%；

德信1月同比下降37.5%.....

另據第三方機構克爾瑞的數據，1月份，TOP100房企實現銷售金額5256億元，單月業績規模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。呈現斷崖式下跌。

克爾瑞29個重點監測城市商品住宅供應面積同、環比分別下降43%和58%，成交面積環比下降37%，同比跌幅擴至46%。仍然是斷崖式下跌！

民生證券認為，貨幣寬松還未完成暢通。所以1月新增居民貸款占新增貸款比重仍創新低，居民中長貸同比少增幅度擴大，所以房地產仍然還未企穩。

3

“瘋癲”背后：如何看待？

對于二級市場表現，國泰君安(行情601211,診股)認為，政策放松逐步外溢到優質民企，生存概率大幅增加。所以房產股迎來估值修復機會，幅度約 100%。

盡管政策已經回暖，購房者依然不熱情。主要原因有四個：

一是擔心房子不保值。“買漲不買跌”對購房者心理影響極大。目前全國房價仍然沒有企穩，以下跌為主流，這種情況下，買方不會貿然入市。這也是長期以來，堅持“房住不炒”，堅持“穩預期”的必然結果。樓市沒有漲價的預期，自然不著急買房。

二是房企不斷暴雷，期房的爛尾風險大，重創了購房者信心，嚴重影響了目前的新房成交量。爛尾樓給購房者身心和家庭帶來難以承受的痛苦。為了避險，很多人寧愿推遲購房計劃，或者轉向買二手房。

三是房產供應結構性失衡的問題。三四線以下城市供過于求，人口基本凈流出，打折促銷成為常態，越跌越沒人買。一二線熱點樓市人口凈流入，購房需求旺盛；部分性價比較高的房源被哄搶，平價盤則基本順銷。買家不著急入市，房企也不降價，自然陷入僵持局面，成交量下降。

四是一些技術層面的東西。比如改善型需求，被“認房又認貸”的金融政策卡住了。

房地產要想真正好起來，就要改善上述四個層面的問題。好在，一切逐步在改善。

真正的回暖，恐怕還得一步一步來了，急不得。

關鍵詞：