中指研究院發布《百城價格指數報告》顯示，2022年1月，全國100個城市新建住宅及二手住宅價格環比持續下跌，不過跌幅有所收窄。

在政策的調控下，地產行業是否“寒冬將盡”？購房者又懷抱著什么樣的態度？

春節期間，紅星資本局記者對全國多個城市進行實地走訪，其中有長春、西寧等二三線省會城市，也有多個代表了更多中國人生活現狀的縣城。

其中，長春、西寧、四川遂寧等地樓市都較為冷清，今年春節成交量遠低于往年同期。但陜西省榆林市卻一房難求，買房甚至需花重金、“托關系”。中國房價行情網數據顯示，2022年1月，榆林市房價均價為9782元/m2，同比增長23.62%，環比增長10.37%

吉林長春市：

多個售樓部“門可羅雀”

有樓盤二期比一期降價幾十萬

春節期間，吉林省長春市的樓市顯得十分冷清。

紅星資本局記者實地走訪發現，大年初四已有多個樓盤售樓處開業，但是基本上門可羅雀，來看房的只有記者一人。

和其他地區不同，長春多數樓盤春節沒有優惠活動。

長春市南關區保利凈月和府售樓部置業顧問王艾告訴紅星資本局，他們初三就已經開始上班，但是并沒有接到任何有關春節活動的通知。王艾稱，保利凈月和府2020年開盤，平均房價為9700元/㎡，距今整個樓盤只有1樓和2樓的一些房子沒有售賣，其他的都已售出，所以沒有活動。

同樣位于南關區的保利拾光年置業顧問趙旭則給記者算了一筆賬：“我們這塊住房的拿地價格在5800元/㎡左右，加上建筑成本3000元/㎡左右，人工等其他成本1000元/㎡左右，總體交房成本就在10000元/㎡左右，而售價為11000元/㎡。基本沒有利潤，所以開發商也沒有錢來做活動了。”

紅星資本局也發現，保利拾光年外部的立牌上，顯示他們僅有的活動為贈送1000元家電等大禮包，并且減免部分物業費。

多個樓盤置業顧問告訴紅星資本局，沒有舉辦春節活動，是因為整個2021年長春樓盤價格下跌，售樓壓力大。

長春某房地產經紀人王秋表示，2021年，不少大型樓盤集中降價，打8.5折。但很多小樓盤沒有實力進行這種活動，導致無人問津，樓盤滯銷。“去年政府出臺文件，要求樓盤銷售價格不能低于報備價格的90%，于是很多樓盤在元旦后，又將價格調整到了9折。”

王秋說：“2016和2017年，好像一夜之間，長春的房價就從4000-5000元漲到10000元以上，就算現在降價了，很多老百姓(行情603883,診股)也不認同這個價格。”

位于長春南四環路的華潤置地萬象府，就是一個例子。萬象府1期于2018年12月23日開始銷售，所有房源已全部售罄；2期于2020年6月開始銷售，共1500套房源，一年多的時間過去了，目前仍有100多套房源未售出。

由于銷售期超過12個月，萬象府2期剩余的房源，在春節期間仍以8.5折甩賣。

萬象府置業顧問李麗麗告訴紅星資本局，之前小區內要建設一所私立學校，而隨著國家政策出臺，學校私立轉公立，已經蓋好的學校不知道何時投入使用，導致房子降價。

李麗麗本人在萬象府1期購入了一套房產，但就算是員工價，也比2期的8.5折貴了不少，大概多花了一臺大眾邁騰的價錢。當紅星資本局問她，這種情況業主是否會不認同時，她表示：“那能怎么辦，只能認了。”

除了價格下跌，長春房價南北差距較大。

長春某房產公司工作人員徐羽告訴紅星資本局，長春南部包括高新區、南關區、雙陽區，房價均價可達12000-16000元/㎡。而北部的北湖、寬城區，房價均價卻只有7000元/㎡。

據徐羽介紹，造成這種現象的原因是南部的南關區等屬于長春未來的發展方向，價格自然高。

紅星資本局了解到，長春近幾年多個樓盤的售賣情況并不十分理想，但這并沒有影響新樓盤的開發。據房地產報統計，2021年，長春市區及周邊上市樓盤共211個，較2020年增加23個，預計供應房源約13.2萬套。

青海西寧市：

新房購房者呈觀望態度

二手房交易量較往年大幅下滑

與長春情況類似，青海省西寧市的購房者也多持觀望態度。

2月3日，青海省西寧市房地產行業工作者王力向紅星資本局記者介紹了春節前后西寧市二手房交易情況。

“按我的經驗來說，通常春節前都是西寧的購房淡季，因為年前大家的資金需求量會更大。但是今年過年的購房情況較往年有一個明顯的大幅下滑。”王力表示，他感覺2022年春節前二手房交易較往年下滑40%-50%。

至于新房，王力告訴紅星資本局，節前購房者購房意愿低，而年底開發商需要回籠資金，會推出一些優惠促銷活動吸引顧客。

有購房意愿的西寧市民陳鴻對紅星資本局介紹，年前曾在萬達、萬科等售樓部了解情況，發現開發商確實推出了不少優惠活動，售樓部也人滿為患，但就其個人而言，還想再觀望一陣。

“看的人是很多，但是買的人到底有多少，我就不知道了，銷售肯定也不會說真話。買房子就是這樣，房價下跌的時候反而會觀望。”陳鴻表示。

王力則認為：“主要是受市場和政策消息的影響，還有疫情的原因，去年一年，房價整個都跌下來了。而且前幾年西寧炒學區房炒得太厲害了，現在雖然沒有完全取消學區房政策，但是大家都在說要取消，一二線城市也已經在試點了，大家都在觀望，不敢買房子了。”

王力對紅星資本局表示，目前西寧市平均房價為8000-9000元/㎡，較偏遠地區房價在4000-5000元/㎡左右。但在下滑前，西寧平均房價在萬元出頭，知名學區房最高炒至2.3萬元左右。

紅星資本局查詢公開數據發現，2022年1月西寧市新房均價約為9790元/㎡，環比上月持平。另據安居客房產數據，在2021年3月-2022年2月期間，西寧市新房均價高點在2021年3、4月，為9938元/㎡；低點在2021年10月，為9598元/平米。年內均價下跌340元。

據王力了解：“去年一年，有不少房屋中介人員賺不到錢，失業或轉行了。”

四川遂寧市：

迎來返鄉置業潮

但成交量遠低于往年同期

紅星資本局了解到，除了西寧，四川省遂寧市也有多個樓盤在春節期間推出優惠活動。

這個春節，遂寧市某樓盤置業顧問劉夕只休息了一天，從大年初一開始，售樓部就開始上班了，他告訴紅星資本局：“返鄉置業的人很多。”

另一位在遂寧從事房產中介工作的王濤也告訴紅星資本局，“春節是返鄉置業的旺季，我們從大年初二就開始上班了，從大年初三開始，來看房的人就多了起來”。

據劉夕介紹，返鄉置業人群主要關注新房，二手房則較少，“我們從除夕到現在成交量的90%都是新房”。

此外，紅星資本局從劉夕和王濤的口中了解到，返鄉置業人群最喜歡“小三房”和“100平以下”的戶型。“返鄉置業的還是剛需偏多，這類戶型最暢銷”，王濤表示。

針對返鄉置業人群，各個樓盤都給出了不同程度的優惠，劉夕所在的樓盤推出了“返鄉補貼”，每平方米優惠200元左右。除了“返鄉補貼”，有的樓盤還推出了“買房送車位”的促銷活動。

但劉夕表示，相比去年，今年春節的成交量要低不少，“看房的人很多，購買的人卻不多”。劉夕稱，主要是因為2021年二手房價格下降，對新房的銷售有一定影響。

紅星資本局了解到，2018年上半年，遂寧市的房價達到近年來的最高點，例如河東新區，新盤開盤價最高達到11000元/㎡。近年來，遂寧市的房價有所回落，貝殼APP顯示，目前在售的樓盤中，價格最高為8500元/㎡。

另據劉夕介紹，目前遂寧市共有21個新樓盤在售，較偏遠的物流港區域新房價格為4000-5000元/㎡，老城區為6000-7000元/㎡，河東新區的價格最高，一般在7800-9800元/㎡。

云南威信縣：

銷售低迷

樓盤爛尾傳言甚囂塵上

比起大中城市，中國1000多個縣城的情況或許代表了更多人的生活現狀。

紅星資本局采訪了解到，如今云南省昭通市樓市行情低迷。開盤一年多房子仍然沒賣完，已經成為多個樓盤面臨的困局。

樓盤A置業顧問小王告訴紅星資本局，其推售的樓盤已經開盤一年多，但截至2022年2月5日，預計在2022年年底交付的一期房還沒有賣完。

小王還介紹，樓盤A首套房的首付比例是20%，二套房的首付比例是30%。“買房的基本上都是本地人，大多數都是鄉下來的。”

樓盤B的置業顧問小李告訴紅星資本局，樓盤B貸款、首付政策與樓盤A相同。目前來看，貸款的購房客戶比全款的購房客戶多。“買我們房子的哪一種人都有，有公務員、事業單位的，有老師，也有從鄉壩頭來的。”小李對紅星資本局說。

紅星資本局通過多位置業顧問了解到，目前，昭通市威信縣的新房均價在5000元/㎡左右。

以樓盤A為例，其單價在4500-5600元/㎡；而樓盤B的單價為5200-5900元/㎡。兩處樓盤所推售的戶型基本都是大戶型，面積多在100㎡以上。

而紅星資本局翻閱威信縣人民政府官網得知，2021年，其城鎮常住居民人均可支配收入為30695元，農村常住居民人均可支配收入為12211元。

此外，紅星資本局注意到，過去一年，樓市的緊張氛圍也傳導到了這個小縣城。

工程會不會爛尾？房子能不能順利交付？這是購房者和意向購買者們最關心的問題。

有當地人向紅星資本局轉述了一種廣為流傳但未經證實的說法——除了樓盤B，其他樓盤都有資金問題，工程可能會爛尾。不過，也有人認為這種說法可能是樓盤B的營銷手段。

對于這種傳言，樓盤A置業顧問再三強調，這只是沒有依據的傳言，他們交房的時間不會發生改變。

貴州威寧縣：

房價較為平穩

看房者年輕人居多

威寧彝族回族苗族自治縣，隸屬貴州省畢節市，為貴州省面積最大的民族自治縣，公開數據顯示，威寧縣常住人口為120萬人。

2月5日，紅星資本局記者來到威寧新城，走訪了多個樓盤。

奧元地產威寧項目位于威寧新城的核心位置，一名銷售告訴紅星資本局：“該樓盤當前房價在5000元/㎡左右，也一直是威寧房價的標桿，最高的時候賣到過5500元/㎡”。

該銷售還稱：“目前老城區基本沒有可售的商品房，商品房主要集中在新城區和工業園區，兩邊因為地理位置、商業配套的不同，房價也有所不同。但總體來說畢節地區，比如威寧近3年來房價都較為平穩，總體漲幅不大。”

另一樓盤中億王府公園的銷售也表示：“我們樓盤均價在3800元～4000元/㎡左右，去年到今年幾乎沒什么漲跌。”

此外，記者在走訪過程中發現，雖然還在放假期間，但看房的年輕人依然比較多。中億王府公園的銷售也證實了記者的觀點：“目前看房是年輕人居多。”

正準備購房的陳先生告訴紅星資本局：“我從2021年9月份開始看房，還是想往新城區買，老城區都是私人住宅，幾乎沒有商品房，環境、商業也沒新城區好，醫院和一些政府單位都在往新城遷移。我準備買在奧園廣場附近，目前房價在3800元~4500元之間。”

陜西榆林市：

新盤開盤即售空

買房需花重金、“托關系”

與其他城市低迷的樓市相比，陜西省榆林市是個特例。

春節前，紅星資本局采訪到榆林的一位購房者，對方表示：“在榆林買房，很多樓盤剛開盤立刻一售而空。如果你去售樓部，工作人員會說已經沒有房源了，但是如果找關系，或許有些機會。”

中國房價行情網數據顯示，2022年1月榆林市房價均價為9782元/m2，同比增長23.62%，環比增長10.37%，在全國312個城市中排名第77位。

房價高，購房難，成為了榆林購房者的不得不面對的難題，甚至還催生出灰色產業。

榆林市一房地產工作人員告訴紅星資本局，雖然榆林市沒有限購政策，但“購房資格”卻要花重金購買。據其介紹：“榆林市的房價在陜西省僅次于西安市，現在房源少，買家多，一套房源的購房額度賣三、四萬塊不是問題。”

早在2021年10月28日，在榆林“百姓問政”平臺上，就有投訴稱，“很多房地產開發商與黑中介勾結，囤積房源、哄抬房價，存在樓盤剛開盤就秒無的現象，然后朋友圈到處都是加價轉讓指標，讓真正想要買房的人，買不到房子。”

新房難求，二手房的情況也與之類似。

2021年12月19日，榆林“百姓問政”平臺有投訴指出，“2018年售價6000多元的區域，現在新盤開盤1.2萬；2018年售價7000元的區域，現在二手房都漲到了1.5萬至2萬。”對此，榆林市住建局回應，榆林市暫無限售限價政策，將在今后房地產市場調控過程中，適時向市委市政府提出相關建議。

有當地房地產從業者認為，是土地供應緊張，新房項目推貨不足，打破了供需平衡。

紅星資本局查閱土地數據發現，從2016年至今，榆林的住宅供地實際上大趨勢是逐漸增加的，只有個別年份偏緊。從需求端來看，榆林經過了2016-2019年大規模的棚戶區改造，由此帶來的購房需求空前。其次，榆林中心城區人口的增加，擴大了熱點區域的需求規模。

而另一不容忽視的現狀是，2021年榆林市GDP突破五千億，超過哈爾濱、太原等省會城市，排名全國GDP百強城市第45位，增速達到驚人的32.9%。紅星資本局發現，榆林GDP從3千億到5千億，只用了4年。

2月6日，中原地產首席分析師張大偉在接受紅星資本局采訪時表示，能源漲價讓煤炭儲量豐富的榆林經濟一飛沖天，也直接“點燃”了榆林的房價。

“受能源價格暴漲的影響，資金大量涌入榆林市，當地居民收入上漲，必然拉動了當地房產價格的上漲。同時，據了解，榆林全市總共在售或者新修的樓盤并不多，這也是造成樓盤搶購一空的原因之一。”

張大偉認為，這就像突然出現的“財富效應”，而且短時間內大家都去投資房產，帶來了供需的失衡。但他提醒，未來需注意的是，隨著資金的大量涌入，很多土地交易開始活躍，一兩年之后供應量多了，需求有可能就有稀釋了，接下來房價有可能會有所回落。

結語：

近期，多地出臺政策支持住房消費。中泰證券(行情600918,診股)研報顯示，截至1月23日，株洲、自貢、南寧、保定、玉林、馬鞍山等18個城市或市區出臺鼓勵政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購房補助、放寬落戶限制、下調公積金首付比例等。

中泰證券首席經濟學家李迅雷認為，貨幣環境寬松以及流動性改善，只是一個短期因素。中國房地產長周期拐點已現，未來樓市將呈現長期下行趨勢。當然，在政策影響下，這一過程會比較平緩。

2021年年底，安信證券首席經濟學家高善文也提出，2020年和2021年中國商品房銷售面積逾17億平方米的水平，將是未來數年內中國商品房銷售面積的頂部，也可能是一個長期的歷史峰值。

房地產行業的調整，或許還將繼續進行。

紅星新聞記者 楊佩雯 強亞銑 謝雨桐 費成鴻 孫宇 張錦業 申夢蕓

關鍵詞： 樓市