今年2月，自然資源部召開住宅用地供應分類調控相關會議，提出重點城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序，實行“兩集中”同步公開出讓。“兩集中”政策主要是為了進一步調控土地市場，降低供地預期，讓土地價格回歸理性。

縱觀2021年各地兩集中土拍情況，上半年第一批試點的22城集中供地冰火兩重天：土地市場熱度分化嚴重，熱點城市集中供地成交火熱，溢價率極高，再加上競自持、競配建等規則變相推高實際溢價率，項目利潤空間被大幅擠壓。第二次集中供地的成交情況來看，盡管部分城市向企業讓出一定利好，但是作用并不明顯，整體市場仍是央企、國企在支撐，市場熱度不復，市場整體降溫，城市間和城市內市場熱度分化加劇。

目前第三輪集中供地土拍已進入尾聲，本文主要通過梳理各地兩集中第三輪土拍特點，總結未來企業如何自處，做好當下。

不難看出，深圳、無錫、廣州、南京、蘇州5個城市當地城投公司在第三輪土拍中都占據了重要主力，參與率高達70%以上。而民營企業參與率明顯不高。第三輪土拍結果顯示，多數城市當地城投公司已經成為主力軍，城投公司正式登上歷史舞臺，為政府托底，為企業轉型，為穩定市場。另一方面，部分城市，本土品牌房企在本輪土拍中也表現突出。例如杭州，本次土拍，國企和本土民企表現突出，國企獲取地塊占比高達33%。本土品牌房企表現優秀，本土頭部房企濱江、綠城各摘4宗地塊，成為本次土拍搖號的最大贏家。

1、出讓條件優化，提高房企參拍積極性。與第一、二批集中供地相比，第三批集中供地出讓規則產生了明顯變化。多個城市都優化了地塊的“出讓條件”：提高房價銷售上限、放寬保證金支付期限、對保證金比例、付款進度和捆綁要求等方面都進行了調整。這明顯降低了房企參拍門檻的限制，為企業讓出了一定的利潤空間，在一定程度上調動了房企參拍的積極性。

2、宏觀政策釋放維穩信號，提振市場信心。進入12月以來，宏觀政策釋放出一系列利好：12月3日，銀保監會明確合理發放房地產開發貸款、并購貸款。12月6日，央行宣布降準0.5個百分點，共計釋放長期資金約1.2萬億……利好政策頻出，供應端復蘇，購房者逐漸對市場恢復信心。第三次土拍正處在市場轉向、政策利好的時期，眾多熱點地塊入市，被優質企業競得或中簽，為市場帶來良好預期。

3、熱點板塊、優質地塊供應明顯增多。第三輪集中供地明顯看出，許多城市推出了多個熱點地塊，處于核心區域，有去化保障、有利潤空間，因此備受房企青睞。部分房企在第二次土拍中處于觀望態勢，手中土地儲備量已經較少或見底，需在第三次集中供地中發力，精準出手，為明年項目開發儲備補倉，維持資金鏈的穩定。

4、地方城投企業迎來新風口，必將占據行業一席之地。城投公司在當地擁有很多優勢，地方政府也可以通過土地出讓金返還的形式，降低其土地成本，減輕其資金壓力。城投公司可以承擔替政府加杠桿并承擔風險的功能，為地方財政托底，穩定房地產市場，同時順勢低成本完成轉型。未來房地產市場，地方城投和地方國央企必將占據一席之地。

5、部分城市本土品牌房企在本輪土拍中表現不俗。例如杭州，本次土拍，本土品牌民企表現突出，拿地占比高達54%，本土頭部房企濱江、綠城各摘4宗地塊，成為本次土拍搖號的最大贏家。另外不少浙系中小房企也斬獲豐盛。如偉星、圣奧以獨立方式各獲1宗地塊。

當前，房地產行業正處調整期，房企融資環境正在改善，市場購買力也正在不斷恢復，不過，雖然樓市的政策底已初現，但市場底還需要較長的時間才能完全走出來。在這樣的形勢下，企業該如何自處?對多數企業而言，安全第一位，經營目標盡可能的調整至能夠保證企業安全的水平。這是最基本的原則。要坦然面對資金問題，尊重市場規則，以公開透明的態度，務實尋求解決方案。

對國企和地方城投企業而言，在加速銷售回款、審慎性拿地布局和降杠桿的同時，堅持產品力和服務力的提升，才是長遠發展的硬道理。需要在現有的基礎上，去系統梳理企業的企業文化和價值觀，總結經驗，更深刻了解企業的優勢與不足。一方面，在對產品進行迭代升級的同時，產品品質與安全質量日益受到關注，另一方面，打造全生命周期的服務，助推服務力升級。

對民營企業而言，最好的作為可能就是“不作為”，但這種不作為并不意味著就地躺下，而是在土地市場上保持克制，但也要時刻緊盯機會，倘若有更好地機會，如與產業型企業、資本型企業合作的機會，不能白白錯過，需要時時關注市場動向，倘若出現積極向好的信號，也需要策略及時跟進，不打無準備之仗。做好當下，著眼未來。

關鍵詞： 兩集中 土地市場 溢價率 熱點城市