自2008年開始，精裝房已經(jīng)進(jìn)入普及化時代，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等地已相繼出臺精裝政策，要求未來大部分住宅交付是精裝房。

住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》中明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，這使得全裝修、精裝修市場規(guī)模不斷擴大，特別是一二線城市精裝房市場更是得到快速發(fā)展，使精裝房市場份額逐年穩(wěn)步遞增。

(資料圖片僅供參考)

平均精裝修率67%，長三角、大灣區(qū)占比較高

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，50家房企從2021年1月-2022年6月在重點22城的精裝修推盤占比達(dá)到了60%以上，當(dāng)前精裝修已成為項目銷售的主流。

蘇州、廣州、無錫和杭州的精裝修率均超過90%，幾乎可以說達(dá)到推盤即裝修的程度。

珠三角精裝修率達(dá)到91%，其中，廣州早在2007年的精裝房率就已達(dá)到70%。長三角區(qū)域次之，精裝修率為82%，環(huán)渤海區(qū)域精裝修率僅為49%，毛坯房交付是市場主流。

此外，一線城市精裝修率達(dá)到86%，占比最高，二線城市裝修率為62%。自2016年開始，上海、北京、杭州等一二線城市精裝修率穩(wěn)步上升，成為當(dāng)前市場主流，三四線城市精裝修率為60%，毛坯房占比相對更多。

值得注意的是，市場下行時期，三四線推盤精裝修率下滑，一二線城市則變化不大。

三四線追求品質(zhì)裝修費反而高

從裝修標(biāo)準(zhǔn)來看，裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的TOP10個項目均來自一線城市和新一線城市，其中上海占據(jù)了6席。當(dāng)然，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，對應(yīng)成交均價也比較高，裝修標(biāo)準(zhǔn)TOP10的地產(chǎn)項目成交均價在10萬元/平方米，屬城市內(nèi)豪宅型項目，兼具好地段、好產(chǎn)品等多個特質(zhì)。

從裝修標(biāo)準(zhǔn)均值來看，2021年，50家重點房企精裝修項目平均值為2612元/平方米，其中三四線裝修標(biāo)準(zhǔn)最高，達(dá)到2730元/平方米，一線城市次之，二線城市最低為2603元/平方米，主要是因為一二線城市裝修更具普遍性，剛需房也需精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)相對較低，而三四線城市項目精裝修與毛坯可謂“分庭抗禮”，精裝修項目標(biāo)準(zhǔn)相對較高。

分區(qū)域來看，環(huán)渤海區(qū)域以2989元/平方米價格領(lǐng)銜，珠三角為2051元/平方米，與區(qū)域裝修率排名相反，可以看出裝修率高的區(qū)域由于要求普遍存在，標(biāo)準(zhǔn)較低，而裝修率較低的區(qū)域，精裝作為品質(zhì)選擇，價格反而相對更高。

一線城市仍是房子本身更貴

從裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價的比值表現(xiàn)來看，所有推盤項目比值的均值水平在10.0%，裝修標(biāo)準(zhǔn)占個人買房成本約一成左右。

其中，二線城市達(dá)到11.8%，比值表現(xiàn)最高，三四線城市達(dá)到了11.5%，但一線城市比值標(biāo)準(zhǔn)僅為6.5%。由于一線城市房價水平相對更高，物價表現(xiàn)上房子本身價格和裝修物料價值有較大差距，同時一線城市限價更加嚴(yán)格，使得房企降低精裝修的費用標(biāo)準(zhǔn)，這也是導(dǎo)致該比值較小的原因。

總之，出于環(huán)保、城市景觀、節(jié)約成本、節(jié)約時間、人民對美好生活品質(zhì)的追求等多方面考量，越來越多的城市加大了精裝修比例交付要求，精裝修交付已經(jīng)成為市場主流，特別是珠三角區(qū)域幾乎達(dá)到了推盤即裝修，同時更高能級城市對精裝修比例要求也更高。

值得注意的是，當(dāng)前條件下，房企利潤空間收窄，“精裝修”不僅是房企產(chǎn)品品質(zhì)核心展示部分，更成為房企的利潤調(diào)節(jié)器，部分房企交房存在貨不對板的情況，這導(dǎo)致交付維權(quán)事件時有發(fā)生，近幾年來監(jiān)管部門也逐步加大了相關(guān)監(jiān)管力度。面房企更應(yīng)提高運營管理水平，積極升級產(chǎn)品力，做出與市場適配度更高的產(chǎn)品。

來源：(中新經(jīng)緯APP)

作者 沈曉玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)

羊代紅 克而瑞研究中心研究員

關(guān)鍵詞： 一線城市 成交均價 研究中心