2021年對于杭州來說是特殊的一年，既是十四五規劃的開局之年，也是疫情嚴控的一年，更是樓市劇烈調整的一年。相對與房地產行業而言，一方面杭州政府落地眾多新規劃、帶來新的機會與利好;另一方面，政府貫徹“房住不炒”，房地產調控政策持續收緊，房地產市場進入下行周期。回顧2021年，我們來盤點一下有哪些重大的城建規劃和樓市調控政策。

城建規劃

行政區調整，整合資源，邁向共同富裕

一、優化調整行政區劃分，增強城市競爭力

4月9日，杭州召開部分行政區劃優化調整實施動員部署會議，宣布正式啟動實施部分行政區劃優化調整：

·撤銷上城區和江干區，設立新的上城區，以原上城區、江干區的行政區域(不含下沙街道、白楊街道)為新的上城區的行政區域;

·撤銷下城區和拱墅區，設立新的拱墅區，以原下城區、拱墅區的行政區域為新的拱墅區的行政區域;

·撤銷余杭區，設立新的余杭區，以原余杭區的余杭街道、倉前街道、閑林街道、五常街道、中泰街道、仁和街道、良渚街道、瓶窯鎮、徑山鎮、黃湖鎮、鸕鳥鎮、百丈鎮的行政區域為新的余杭區的行政區域;

·設立臨平區，以原余杭區的臨平街道、東湖街道、南苑街道、星橋街道、運河街道、喬司街道、崇賢街道、塘棲鎮的行政區域為臨平區的行政區域;

·設立錢塘區，以原江干區的下沙街道、白楊街道和杭州市蕭山區的河莊街道、義蓬街道、新灣街道、臨江街道、前進街道的行政區域為錢塘區的行政區域。

此次調整后，杭州市下轄10個區、2個縣，代管1個縣級市，分別為：上城區、拱墅區、西湖區、濱江區、蕭山區、余杭區、臨平區、錢塘區、富陽區、臨安區、桐廬縣、淳安縣、建德市，總體建制數不變。

本次行政區優化調整的意義在于：

1、優化城市內部空間結構，有利于解決城區之間“大的過大、小的過小”問題，防范化解大城市病等治理風險隱患，提高城市治理現代化水平，促進區域協調發展，增強城市承載力和輻射力

2、有利于優化資源要素配置，推動公共服務普惠均等和共同富裕，促進行政區與功能區深度融合。

3、有利于厚植歷史文化名城、創新活力之城和生態文明之都的特色優勢，高水平打造“數智杭州·宜居天堂”，加快建設社會主義現代化國際大都市。

二、加快構建新型特大城市格局，“優核強星”推動城市發展方式實現深層次變革

對于杭州城市格局的優化在年初的杭州十四五規劃就已經提到，要加快構建“一核九星、雙網融合、三江綠楔”的新型特大城市空間格局。

·“一核”即核心城區，由上城、拱墅、西湖、濱江四個區組成，主要承擔中央活動區功能，持續做優做強創新研發、金融服務、高端商務、文化創意等經濟形態，不斷提高經濟密度、人居環境和公共服務水平，成為“大杭州”的強勁極核。

·“九星”即蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽、臨安、桐廬、淳安、建德，按照郊區新城的時代特征和發展要求，堅持以產興城和依城興業相結合，建成“產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利”的綜合節點性城市。

九大星城分三個類型：蕭山、余杭、臨平為緊密聯動型，要成為“大杭州”的重要增長極;錢塘、富陽、臨安為融核提升型，要成為“大杭州”的魅力新城區;桐廬、建德、淳安為生態賦能型，要成為“大杭州”的靚麗后花園。

三、湘湖·三江匯未來城市先行實踐區建設啟動，2035年初步建成未來城市

3月18日，杭州召開湘湖·三江匯未來城市先行實踐區建設動員大會，正式發布《“三江匯”杭州未來城市實踐區發展戰略與行動規劃》和《“三江匯”杭州未來城市實踐區建設與治理準則》。

湘湖·三江匯未來城市先行實踐區總規劃面積458平方公里，范圍涉及西湖區、濱江區、蕭山區、富陽區，共12個鄉鎮街道。

杭州三江匯未來城市有三大使命：分別是探索生態文明時代“未來城市”的實踐區、展示未來城市“中國方案”的樣板間、推動城市創新發展與競爭力提升的新引擎。

其規劃總體愿景目標是“魅力未來·無限江南”，其中“魅力未來”指吸引未來人群，實現創新發展，永續城市魅力;“無限江南”指再現富春山居，提供無限想象。以綠色未來、人文未來、創新未來、智慧未來和善治未來五個維度為出發點，到2025年，未來城市初具雛形;到2035年，未來城市初步建成;到2050年，全面建成未來理想城市。

從總體布局上建構生態為基、城鄉共生、人與自然和諧的“生命共同體”。一方面，堅持生態優先;另一方面，嚴格控制建設用地規模。在空間結構上，形成一川展卷(通山連水，江水會城兩岸和)、兩翼湘靈(外聯內育，半城山水半城湖)、三江匯心(鏈湘串島，詩意匯心未來渚)、田園組群(城鄉融合，坊巷尋夢江南苑)的格局。

湘湖?三江匯未來城市先行實踐區是全面貫徹創新、協調、開放、綠色、共享的發展理念，全面展示中國特色社會主義制度優越性的“窗口中的窗口”，綜合集成中國式現代化的核心要素，充分彰顯千年古都“2035”的光榮和夢想。

四、多段地鐵線開通運營，加速建成“1小時交通圈”

軌道交通縮短了城市時間上的距離，是杭州構建新型特大城市格局的重要支撐;加快軌道交通建設，也是推進省域、市域、城區3個“1小時交通圈”建成的主要方式。

2021年，杭州地鐵6號線二期、7號線過江段、8號線、9號線一期北段和臨平段開通運營，市區軌道交通新增里程82公里。4段線路的開通縮短了臨平山北、大江東、之江、富陽等邊緣地區到市中心的通勤時長，方便了各區居民的出行互通，也加快了邊緣地區的發展，引導產業及人口向郊區疏散。

杭海、杭紹城際鐵路的開通，也加快了海寧、紹興的融杭節奏，便于城際間的資源互補，加速實現浙江省“1小時交通圈”的目標。

樓市政策

持續收緊，大力發展保障性住房

一、限購與落戶政策持續收緊，提高購房門檻限制炒房投機行為

近幾年杭州樓市持續火熱，吸引了大量投機者入場。為貫徹“房住不炒”，今年杭州政府不斷提高購房門檻;主要表現在4個方面：

①非本市戶籍，社保年限要求從2年提高到4年，買房門檻的提高直接明顯;

②1月“落戶未滿5年限購一套房”的要求是針對之前落戶就能賣2套房政策的收緊，8月新增兩年社保要求是為了封堵“老人投靠落戶”、“突擊落戶”的炒房群體的投機炒房機會，同時也杜絕了大學生購房的可能。

③房產贈與、法拍房、高層次人才購房等行為納入限購，拓寬了限購的范圍，為限購政策打補丁。

④10月的大學畢業生落戶政策的調整，徹底取消大專生通過學歷落戶的資格;同時碩士研究生取消了之前“先落戶，后就業”待遇，也提高了落戶門檻。

可以看到，今年以來的限購、落戶政策的收緊是層層遞進，不斷完善的，表明了政府落實“房住不炒”，維護房地產市場平穩健康發展的決心。

二、優化搖號制度，以社保年限排序入圍搖號

熱門紅盤是投機炒房重災區，將低中簽率樓盤納入限售可以有效提高炒房者持有成本，從而抑制炒房行為，提高買房自住客戶的中簽率。同時按繳納社保的月數入圍搖號，提高了優質樓盤的中簽率，并極大的照顧了社保繳納年限較長的購房者，尤其是改善客戶群體。針對流搖項目，加強對開發商的約束管理，有利于制止人為制造“流搖”的動機，保障購房者權益。加重對違規參與搖號的行為的懲罰，有效打擊市場亂象，促進杭州房地產市場平穩健康發展。

三、二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能

8月18日，“個人自主掛牌房源”功能正式上線杭州市“二手房交易監管服務平臺”。這意味著房東可在房管局線上平臺自主掛牌自家房源，購房者也可以“繞開”中介，直接和房東面對面交易。這標志著杭州的二手房自主交易有了更規范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。

新上線的“個人自主掛牌房源”功能，積極意義是：

可以打破了傳統依賴中介機構的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構房源信息不對稱的弊端，保障房源信息真實性，防止個人信息外泄，為群眾自主交易提供了出售房源信息發布、購買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，構建了更為公平合理的二手房交易市場運行體系。

但可以看到，相對于上海、成都、廣州等15個城市出臺的二手房指導價直接調控二手房定價，“個人自主掛牌房源”對于二手房市場的調控作用很弱小。目前“個人自主掛牌房源”功能仍未完善，例如房源篩選查詢功能不夠細致，不能開通監管賬戶保障交易中資金安全等;同時在按揭貸款、產權調查等專業服務上仍需要中介介入。所以“個人自主掛牌房源”暫時僅是為房源掛牌提供官方新渠道的一個便民功能，既不能完全取代中介機構，也不能深入影響二手房價格。

四、杭州發布共有產權房管理辦法，首宗共有產權房項目用地位于喬司

12月1日杭州發布《杭州市共有產權保障住房管理辦法》，明確2021年12月27日正式施行《辦法》，表明杭州繼北京、上海、南京、廈門等城市之后真正迎來共有產權保障住房。《辦法》的要點有：

·購買共有產權保障住房享有與購買商品住房同等的公共服務權益。

·購房家庭產權份額比例不低于50%且不高于80%。

·共有產權保障住房戶型以中小套型為主，但通過既有房源轉用方式的共有產權保障住房，不受套型限制。

·申請必須滿足限購政策，市區戶籍需滿足一定的落戶年限要求，非市區戶籍則需滿足一定的社保年限要求，同時需持有《浙江省居住證》或《浙江省引進人才居住證》，并且在市區累計繳納社保或個人所得稅滿一定年限。且申請人須一定年限內在市區無房，單身申請人需年滿30周歲(含)等。

·取得不動產證滿5年的可以增購政府份額，取得不動產權證滿10年的，可將其共有產權保障住房份額上市交易。即如想將共有產權房轉為商品房整體出讓，至少需要滿15年。

2021年11月26日，杭州發布第一宗共有產權房項目地塊，位于臨平區喬司街道，總建面約6.9萬方。

近年來，杭州房地產市場高速發展，房價一直保持較高漲幅，城市居民住房困難成為制約城市發展的阻礙。共有產權房通過政府自持部分產權，降低了購房門檻，對于資金有限的自住家庭來說是巨大利好。同時10-15年的限售年限，也限制了炒房者的入場。但同時，杭州的剛需購房客群體量較大，共有產權房用地的供應量以及后續的配套政策制定都需要更多考量。供應量少則保障面小、購買者搖號困難;供應量大則可能對房地產市場產生沖擊。

總結：十四五規劃中杭州要構建新型特大城市格局，加之2021年“共同富裕示范區”落位浙江，杭州政府開始統籌各區縣資源，形成錯位協同發展，根據各區縣的自身特色推動“優核強星”，利用新理念、新模式發展城市，爭做共同富裕示范區城市范例。在樓市調控方面，2021年調控密集且全面，現行政策整體偏緊;2022年政策調控頻率將降低，調控方向或多為市場管理相關，保障性住房相關政策設置可能成為重點。

關鍵詞： 一核九星 新型特大城市 空間格局 樓市調控