山西運(yùn)城南山特色小鎮(zhèn),涉嫌在國(guó)家糧食生產(chǎn)功能區(qū)內(nèi)占用公共設(shè)施用地，未批先建、違規(guī)開(kāi)發(fā)別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

該項(xiàng)目是運(yùn)城市鹽湖區(qū)打造的運(yùn)動(dòng)休閑特色小鎮(zhèn), 對(duì)外宣稱要建設(shè)集運(yùn)動(dòng)休閑、文化、健康、旅游、養(yǎng)老、教育培訓(xùn)等多種功能于一體的空間區(qū)域，打造全民健身發(fā)展平臺(tái)和體育產(chǎn)業(yè)基地。

當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎?該項(xiàng)目用地以公共設(shè)施用地報(bào)批征地,在未獲得相關(guān)審批手續(xù)的情況下，內(nèi)定運(yùn)城藍(lán)投桃李春風(fēng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“運(yùn)城藍(lán)城公司”)為開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)建設(shè)別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2021年12月，記者在當(dāng)?shù)卣{(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目不僅存在占用公共設(shè)施用地、未批先建違規(guī)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，更涉嫌占用國(guó)家糧食生產(chǎn)功能區(qū)土地，且項(xiàng)目毗鄰運(yùn)城(鹽湖)濕地自然保護(hù)區(qū)，地處鹽湖區(qū)域生態(tài)空間功能擴(kuò)展區(qū)。

記者在施工現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目已建好的“獨(dú)門(mén)獨(dú)院”二層洋房建筑整齊劃一，樣板間對(duì)外開(kāi)放參觀，售樓員介紹：二層“獨(dú)門(mén)獨(dú)院”洋房房源總共282套。

該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，有違《國(guó)務(wù)院關(guān)于建立糧食生產(chǎn)功能區(qū)和重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)保護(hù)區(qū)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2017〕24號(hào))和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于堅(jiān)決制止耕地“非農(nóng)化”行為的通知》(國(guó)辦明電〔2020〕24號(hào))，屬于《自然資源部辦公廳關(guān)于開(kāi)展2021年違法違規(guī)占用耕地重點(diǎn)問(wèn)題整治的通知》(自然資辦函【2021】2206號(hào))的管理范疇。

2021年12月3日，記者就山西省運(yùn)城南山小鎮(zhèn)·藍(lán)城桃李春風(fēng)一期項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)城桃李春風(fēng)一期”)所涉上述問(wèn)題，分別采訪了山西省運(yùn)城市東郭鎮(zhèn)人民政府、運(yùn)城市鹽湖區(qū)自然資源局、運(yùn)城市鹽湖區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中心等相關(guān)職能部門(mén)，至截稿前，未獲得當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)的正面回應(yīng)。

國(guó)家糧食生產(chǎn)功能區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目

運(yùn)城鹽湖為人熟知，是世界三大硫酸鈉型內(nèi)陸鹽湖之一，地處晉南盆地腹地，秦晉豫黃河轉(zhuǎn)彎處。由運(yùn)城市鹽湖生態(tài)保護(hù)與開(kāi)發(fā)中心主辦的華夏鹽湖公眾號(hào)在 2021年8月份發(fā)布的《運(yùn)城鹽湖生態(tài)保護(hù)與修復(fù)規(guī)劃》解讀中將鹽湖區(qū)域生態(tài)空間分為核心保護(hù)區(qū)、一般控制區(qū)、功能擴(kuò)展區(qū)。地處東郭鎮(zhèn)的運(yùn)城南山小鎮(zhèn)正處于功能擴(kuò)展區(qū)，同時(shí)也處于當(dāng)?shù)卣O(shè)立的國(guó)家糧食生產(chǎn)功能區(qū)。

按照《山西省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)山西省“五湖”生態(tài)保護(hù)與修復(fù)總體規(guī)劃及晉陽(yáng)湖、漳澤湖、云竹湖、鹽湖、伍姓湖5個(gè)生態(tài)保護(hù)與修復(fù)專項(xiàng)規(guī)劃的通知》(晉政辦發(fā)〔2021〕15號(hào))文件要求，《鹽湖生態(tài)保護(hù)與修復(fù)規(guī)劃(2021年—2035年)》已于2021年4月1日在山西省政府門(mén)戶網(wǎng)站進(jìn)行公布，由運(yùn)城市鹽湖生態(tài)保護(hù)與開(kāi)發(fā)中心組織實(shí)施。

2021年12月，記者在運(yùn)城市鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大片聯(lián)排洋房、中式合院醒目地矗立在連綿的農(nóng)田中，地面建筑已處于封頂狀態(tài)。在高層住宅區(qū)的建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，有數(shù)架塔式起重機(jī)正在工作，項(xiàng)目附近耕地上原本設(shè)立的“鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)國(guó)家糧食生產(chǎn)功能區(qū)標(biāo)識(shí)牌”已不見(jiàn)蹤影。

據(jù)當(dāng)?shù)卮迕窦扒笆鲋槿耸看_認(rèn)，南山小鎮(zhèn)桃李春風(fēng)一期所占土地均為東郭、界村兩村耕地，而且均是在未獲得審批、未取得《國(guó)有土地使用證》的情況下，提前圈占耕地開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷(xiāo)售的。

據(jù)當(dāng)?shù)孛癖娊榻B，南山小鎮(zhèn)藍(lán)城桃李春風(fēng)一期項(xiàng)目，自2021年4月起，在公共網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上投放大量廣告，并進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售及期房預(yù)售認(rèn)籌。

記者查閱運(yùn)城市鹽湖區(qū)公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，《關(guān)于鹽湖區(qū)二〇二一年第二批次建設(shè)用地的批復(fù)》晉政地字【2021】213號(hào)文件，是由山西省人民政府于2021年5月24日作出的，《運(yùn)城市人民政府關(guān)于鹽湖區(qū)2021年第2批次建設(shè)用地的批復(fù)》運(yùn)政征字【2021】15號(hào)文件是由運(yùn)城市人民政府于2021年5月26日作出的。鹽湖區(qū)人民政府也確認(rèn)，運(yùn)城南山小鎮(zhèn)桃李春風(fēng)一期項(xiàng)目所涉用地全部在上述兩個(gè)批復(fù)地塊中。

鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)政府辦公室孟姓主任介紹，運(yùn)城市南山小鎮(zhèn)藍(lán)城桃李春風(fēng)項(xiàng)目用地編制調(diào)整是2021年完成的，運(yùn)城市南山小鎮(zhèn)桃李春風(fēng)一期項(xiàng)目共占用土地為18.1334公頃，其中占用耕地16.2351公頃。

而據(jù)項(xiàng)目施工人員證實(shí)，以及知情人士提供的資料顯示，桃李春風(fēng)一期項(xiàng)目早在2020年就已建成了5套中式合院，主體結(jié)構(gòu)為水泥澆筑，地基建設(shè)為混凝土整體筏板;2021年3月聯(lián)排獨(dú)棟部分建筑已封頂;到2021年4月時(shí)已建起大片二層洋房。

由此可見(jiàn),開(kāi)工建設(shè)早于規(guī)劃調(diào)整。

據(jù)調(diào)查，運(yùn)城鹽湖區(qū)南山小鎮(zhèn)藍(lán)城桃李春風(fēng)項(xiàng)目所在地塊，于2019年10月被規(guī)劃設(shè)定為國(guó)家糧食生產(chǎn)功能區(qū)，卻在2020年調(diào)整規(guī)劃的同時(shí)又批準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這一調(diào)整，在知情人士看來(lái)“明顯是在為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量體裁衣，過(guò)程疑竇叢生”。

將糧食生產(chǎn)功能區(qū)的土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，國(guó)家有相當(dāng)完備的規(guī)劃調(diào)整報(bào)備制度。

2017年4月國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于建立糧食生產(chǎn)功能區(qū)和重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)保護(hù)區(qū)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，2020年9月15日,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于堅(jiān)決制止耕地“非農(nóng)化”行為的通知》，要求對(duì)以主體功能區(qū)規(guī)劃和優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品布局規(guī)劃為依托，以永久基本農(nóng)田為基礎(chǔ)，以縣為基礎(chǔ)精準(zhǔn)落地，落實(shí)好最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)決制止各類(lèi)耕地‘非農(nóng)化’行為，堅(jiān)決守住耕地紅線均提出了具體要求。為遏制全國(guó)違法違規(guī)占用耕地勢(shì)頭，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。

自然資源部辦公廳于2021年11月26日發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展2021年違法違規(guī)占用耕地重點(diǎn)問(wèn)題整治的通知》，要求嚴(yán)格落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記多次作出重要指示批示，要實(shí)行黨政同責(zé)，從嚴(yán)查處各類(lèi)違法違規(guī)占用耕地或改變耕地用途行為，遏制耕地“非農(nóng)化”、嚴(yán)格管控“非糧化”，對(duì)在耕地保護(hù)方面有令不行、有禁不止、失職瀆職的，要嚴(yán)肅追究責(zé)任，在全國(guó)開(kāi)展2021年違法違規(guī)占用耕地重點(diǎn)問(wèn)題整治。

而運(yùn)城市鹽湖區(qū)政府一系列的調(diào)規(guī)行為，顯然是在為南山小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，做政策上的妥協(xié)。

內(nèi)定開(kāi)發(fā)商

知情人士透露，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也是內(nèi)定的，而且是在未取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的情況下提前進(jìn)場(chǎng)。

工商登記信息顯示，運(yùn)城藍(lán)投桃李春風(fēng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有限公司，于2020年4月15日在運(yùn)城市鹽湖區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局登記注冊(cè)，登記地址位于鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)政府辦公樓一樓108室，公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房屋買(mǎi)賣(mài)代理服務(wù)等。

據(jù)運(yùn)城市鹽湖區(qū)自然資源局公布的信息顯示，該局于2021年6月17日以掛牌方式出讓YHXC2021—04地塊一及地塊二國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán);2021年7月16日藍(lán)城集團(tuán)成功競(jìng)得YHXC2021—04地塊一及地塊二。

運(yùn)城藍(lán)投桃李春風(fēng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有限公司公布的信息顯示：項(xiàng)目名稱為“運(yùn)城南山小鎮(zhèn)藍(lán)城桃李春風(fēng)(一期)”，建設(shè)地點(diǎn)為“東郭鎮(zhèn)”，建設(shè)性質(zhì)為“新建”的項(xiàng)目占地約209.86畝，計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間為“2021年10月”。

據(jù)承建工程的江蘇蘇中建設(shè)施工人員稱，(項(xiàng)目)正在銷(xiāo)售的二層洋房，在2020年初至2021年7月間一直處于“一邊建設(shè)一邊出售和預(yù)售的”的狀態(tài)。

2021年4月13日運(yùn)城新聞網(wǎng)運(yùn)城晚報(bào)訊《煥新生活之美——藍(lán)城南山小鎮(zhèn)與綠城服務(wù)簽約儀式舉行》報(bào)道顯示，彼時(shí)“位于鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)的南山小鎮(zhèn)中式園林樣板區(qū)即將完工，將在五一假期對(duì)外開(kāi)放。”

運(yùn)城藍(lán)投桃李春風(fēng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有限公司注冊(cè)時(shí)間為2020年4月15日，所涉地塊的競(jìng)得時(shí)間是2021年7月16日。

而記者多方采訪證實(shí)，項(xiàng)目在2020年初至2021年7月間，一直處于“一邊建設(shè)一邊出售”的狀態(tài)，是否內(nèi)定開(kāi)發(fā)商已不言自明。

批建不符

此外，據(jù)知情人士透露，運(yùn)城南山小鎮(zhèn)之藍(lán)城桃李春風(fēng)項(xiàng)目所占地塊屬于公共設(shè)施建設(shè)用地，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

當(dāng)?shù)卣饛?fù)民眾的文件顯示，經(jīng)運(yùn)城市鹽湖區(qū)政府、東郭鎮(zhèn)政府均確認(rèn)，該地塊屬于公共設(shè)施建設(shè)用地，并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地。

記者掌握的多份文件亦佐證了這一情況，2020年4月2日運(yùn)城市鹽湖區(qū)政府發(fā)布的鹽政征告字【2020】17號(hào)《土地征收啟動(dòng)公告》顯示，征收目的為“擬征土地用途為公共設(shè)施用地”。

2020年4月30日由運(yùn)城市鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)人民政府發(fā)布的【2020】1號(hào)《征地補(bǔ)償安置方案》顯示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，按照土地征收啟動(dòng)公告鹽政征告字【2020】17號(hào))擬征收土地位于東郭鎮(zhèn)東郭村、界村，擬征收土地范圍具體以征地勘測(cè)定界圖為準(zhǔn)，征收目的為公共設(shè)施用地。

記者于12月4日通過(guò)天眼查平臺(tái)查詢到，桃李春風(fēng)一期項(xiàng)目電子監(jiān)管號(hào)1408022021B00128，行政區(qū)為“鹽湖區(qū)”，項(xiàng)目名稱為，項(xiàng)目位置在“楊柳路以東、春花街(規(guī)劃路)以南、鳳起路(規(guī)劃路)以西、求實(shí)街(規(guī)劃路)以北”，面積為“13.990981公頃”的新增建設(shè)用地，土地用途為“0703”，供地方式為“掛牌出讓”，土地年限為“城鎮(zhèn)住宅—普通商品住房用地70年;商務(wù)金融用地40年”，成交價(jià)格為“11921萬(wàn)元”的相關(guān)信息。

自然資源部2020年11月發(fā)布的《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類(lèi)指南(試行)》07“居住用地”中“0701”為“城鎮(zhèn)住宅用地”，而“0703”為“農(nóng)村宅基地”，其中“070301”為“一類(lèi)農(nóng)村宅基地”、“070302”為“二類(lèi)農(nóng)村宅基地”。

然而，當(dāng)記者就上述問(wèn)題采訪運(yùn)城市東郭鎮(zhèn)政府、鹽湖區(qū)自然資源局、鹽湖區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中心等相關(guān)職能部門(mén)后，于2021年12月11日再次從天眼查平臺(tái)查詢“桃李春風(fēng)一期”時(shí)，項(xiàng)目的土地用途則已修改成“城鎮(zhèn)住宅—普通商品房住房用地”。

運(yùn)城市鹽湖區(qū)政府發(fā)布的征收公告為公共設(shè)施用地， 而鹽湖區(qū)政府則借特色小鎮(zhèn)名義開(kāi)發(fā)成了別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，“批建不符的特征顯著”前述知情人士說(shuō)。

無(wú)證預(yù)售

“低容積率、別墅類(lèi)房產(chǎn)”，成為南山小鎮(zhèn)桃李春風(fēng)案場(chǎng)銷(xiāo)售人員口中的賣(mài)點(diǎn)。

據(jù)了解，該項(xiàng)目合院容積率只有0.49，與高層綜合后容積率為1.34。“這種合院國(guó)家以后再也不批了”據(jù)售樓人員講述，如果擔(dān)心購(gòu)買(mǎi)這里的房子會(huì)占用購(gòu)房指標(biāo)影響在其他地方買(mǎi)房,“該項(xiàng)目還可‘草簽’，即不網(wǎng)簽備案，只簽一個(gè)臨時(shí)合同便可。”

據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，桃李春風(fēng)一期正在建設(shè)的高層項(xiàng)目分別為117平方米、134平方米、139平方米、151平方米和168平方米戶型住宅，每平方米價(jià)格在6000至7000元。“由于預(yù)售證沒(méi)下來(lái)，目前該項(xiàng)目先收5萬(wàn)元的意向金便可認(rèn)籌，剩下開(kāi)盤(pán)再支付。”

記者從天眼查系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，運(yùn)城南山小鎮(zhèn)藍(lán)城桃李春風(fēng)(一期)，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(地字第140802202105001號(hào))于2021年9月26日取得;92個(gè)單體項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(建字第140802202105002號(hào))于2021年10月28日獲取;1#樓-83#樓、S1#樓-S3#樓《建筑工程施工許可證》(140802202111050101號(hào))于2021年11月5日取得;12#、13#、15#、26#、27#、28#《商品房預(yù)售許可證》(【2021】晉商房預(yù)售運(yùn)字第059號(hào))于2021年11月9日取得;29#、30#、31#、32#、55#、56#《商品房預(yù)售許可證》(【2021】晉商房預(yù)售運(yùn)字第060號(hào))于2021年11月9日取得;57#、58#、59#、60#、72#、73#、75#《商品房預(yù)售許可證》(【2021】晉商房預(yù)售運(yùn)字第061號(hào))于2021年11月9日取得。

由此可見(jiàn)，桃李春風(fēng)一期于2021年7月份封頂銷(xiāo)售的行為，顯然與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的法定程序相違背。

“監(jiān)管部門(mén)(對(duì)該項(xiàng)目所涉問(wèn)題)鮮有處罰措施，而是對(duì)這種違規(guī)行為一路綠燈。”前述知情人士對(duì)此頗為不解。

截至發(fā)稿前，包括運(yùn)城市鹽湖區(qū)自然資源局、運(yùn)城市鹽湖區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中心、東郭鎮(zhèn)政府在內(nèi)的當(dāng)?shù)馗髀毮懿块T(mén)，均未對(duì)上述違規(guī)問(wèn)題予以回復(fù)。

關(guān)鍵詞： 公共設(shè)施用地 審批手續(xù) 別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目 違規(guī)開(kāi)發(fā)