2020年末，央行發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制：

1、綜合考慮銀行的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，要求集中度不得超過相應限額。

2、對超過上限的機構設置過渡期，2020年12月末，超出管理要求2個百分點以內的，業務調整過渡期為2年;超出2個百分點及以上的，過渡期為4年。

本次房貸新規旨在降低房地產貸款集中帶來的潛在系統性金融風險，增強銀行對地產市場波動的抵御能力，優化銀行業信貸結構，輔助房地產市場平穩發展。

政策一脈相承，符合長效機制

當前，我國牢牢堅持房住不炒的地產政策定位，全面落實房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。其中，建立房地產金融審慎管理制度和開展房地產市場調控評價考核工作是重要部分。我們認為，本次房貸集中度新規與現有政策思路一脈相承，符合長效機制，與此前出臺的“三道紅線”新規相似，旨在通過金融機構約束房企的融資行為，保持信貸增速合理平穩增長，降低房地產金融化帶來的潛在風險，同時限額信貸管理也有助于穩定市場主體的長期預期，促進房市平穩發展。

新規影響幾何?結構大于整體!

房貸新規落地影響如何?我們認為對企業、銀行和地產市場的結構性影響更大。

房企：新規擾動有限，融資結構變化。房企的融資方式主要有信貸、自籌和銷售回款，2020年1-11月房地產開發資金中信貸占比不足14.2%，自籌和銷售回款占比較大，新規會擾動房企貸款，考慮存在信用分層問題，中小房企貸款可能難度提升，導致房企可能加速周轉或通過債券等方式融資，整體擾動有限，融資結構變化。

銀行：降低風險敞口，防范金融風險。通過對房貸集中度占比限額管理，一方面限額可以降低單一銀行房貸風險敞口，避免房貸不良率上升等因素產生較大沖擊，有助于防范金融風險，降低地產市場波動對銀行的沖擊;另一方面，銀行若想新增房貸，需先增加相應的其他貸款和資本予以配合，有助于優化銀行貸款結構。

地產市場：影響相對間接，擾動相對有限。房貸新規對房企融資結構產生影響，房企自身可通過加速周轉等方式應對，結合三道紅線效果和過渡期安排，預計對房企融資的擾動是結構大于整體，因此對銷售、投資、建工等數據擾動有限。我們預計房地產銷售維持相對景氣，土地和融資端壓力可能導致房企重心向“被動再投資”的預售待竣工領域轉移，施工平穩，土地財政依賴性和建安韌性對地產投資有支撐。

信貸結構調整，社融影響有限

預計新規對2021年信貸投放總量及社融的影響不大，主要影響信貸結構，有助于繼續提高制造業信貸占比，房地產貸款占比將有所回落：1、新規對不達標銀行設置了較長的過渡期，且比例考核的情況下，僅需房地產貸款投放速率低于總體貸款投放速率，因此更多的是影響銀行信貸投放結構;2、2020年央行通過MPA考核等方式引導銀行加大對制造業中長期信貸的投放比例，并強化對地產信貸投放的監管，意在加強資金支持實體經濟，穩定就業。基本面改善，制造業資本開支需求有望提升，與本次新規相輔相成，有助于提高制造業信貸占比;3、個人按揭貸款也將受限，這對地產銷售可能帶來沖擊，進而拖累M1增速。綜上，我們維持2021年信貸、社融全年分別新增19萬億和31萬億的判斷，增速分別為11%和10.9%。

(作者為浙商證券首席經濟學家)

關鍵詞： 房貸