宏觀環境：經濟保持恢復態勢，但面臨新的下行壓力

1.前三季度GDP同比增長9.8%，經濟整體保持穩定恢復，第三產業拉動經濟增長5.3個百分點，繼續發揮主引擎作用

2021年經濟穩步恢復，前三季度GDP同比增長9.8%。2021年前三季度，我國GDP總量為82.3萬億元，同比增長9.8%，兩年平均增長5.2%。分季度來看，一季度GDP同比增長18.3%，二季度同比增長7.9%;三季度，國內外風險挑戰明顯增多，世界經濟恢復勢頭放緩，大宗商品價格高位運行，國內部分地區受疫情、汛情沖擊，經濟轉型調整壓力有所增大，GDP同比增長4.9%。

第三產業繼續發揮主引擎作用。2021年前三季度，我國第三產業增加值為45.1萬億元，同比增長9.5%，兩年平均增長4.9%。第三產業增加值占GDP比重為54.8%，對經濟增長的貢獻率為54.2%，拉動國內生產總值增長5.3個百分點，持續發揮“主引擎”作用。

2.服務業整體保持恢復態勢，除8月外，其他月份商務活動指數均位于臨界點以上

2021年，我國服務業整體保持恢復態勢，除8月受部分地區疫情、汛情沖擊導致服務業景氣水平回落至臨界點以下外，其他月份服務業商務活動指數均位于臨界點以上。12月，服務業商務活動指數為52.0%，較11月上升0.9個百分點，服務業經營活動恢復加快。分行業來看，21個行業中有13個商務活動指數位于擴張區間，服務業景氣面擴大，尤其11月受疫情影響較大的航空運輸、餐飲、文化體育娛樂等行業商務活動指數回升至擴張區間。

3.居民收入繼續恢復性增長，消費支出延續反彈態勢

居民收入繼續恢復性增長：2021年前三季度，全國居民人均可支配收入為26265元，同比增長9.7%，兩年平均增長5.1%，與GDP增長基本同步。

居民消費支出延續反彈態勢：2021年前三季度，全國居民人均消費支出為17275元，由于上年同期基數較低，同比增長15.1%，兩年平均增長3.7%。從消費結構看，八大類消費支出在上年同期六降兩增的基礎上，兩年平均增速全部實現正增長。

4.消費市場韌性繼續顯現，保持恢復態勢

今年以來，疫情多點散發對部分地區消費市場產生一定影響，但隨著疫后經濟持續恢復，居民消費需求進一步釋放。1-11月，社會消費品零售總額同比增長13.7%，仍保持較快增長，兩年平均增長4.0%，與1-10月持平。1-11月，全國實物商品網上零售額同比增長13.2%，兩年平均增長14.4%，線上消費需求持續釋放。其中，吃類、穿類和用類等商品網上零售額同比分別增長18.8%、11.1%和13.1%。

市場表現：商辦用房開工投資放緩，商辦用地供需規模縮量，市場整體面臨下行壓力

1.商辦市場存量：

以新開工面積計算，全國辦公樓存量達9.13億平方米，商業營業用房存量達32.28億平方米，2014年后商辦用房開工量整體呈下行趨勢，進入存量時代

辦公樓：1999-2021年11月，全國辦公樓新開工面積累計達9.13億平方米，年均復合增速約為25.9%。2015年以前，辦公樓開工整體呈增長態勢，2015年以后，全國辦公樓開工普遍有所下降，2021年1-11月，同比降幅達19.3%。

商業營業用房：1999-2021年11月，全國商業營業用房新開工面積累計達32.28億平方米，年均復合增速約為26.6%。2014年以前，商業營業用房開工整體呈增長態勢，2014年以后，全國商業營業用房開工持續下降，2021年1-11月，同比降幅達20.2%。

2.存量結構：

20個重點城市辦公樓存量占全國比重超五成，商業營業用房占全國比重在兩成左右

辦公樓：1999-2020年，20個重點城市辦公樓累計新開工面積達4.42億平方米，占全國比重為51.0%，其中一線城市辦公樓累計新開工面積共計1.62億平方米，占全國比重為18.7%，16個二線代表城市辦公樓累計新開工面積共計2.80億平方米，占全國比重為32.3%。

商業營業用房：1999-2020年，20個重點城市商業營業用房新開工面積累計達7.10億平方米，占全國比重為22.9%，其中一線城市商業營業用房累計新開工面積共計1.60億平方米，占全國比重為5.2%，16個二線代表城市辦公樓累計新開工面積共計5.50億平方米，占全國比重為17.7%。

3.商辦用地：

2021年，全國300城商辦用地推出及成交面積同比均下降，成交樓面均價同比小幅上漲，平均溢價率同比下降

2021年，全國300城商辦用地共推出26722萬平方米，同比下降15.6%，成交20809萬平方米，同比下降21.2%。12月，全國300城商辦用地共推出5537萬平方米，同比下降9.6%，成交4648萬平方米，同比下降10.0%。

2021年，全國300城商辦用地成交樓面均價為2330元/㎡，同比上漲3.0%，平均溢價率為4.6%，同比下降1.1個百分點。12月，全國300城商辦用地成交樓面均價為1921元/㎡，同比下跌18.9%，平均溢價率為3.9%，同比下降1.1個百分點。

一線城市：2021年，全國300城中一線城市商辦用地成交規劃建筑面積為934萬平方米，同比下降31.7%，成交樓面均價為10442元/平方米，同比上漲6.9%，平均溢價率為0.5%，同比上升0.1個百分點。

二線城市：2021年，全國300城中二線城市商辦用地成交規劃建筑面積為7211萬平方米，同比下降23.6%，成交樓面均價為2636元/平方米，同比上漲13.7%，平均溢價率為4.1%，同比上升0.4個百分點。

三四線城市：2021年，全國300城中三四線城市商辦用地成交規劃建筑面積為12664萬平方米，同比下降18.8%;成交樓面均價為1558元/平方米，同比下跌0.9%;平均溢價率為7.4%，同比下降3.6個百分點。

4.商辦用房：

1-11月，辦公樓、商業營業用房開工投資同比均下降，辦公樓銷售面積同比增幅收窄，商業營業用房銷售面積同比降幅擴大

辦公樓：2021年1-11月，全國辦公樓開發投資額為5438億元，同比下降6.1%，較2019年同期下降2.1%，兩年平均下降1.1%。新開工面積為4713萬平方米，同比下降19.3%，較2019年同期下降25.8%，兩年平均下降13.8%。

商業營業用房：2021年1-11月，全國商業營業用房開發投資額為11520億元，同比下降3.1%，較2019年同期下降4.9%，兩年平均下降2.5%;新開工面積為12936萬平方米，同比下降20.2%，較2019年同期下降24.5%，兩年平均下降13.1%。

整體來看，2021年1-11月，辦公樓及商業營業用房開發投資額同比增速均持續放緩，并于9月止增轉降;新開工面積自4月起同比持續下降。受新開工規模縮量等因素影響，預計2021年全年辦公樓及商業營業用房開發投資額和新開工面積均將維持下降態勢。

辦公樓：2021年1-11月，全國辦公樓銷售面積為2827萬平方米，同比增長2.0%，銷售額為3950億元，同比下降3.0%。11月，全國辦公樓銷售面積為319萬平方米，銷售額為424億元，同比分別下降0.6%和13.3%，二季度以來，除6月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

商業營業用房：2021年1-11月，全國商業營業用房銷售面積為7530萬平米，銷售額為8075億元，同比分別下降2.6%和2.2%。11月，全國商業營業用房銷售面積為879萬平方米，銷售額為911億元，同比分別下降15.5%和13.1%，4月起，商業營業用房單月銷售面積連續8個月同比下降。

5.寫字樓租金：

三季度，中國房地產指數系統寫字樓租金指數監測的15個城市主要商圈寫字樓租金環比微漲0.13%

根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數監測的全國15個城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2021年三季度，全國15個城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環比微漲0.13%。

近年來，寫字樓市場進入新一輪調整期，部分城市新增供應持續增加，但需求動力不足，供大于求態勢加劇。2019年三季度起，重點城市主要商圈寫字樓平均租金連續六個季度環比下跌，尤其是2020年初新冠肺炎疫情爆發，經濟下行嚴重沖擊寫字樓市場，2020年二季度寫字樓租金環比跌幅達到最大。2020年三季度起，寫字樓市場逐漸克服疫情不利影響，市場活躍度逐步恢復，租金環比跌幅連續兩個季度收窄，并于2021年一季度企穩。

整體來看，2021年前三季度，重點城市主要商圈寫字樓平均租金波動較小，市場逐漸回歸平穩運行態勢。預計四季度，供應迎來小高峰將加劇項目或商圈間的競爭并帶來空置壓力，但經濟持續恢復疊加一系列利好因素將促使寫字樓需求繼續釋放，租金有望保持平穩。

6.大宗交易：

2021年，20個商辦重點城市大宗交易市場活躍度上升，成交總價同比增幅超兩成，一線城市寫字樓資產依舊最受投資者青睞，物流倉儲投資熱度上升

2021年，部分房企面臨流動性困難，通過出售資產回籠資金，高性價比項目入市疊加經濟恢復增強投資者信心，大宗交易市場活躍度增加。

成交宗數：2021年，中指數據監測的20個商辦重點城市共監測到已成交大宗交易239宗，較2020年減少19宗。從城市等級來看，一線城市共監測到154宗，占比64.4%，其中上海、北京、深圳、廣州交易宗數分別為81宗、39宗、17宗、17宗，上海、北京依舊是最為活躍的城市;二線城市交易活躍度顯著低于一線城市，其中蘇州、杭州分別成交18宗和12宗，相對活躍，其他城市均在10宗以內。

成交總價：2021年，20個商辦重點城市共監測到大宗交易2744億元，同比增長25.8%。從城市等級來看，一線城市成交總價為2281億元，占比83.1%，二線城市成交總價為464億元，占比16.9%。整體來看，2021年，20個重點城市大宗交易呈現宗數小幅下降，但總價增長的特點。

單筆交易平均金額：以監測到總價的交易來看，2021年20個商辦重點城市單筆交易平均金額為13.4億元，同比增長43.7%。其中一線城市單筆交易平均金額為16.3億元，顯著高于二線城市的7.1億元。

物業類型：2021年，在中指數據監測的239宗大宗交易成交案例中，以寫字樓為標的的交易占37%，依舊是投資者最青睞的物業類型。值得關注的是，數字經濟崛起，網絡零售帶動物流倉儲需求增長，投資者對此類標的關注度也有所上升。

買家類型：2021年，內資買家投資活動依舊最為活躍，占比56%。同時，由于2021年中國經濟穩定恢復，外商投資政策扶持力度增強，中國市場對外資機構吸引力增強，外資買家占比由2020年的19%提升至24%。

企業表現：商業地產業務成為房企“第二增長曲線”，輕資產拓展和數字化轉型成為企業共識

外部行業變化推動企業探索轉變自身發展模式，商業地產業務成為房企“第二增長曲線”

2021年政府對房地產調控實施面向銀行的“兩道紅線”和22城供地“兩集中”政策。房企加速洗牌，部分房企由于無法快速反應，出現債務違約等問題。外部行業變化推動企業開始探索轉變自身發展模式，對開發主業不斷加強運營管理、實現降本增效，同時開展相關多元化業務分散風險，尋求可持續發展。與此同時，在“共同富裕”與“雙循環”戰略發展格局下，國內消費市場需求持續擴大，商業地產業務成為部分房企與住宅主業協同發展，并帶來業務發展的“第二增長曲線”。

輕資產模式加速發展，商業運營服務業務板塊繼續分拆上市熱潮，開發企業“輕重并舉”或成為趨勢

與住宅不同，商業地產需要通過持續穩定的經營獲取租金收益并實現項目的保值增值，因此運營水平對商業地產項目的成功至關重要，商業運營服務具備廣闊市場空間。頭部企業通過優質項目的打造積累運營經驗，培養出優秀的運營團隊，形成品牌效應，并在此基礎上積極拓展第三方項目，開展輕資產運營業務，實現規模擴張。

在輕資產業務的發展策略上，一部分企業則選擇采用“輕重并舉”的策略，將輕資產運營作為重資產業務的補充，并逐漸擴大輕資產業務的規模。另一部分企業選擇剝離輕資產運營業務板塊獨立上市，拓寬融資渠道、拓展業務規模的同時在市場的監督下更快獨立成長，如寶龍商業、星盛商業、華潤萬象生活，以及正在沖擊港股的萬達商管等。

此前，物業管理行業憑借政策的支持、可持續的盈利模型等獲得市場認可，享受到較高估值水平，時至今日，大部分頭部企業的物管板塊已完成分拆上市，行業上市紅利基本結束，估值回歸平穩。而作為物業管理細分行業的商業運營業務板塊，則隨著消費市場擴大和房企對商業地產業務的重視迎來分拆上市的熱潮。尤其2021年，萬達商管向港交所正式遞交招股書，若能在2022年成功上市，或將成為一道東風，抬升商管行業估值，屆時將有更多企業分拆商管業務上市。

科技賦能，借數字化轉型提升經營績效成為頭部企業共識

“互聯網+”浪潮的來襲給實體商業帶來沖擊，同時也讓商業地產企業看到數字化轉型的機遇。部分企業在打通線上線下消費渠道的基礎上，進一步加大對數字化的投入，打通企業及項目運營數據、搭建會員系統，將項目方、品牌方、消費者三者聯動，形成服務閉環。同時，商業地產企業開始意識到，數字化不能僅僅應用于營銷環節，更應該通過綜合線上系統提升自身運營能力與運營效率。

例如，2021年寶龍商業與騰訊的合作進一步升級，共同打造融合存量資產管理、投資、消費者和商戶服務的超級智能化場景，為行業創造新的價值空間，推動進步。同時，寶龍商業以上海寶龍寶楊廣場為試點，在消費者產品創新、智能安防、掃地機器人等多個方面試點智慧商業，提升管理效能，降低運營成本。

資產證券化：受行業融資監管趨嚴趨緊影響，類REITs和CMBS/CMBN整體發行金額同比有所下降，零售物業、辦公物業、商業綜合體發行量合計超六成

受行業融資監管趨嚴趨緊影響，2021年，房地產企業類REITs產品和CMBS/CMBN產品發行金額共計1483億元，同比下降12.0%。其中，類REITs產品金額為324億元，同比小幅增長3.5%，CMBS/CMBN類產品金額為1159億元，同比下降15.6%。從底層資產的物業類型來看，以零售物業為底層資產的產品發行量最大，占比近30%，其次為辦公物業和商業綜合體，三者合計占比近65%。

關鍵詞： 宏觀環境 第三產業 經濟增長 GDP總量